不动产登记的性质，是指不动产登记行为的法律属性。关于不动产登记的性质，大致有三种学说：

（1）公法行为说。

（2）证明行为说。

（3）司法行为说。不动产登记并非登记机关的行政管理行为，其本质应为产生司法效果的事实行为。三，特殊类型

1、更正登记更正登记是指为消除因登记错误或遗漏而导致的登记与实体权利关系原始的不一致状态，对既存登记内容的一部进行订正补充而发生的登记。更正登记的目的在于为错误的登记提供救济途径，保护真正权利人的权利，维护秩序安定与交易安全。根据法律的规定，更正登记应具备如下构成要件：

（1）不动产登记事项记载错误。

（2）须权利人或利害关系人申请。

（3）须登记权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误。

2、异议登记异议登记是指事实上的权利人或利害关系人对不动产登记簿记载的权利提出异议而进行的登记。异议登记制度的目的在于阻却登记的公信力，从而保护事实上的权利人或真正权利人的利益，它是为更正登记所设置的临时保全措施。根据法律的规定，异议登记应具备如下要件：

（1）不动产登记事项被认为错误。

（2）登记权利人不同意更正或登记机关不予更正。

（3）须权利人或利害关系人向不动产登记机关申请。异议登记并非不动产物权变动的登记，而只是一种对登记事项存在异议而将异议记载于登记簿的制度。但是该制度具有阻却登记公信力的作用，其效力主要有如下几项：

（1）权利保全效力。

（2）风险警示效力。

3、回复登记回复登记，是指与实体权利关系一致的登记，因不当原因而从登记簿上消灭，对消灭的登记予以回复，以保持原有登记的效力。回复登记氛围灭失回复登记和涂销回复登记。灭失回复登记是指登记薄的全部或一部因地震，水灾等原因发生物理上的灭失，而予以回复的登记。灭失回复登记是对灭失的登记的一种回复保存行为，不设计新的权利义务的变动，权利顺位而不发生变动，涂销回复登记是指因登记的全部或一部被不合法涂销，而使登记回复到涂销前的状态而为的一种记载。涂销回复登记，是对错误登记的矫正，也未有新的权利关系的变动，其顺位依被涂销的登记为准，但因登记的公信力，在回复登记以前，得有第三人善意取得的保护。

4、预告登记预告登记是指当事人所期待的不动产物权变动所需要的条件缺乏或者尚未成就时，法律为保全这项将来发生的不动产物权变动为目的的请求权而进行的登记。不动产预告登记最早为德国中世纪民法所创，《德国民法典》加以继承，并为瑞士、日本民法和中国台湾地区“民法”所继受。因预告登记要发生物权的排他效力，故根据物权公示原则，预告登记必须具备如下要件：

（1）经预告登记的不动产物权变动的事项，须是可以本登记的事项。预告登记是为本登记作准备的，它只是一种请求权的保全，本身不具有独立的效力，只有在进行本登记后，才能发生当事人所期待的物权效果。

（2）须不动产权利人同意或有法院的假处分命令。预告登记作成后即具有如下法律效力：

（1）权利保全效力。

（2）顺位保全效力。

（3）破产保护效力。