商品房买卖过程中签订的买卖合同是要式合同。

《民法典》第四百六十四条第一款的规定，合同是民事主体之间设立、变更、终止民事法律关系的协议。

第四百七十条第一款规定，合同的内容由当事人约定，一般包括下列条款：

（一）当事人的姓名或者名称和住所；

（二）标的；

（三）数量；

（四）质量；

（五）价款或者报酬；

（六）履行期限、地点和方式；

（七）违约责任；

（八）解决争议的方法。

第五百九十五条规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

商品房买卖流程

（一）商品房的概念

商品房是随着福利性实物分房制度的取消，城镇居民住房逐步实现市场化、货币化而出现的。商品房是指由房地产开发企业建设并出售的房屋，与为解决职工住房而建造以及公民个人经批准自行建造的生活住房是有明显区别的。在日常生活中，商品房的买卖多以预售（期房）的形式出现。

（二）商品房购买的步骤

第一步：初步选定项目

本阶段，最主要的是广泛搜集房源信息，通过阅读楼书、参观样板间、听销售人员介绍项目情况等方式，对商品房的位置、环境、户型、价格等进行综合比较，初步确定所要选定的项目。

第二步：审查五证

初步选定项目后，即应该开始对项目的合法性进行审查。购房者应要求销售单位出示该项目的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》、《商品房内／外销预／销售许可证》。以上五证，尤其是《国有土地使用证》和《商品房内／外销预／销售许可证》尤为重要。

在审查时，应注意以上五证的用地单位、建设单位及销售单位是否与实际的售楼单位一致，用地范围、销售范围是否包括您所购买的房屋。目前有部分开发商领取的是临时土地使用证，此证意味着开发商尚未交齐全部土地出让金，在其领取的《商品房内／外销预／销售许可证》的销售范围中，仅包括规划项目的部分楼号，甚至仅包括一栋楼的部分楼层。因此，应着重审查您所购买的房屋是否在预／销售范围之内。

第三步：签订认购书

如果您所选定的项目及其销售单位通过了合法性的初步审查，下一步便可与项目的开发建设单位或取得合法代理资格的销售单位签订认购书，并交纳定金。认购书一般包括所购房屋名称（具体楼号）、认购单价、建筑面积、总价款、付款方式、定金数额、正式签约时间、违约责任等主要条款。

目前认购书当中纠纷较多的主要是定金处理。目前有些开发商在预／销售许可证取得前即与购房人签订认购书，此类认购书是不具备法律效力的。若买方在签订正式预／销售契约前要求退还定金，开发商应予退还。对于认购书中将定金写成订金的，若买方放弃购买要求退还定金，亦应退还。

第四步：签署正式购房契约

认购书签订后，您即应着手准备签署正式契约。目前北京市国土资源和房屋管理局监制的购房合同（下称主契约）主要有以下四种：《北京市内销商品房预售契约》、《北京市外销商品房预售契约》、《北京市内销商品房买卖契约》、《北京市外销商品房买卖契约》。前两种合同主要适用于以预售方式销售的商品房；后两种合同适用于现房销售。

关于现房，目前存在很多误解。事实上，法律意义的现房是指开发商已经取得大产权的房屋。正是基于此，《北京市内销商品房买卖契约》和《北京市外销商品房买卖契约》中均要求开发商填写已经取得的产权证号码。未取得大产权证的，不得以现房销售。买方在签约前应清楚以上分类，并要求卖方提供正确的带有统一编号的合同文本。在正式签约前，卖方一般会提供以上契约的复印件，买方应要求将契约中相关内容填写清楚；卖方要求签订补充契约的，也应将合同文本事先出示给买方。买方应将以上文本与卖方提供的楼书等有关资料进行对照。对于楼书中承诺的但合同中未约定的内容应作为重点与卖方进行磋商，并及时（尤其应在认购书约定的正式签约时间前）将修改、补充意见反馈给卖方。

在签约过程中，买方尤其应注意在合同中不要留有空白之处，对合同中的修改部分应要求双方签章确认。对于主契约的附件部分，买方尤其应加以注意。附件一的房屋平面图应要求卖方标明功能、面积，最好应有尺寸。装修、设备标准应尽可能全面、具体，不仅应包括所购房屋的内部标准，而且应包括供水、供电、供气、供暖、电梯、保安等设施与服务标准。附件二的共用共有部位主要是指公共面积的分摊部位，应依据有关规定核实其分摊部位是否符合法律规定。除签署主契约外，买卖双方可就主契约未尽事宜签订补充契约，就房屋的使用率、公共配套设施、房屋交付办法、产权证申领等有关问题进行约定。签约完成后，买方应按合同约定的付款方式支付购房款。

（三）商品房预售流程

1、满足商品房预售的条件要求

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城市商品房预售管理办法》及《河南省城市房地产开发经营管理条例》的规定，商品房预售实行预售许可证制度，房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：a、具有房地产开发企业资质证书；b、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；c、持有建设工程规划许可证和施工许可证；d、工程进度达到设计形象进度的二分之一以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；5、法律、法规规定的其他条件。开发经营企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》，申请企业需要提交以下证件：a、商品房预售许可申请表；b、开发经营企业的营业执照和资质等级证书；c、土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；d、投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明；e、工程施工合同及关于施工进度的说明；f、商品房预售方案，应当说明商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。房地产管理都门在接到申请后，应当查验有关证件和资料，进行现场查勘。经审查符合预售条件的，应当在接到申请后7日内核发《商品房预售许可证》。对不符合条件的，应当书面通知预售人并告知不予核发的理由。未取得《商品房预售许可证》的，预售人不得进行商品房预售。

2、订立预售合同

房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证，参照当地房地产管理部门制定的示范文本，与预购人订立预售合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、前期物业管理方式以及双方的违约责任等，商品房销售推行商品房买卖合同示范文本，计算商品房面积，应当执行国家房产测量规范标准。

3、银行对商品房预售合同的进行审查（需要办理按揭贷款时）

银行首先审查房地产开发商的主体资格及资信状况，包括营业执照、企业批准证书、合资或合作合同、公司章程、近期财务报表、验资报告等。其次，银行对按揭标的物工程进展情况、坐落位置、销售价格等项目进行审查，要求房地产开发商提供立项批文、国有土地使用权转让合同、国有土地使用权证、红线图、建筑用地许可证、设计和竣工平面图、建筑许可证工程预算、概算、承建单位营业执照、施工许可证、施工合同、施工进度情况、商品房预售许可证等文件。最后，银行对预售商品房按揭合同进行审查，包括对购房人的主体资格审查，如果是个人购房，需审查其是否具有完全民事行为能力，要求其提供合法身份证明、薪金证明或银行存款证明，以及购房人与房地产开发商签订的商品房预售合同，预付购房款总价款30％以上的收据等，如果是单位购房，须审查其是否具备法人资格，银行可要求购房单位提供营业执照、年批准证书、公司章程、财务报表、验资报告、审计报告、董事会或类似决策机构同意申请按揭贷款的决议，董事会授权代表签署有关法律文书的授权书及相关材料等。还要审查当事人的意思表示是否真实，以及合同是否符合法定的形式要件。

4、预售合同登记备案

商品房预售人应当自合同签订之日起30日内报当地房地产管理部门登记备案。

5、申请银行按揭

目前购房人获得银行按揭的方式主要有三种：一是公积金贷款；二是个人住房商业贷款；三是组合贷款。购房人可根据所选定项目及自身的实际情况选择合适的贷款方式。申请公积金贷款的手续应按照您交存住房公积金的管理中心（可以向您单位负责住房公积金的同志了解您住房公积金的交存处）的要求办理，提供相应的证明文件，并进行评估、购买保险等。

6、房屋交付验收

本阶段是购房合同履行的重要阶段，也是买卖双方最容易发生纠纷的阶段。房屋达到预售合同约定的交付条件后，房地产开发企业应当及时向购房人发出通知书，购房者在约定的期限内带齐所有文件资料到指定地点办理相关手续。在验收交接时，售房人应当出示建设工程质量核验合格单，并将《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》交给购房者。在验收交接后，由双方签署房屋交接书，即为正式交付。购房人在办理入住手续时应首先要求开发商提交《北京市建设工程竣工验收备案表》、《测绘部门实测面积数据》。房屋为居住用途的，还应要求开发商提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。在对房屋进行验收后，购房人应缴清剩余房价款，与开发商指定的物业管理公司签署经房地产管理部门核准的物业管理合同，按物业管理合同约定缴纳物业管理费，领取房屋钥匙，整个房屋接收工作即告完成。

7、办理预售商品房的过户手续

预售商品房的房地产开发企业应当在依法办理新建商品房初始登记并取得房地产权证后，与购房人向房地产交易管理机构提出过户申请，办理房地产权利变更登记。办理产权过户手续一般包括登记收件、勘丈绘图、产权审查、绘制权证、收费发证等程序。

产权登记的第一程序就是登记收件。登记收件表示主管机关接受产权人主张权利的申请。因此，产权人必须填写申请书，并交验有关证明、证件，经审查符合登记条件的，予以收件，即接受申请书，收存需要进一步审查的有关证明、证件。勘丈绘图是对已申请产权登记的房地产逐户、逐处进行实地勘察，查清房地现状，丈量计算面积，核实墙体归属，绘制分幅平面图，补测或修测房屋分幅平面图，为产权全面审查和制图发证提供依据。对申请登记的房屋，经过认真细致的实地勘察和丈量制图，掌握了房屋全部实况资料以后，即可转入产权审查。产权审查是以产权档案的历史资料和实地调查勘察的现实资料为基础，以国家现行的政策、法律和有关的行政法规为依据，对照申请人提交的申请书、墙界表、产权证件、证明，逐户、逐栋认真审查其申请登记的房屋产权来源是否清楚，产权转移和房屋变化是否合法等整个复杂细致的工作过程。对申请人申请的房地产，经过审查确认可以颁发产权证后，应及时转入制权证阶段。这个阶段的主要工作是绘制应颁发的产权证件。收费发证是产权登记发证工作最后程序，要求把应收的登记费收缴入库，把应发的权证发放到所有权人手中。

《民法典》第四百六十四条第一款

合同是民事主体之间设立、变更、终止民事法律关系的协议。

第四百七十条第一款

合同的内容由当事人约定，一般包括下列条款：

（一）当事人的姓名或者名称和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。