关于小产权房转让合同是否有效,这类小产权房的效力与合同的转让对象有关。法律明确规定,具有合法的产权证明,法律规定可以在集体经济组织成员之间转让。因此,集体经济组织之间的转让合同是有效的。
对于向集体经济组织以外的人员转让,虽然《土地管理法》等现行法律法规仍作出禁止性规定,但不是强制性的效力规范,不能确认房屋买卖合同的效力。根据合同的意思自治和相关法律法规,从目前的司法实践来看,小产权房买卖合同的效力往往被认定为有效。
违法小产权房买卖合同有效吗
无效。
违法的小产权房,即非法占用集体用地或者闲置的国有土地,将农村集体用地使用权变相流转,或改变国有土地使用性质,在没有土地使用证、规划许可证、施工许可证的情况下,进行非法建设的违法建筑。
与农民合法所有的农村房屋不同,这类小产权房在建造的时候,就已经违反了相关法律的禁止性规定,属于无法办理房屋产权登记的违法建筑,对于这类违法小产权房买卖合同,一般有两种处理方式:
第一是,直接认定合同无效:作为买卖合同标的物的房屋,即违法建造的小产权房本身就是违法建筑,不能发生设立物权的法律效果,也不能发生流转,作为合同的标的也无法发生法律上的效力,以认定合同无效为基本原则。
二是,认定合同效力待定,目前我国违法建设的小产权房数量巨大,是历史长期积累下来的现实问题和社会问题。在各种价值冲突中,以效力待定方式处理违法小产权房买卖合同问题,符合利益最大化原则,也就是在合同订立之后,违法建设者依法补办了有关土地管理,和城市规划方面的手续,违法建筑从违法转为合法,合同的效力得以补正而有效;相反,如果严重影响城市规划或耕地保护规定,不能补办相关手续的,合同就归于无效。
《民法典》第一百四十三条,具备下列条件的民事法律行为有效:
(一)行为人具有相应的民事行为能力;
(二)意思表示真实;
(三)不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗。
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