很少有哪个明星能够如此长期持续地获得公众和媒体的关注,然而房地产做到了。讽刺的是,从事这个行业的人,从售楼小姐到开发商,全都被冠以诸如黑心奸商之类的称号。

实际上,对房地产的理解是建立在对基本事实错误理解的基础上的。土地资源掌握在政府手里,规划设计审批权操在政府手里,银行等金融资源也间接由政府控制,开发商不过是个土地的加工者而已。

房地产是属于地方政府的行业

说房地产是属于地方政府的行业,这个结论本身是不严谨的。在我写下这个小标题时,我脑中真正闪过的念头,其实是这个行业的生产与供应控制在地方政府的手里,因为土地供应的主体是地方政府。这几年城市基础设施获得巨大改善,主要靠地方政府的卖地收入支持。

简单地估算,地价款、营业税和土地增值税,几项合计起码占到整个房价的50%以上,剩下的还要支付工程款、营销费用与管理费用,再剩下的才构成开发商的营业利润,当然还得交企业所得税。所以,不少人质疑房屋的建安成本仅一两千元,凭什么售价上万,他们显然不明白建安成本只是开发总成本中的一小部分,土地成本才是主要成本。

去年房价猛涨时,地价涨得更猛,说明土地的供给弹性比房产小。原因在于土地由市政当局一个水龙头供给,而市政当局是政府不是企业,它对市场变化的反应是较为迟钝的。当房价上涨时,企业可以加快开发与销售节奏,市政当局却无法迅速增加土地供给,加上中央政府一而再、再而三地发布收紧地根的政策信号,进一步强化了土地紧缺的预期,地价便出现了远超房价的涨幅。

因此,当楼市红火时,最大的受益者并不是开发商,而是地方政府。同理,当楼市初陷萎靡,房屋成交量大幅下滑时,承受最大压力的也不是开发商,而同样是地方政府。

对地方政府来说,2007年的市场实在太好,他们赚了太多的地价款,因而也做了过于大胆的市政投资计划。当2008年疲态初现,开发商大幅减少土地投资,土地公开出让频频遭遇流拍时,地方政府便难免措手不及了。开发商此时承担的压力,主要是去年高价拿地的成本压力,以及销售缓慢造成的业务放缓的压力。这与其他行业其实没什么不同。现在不仅房子不好卖,很多东西都不好卖,那所谓中国奇迹令人们对企业成长抱着过高的期望,而一旦期望落空,人们又难免过分悲观。实际情况当然不像人们想像的那么好,但恐怕也不像人们想像的那般差。

房地产开发是特殊的制造业

由于房地产开发通常需要大额融资,拥有稳定现金流回报的不动产也可以用作融资工具,因此有人把房地产开发看成金融行业。这种看法虽然有些道理,却容易引起误解。

一个完整的房地产开发链条其实包括土地开发与房产开发两个部分,开发商只是其中的一个环节而已。开发商的一个完整业务链条是:买入完成一级开发的土地,进行规划和设计并经政府审批通过后,完成地面建筑物,最后出租或出售获取回报。

如果将土地看成原材料,将房产看作制成品,那么开发商与制造商其实没什么区别。房地产开发就是一种特殊的制造业,只是其原材料和产品都具有不可移动性。在现实的市场竞争中,开发商也与制造商一样,强调品牌、质量与售后服务,追求亮丽抢眼的外观设计,热衷于新技术与新材料的使用。从这个角度看,与其把房地产开发看成金融业,还不如看成制造业来得准确。

开发商暴利其实是风险收益

开发商的利润当然是个敏感话题,却也是个跳不过去的话题。这个话题既涉及到最近几年的高利润从何而来,也涉及到利润的概念到底要如何定义。

经济学上的利润是指意料之外的收益,可谓相当传神地指出了开发商利润的真实来源。这些年开发商利润可观,其实都是意外之财。这个行业很年轻,从1998年房改算起到现在也就10年。年轻意味着经验不足,而在通货紧缩的影响下,房价从1993年后连续下跌到1999年,所以在那个时候,投资房地产是很有点撞大运的味道的。

现在说这些,决不是事后诸葛亮。房地产这几年很火,并不意味着它以前也火,更不意味着它以后也能一直火下去。事实上,从最近几个月的行情看,这个行业又开始变得寒冷了。

因为当年冒了风险,所以后来得了些风险收益,这就是我对所谓开发商暴利的解释。在房地产开发这个自由准入、无任何行政垄断的行业,是不可能真的存在暴利的。原因很简单,既然自由准入,别人会来抢你的利润。

至于房地产业出富豪多,原因就更简单。房地产是为数不多的允许民营企业自由进入的行业,加上中国拥有13亿人的大市场,只要成功建立大企业,成为富豪不难。以中国市场之大,只要向民营企业开放,任何行业都可以批量制造富豪。中国首富曾经来自家电零售业,原因也并不是零售业有什么暴利,只不过零售业是开放的行业,允许老百姓自由创业罢了。

我敢断言,如果将石油、电信、铁路、电力等行政垄断行业都开放给民营企业,那么这些行业创造的富豪一定会在很短的时间内超过房地产行业。到那时,人们将会发现,其实房地产是个很普通的行业,只能获得普普通通的利润。（作者系铅笔经济学社理事）