借名买房，是指某一民事主体是购买房屋的实际出资人，但房屋实际登记在另一个民事主体下。

换句话说:

就是房屋的实际出资人不是房产证上登记的人，而是其他人。

借名买房，主要涉及的是借名登记问题。

目前在实务诉讼之中，对于借名买房问题，主要两种观念:

1、诉讼，对房产登记机构提起更正登记，要求法院判决房产登记机构登记错误，更改不当的行政行为;

2、诉讼，对被借名人提起给付之诉，要求法院判决房屋所有权人为借名人，且被借名人协助借名人办理房屋所有权转移登记:

《民法典》对此有了规定，基于法律行为的不动产物权变动，原则上以登记为生效要件，不登记不影响合同效力，但不动产物权变动的效力不发生。

也就是在借名买房之中。

被借名人和借名人即便是存在一个借名购买房屋的约定，但该约定只是双方之间的合同关系，而不能发生物权的变动效果。

被借名人已经登记在不动产登记簿之上，不动产登记簿具有公信力，具有物权效力，被借名人根据不动产登记簿已经是所有权人，具有物权效力。

所以不能依照合同关系来证明不动产登记机构的物权登记错误，让法院判决，不动产登记机构进行更正登记。

故应该适用第二种。

因为存在借名合同的情况下，直接提起行政诉讼，要求不动产登记机作出更改登记簿实际权利人的行政诉讼请求。

法院可能不会受理，也不会直接判决法院归属在借名人名下。

而只能提起给付之诉，诉讼被借名人，要求其协助办理变更登记，或者直接拿着法院判决，要求不动产登记机构予以变更。

实务之中的法律风险物权风险:

因为借名买房和实际登记人不一致，那么会出现善意取得问题。

如果被借名登记人，将房屋移转出去，且进行了登记，那么房屋实际所有人，可能只能要求被名人赔偿，而得不到相应的房屋所有权。

如果被借名人为其他案件的被执行人，房屋可能作为被借名人的财产查封，甚至拍卖变卖。

诉讼风险。

如果没有相应的委托合同或者借名买卖合同等其他证据支持，那么法院也会判决，被借名买房人为房屋所有权人。

在我们的日常生活中，是难免会遇到相关的需要购买房屋的情形的，需要注意的是，此时如果是借名买房时，应签署明确的委托合同、借名买卖合同，并且在借名买房后，在政策改变后，及时过户在自身名下，如果出现被借名人买卖或者被执行情况，及时作出异议登记申请。