请教城中村宅基地评估思路？-法师兄

请教城中村宅基地评估思路？

来源：法律编辑整理时间： 2023-06-10 15:22:03 431 人看过

请教城中村宅基地评估技术思路?现在提倡国有土地与集体土地同地同价，是否合理?是否可以选择小产权房的成交案例作为可比案例?

回复：

1、所谓城中村集体土地，是指在经济快速发展、城市化不断推进的过程中，位于城区边缘农村被划入城区的城中村没有征收的农村集体土地，包括村民的宅基地、村办集体企业用地和巳批准转用的部分农用地。

由于宅基地使用权依法不能单独转让、抵押，一般不需对宅基地进行评估。

2、十七届三中全会《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》中：逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。国家正在抓紧完善相关法律法规和配套政策，规范推进农村土地管理制度改革。

根据目前法规，国有土地与集体土地有着不同的流转权益，国有土地使用权可自由公开交易，但集体土地却只能限于耕种或村庄内公共建设、村内转换，不能抵押和买卖，也就是说，农村集体土地不能入市，也称为土地制度的城乡二元体制。若当地为推进农村改革发展出台有相关规定及其配套政策，可按有关规定和政策执行。

3、小产权房屋是国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的，也就是说在农民的集体土地上，仅有乡(镇)政府或村委会的盖章以证明其权属，并没有国家房管部门盖章的房屋。

由于小产权房大多由村、镇自己开发，不存在土地出让金、土地征用费、耕地占用税等成本，且没有缴纳房地产开发相关的各项税费，其价格只能与同性质的房屋相比，而其成交案例不能做一般房屋的可比案例。

声明：该文章是网站编辑根据互联网公开的相关知识进行归纳整理。如若侵权或错误，请通过反馈渠道提交信息，我们将及时处理。【点击反馈】

扩展阅读

律师服务

热门律师推荐

律师普法

换一批

更多宅基地评估相关文章

宅基地转让
宅基地转让价格如何评估

1、成本逼近法。由于宅基地使用权不能在市场上自由流转，对较为偏远的区域，一般情况下不适宜采用市场比较法进行评估。建议采用成本法，调查当地农用地转为建设用地的成本、土地开发成本、有关税费、资金成本等测算。参考计算公式：集体建设用地使用权价值＝土地取得费（耕地开垦费＋耕地占用税＋水利建设基金＋新菜田开发建设基金）＋土地开发费（集体农地开发为宅基地开发程度需要的开发费）＋利息（集体农地开发为宅基地投资产生的利息，计算基数为土地取得费与开发费）＋利润（集体农地开发为宅基地投资产生的利润）＋增值收益（集体农地开发为宅基地之后产生的增值）2、收益法。土地管理法规定宅基地上建设的住房可以出租，目前和地城郊宅基地出租案例较多，可采用收益还原法评估。在使用收益还原法时，应注意农村居住房地产的税费项目与国有土地上房屋的不同，还原利率的取值也应与国有土地上的房产有区别。此外，各地时有因司法处置而拍卖宅基房的交易

2023-02-19

226人看过
农村宅基地
城中村宅基地是否有权确权

国土资源部，财政部，住房和城乡建设部，农业部，国家林业局发布《关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》，对城中村宅基地如何确权做出了规定。（一）将加快宅基地确权登记发证，依法确认农民的宅基地使用权，有效解决土地权属纠纷，化解农村社会矛盾，为农民维护土地权益提供有效保障。（二）各地要因地制宜制定登记发证的规定，采用符合实际的调查方法，将农房等集体建设用地上的建筑物、构筑物纳入工作范围，建立健全不动产统一登记制度，实现统一调查、统一确权登记、统一发证，尽快完成房地一体的全国农村宅基地确权登记发证工作。（1）全面加快农村地籍调查，推进农房等集体建设用地上的建筑物、构筑物补充调查工作。农村地籍调查工作主要包括：准备工作、权属调查、地籍测量、房屋调查和成果归档与建库等内容。1、准备工作，主要包括组织准备、宣传发动、资料收集、技术设计、表册与工具器材准备、队伍落实和人员培训

2023-02-25

491人看过
农村宅基地
农村宅基地及房屋拆迁的补偿各自评估

分开补偿是指土地补偿和地上附着物补偿的分离。农村宅基地产权归集体所有，由村集体分配给村民使用，村民在宅基地上建房子居住。在宅基地拆迁的时候，有两种补偿。一是宅基地补偿，二是房屋补偿。由于宅基地的产权属于村集体，因此这部分的补偿是归村集体所有，不会直接给宅基地使用人。而房屋的产权属于村民所有，所以房屋补偿归村民所有。此外，村民的宅基地被征收后，如果没有其他宅基地，那么村集体要给村民重新分配宅基地，让村民在新的宅基地建房子。农村宅基地拆迁补偿是否可以分开补偿农村宅基地和房屋拆迁一般是不分开补偿的。村民可以自行选择安置房或者货币补偿等赔偿方式，并且还可以获得因征收造成的搬迁、临时安置等费用的补偿。《中华人民共和国土地管理法》第四十八条第四款规定，征收农用地以外的其他土地、地上附着物和青苗等的补偿标准，由省、自治区、直辖市制定。对其中的农村村民住宅，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，尊重

2023-07-04

312人看过
城中村改造
城中村改造宅基地补偿标准，宅基地有哪些特点

一、城中村改造宅基地补偿标准城中村改造宅基地补偿标准需要根据具体情况确定：1.如果是农村(集体土地)的，农村的房子拆迁有三种补偿方式：（1）有条件的，优先采取宅基地迁建安置，另补偿房屋重建成本价。（2）纯货币补偿，即补偿价＝房屋重建成本价+宅基地地价。（3）房屋置换，相同地段按面积最低1：1置换。2.如果是城市(国有土地)的，城市的房子有两种补偿方式：（1）房屋置换，相同地段最低拆多少补多少。（2）货币补偿，最低是周边房地产市场价。二、宅基地有哪些特点宅基地有如下特点：1.宅基地使用权的主体为集体经济组织成员。农民申请宅基地很大程度上因为其是农村集体经济组织的成员，每一个成员都有权以个人或户的名义申请宅基地，并且农村宅基地的性质不会随村民身份变化而改变。2.宅基地使用权的用途具有限制性。农民获得宅基地使用权后，只能在该土地上建造房屋，并作为生活资料使用的自用住房。3.宅基地使用权具有福利性

2023-04-23

333人看过

房地产估价
评估定补偿，律师教你如何拆穿拆迁中的评估“套路”

拆迁户都知道，房屋的评估价值高低直接影响了补偿款的高低。所以在房屋评估过程中，政府常常与拆迁户玩起“猫捉老鼠”的游戏，政府会想方设法让评估价值范围掌控在自己手中，而拆迁户常常处于待宰的鼠。很多拆迁户反应：明明很好的房子，不知道为什么评估下来就只剩一点点价值了，还挑不出毛病来，只能巴巴的看着政府差距万千的评估报告倍儿心疼。拆迁户都说：“我走的路，全是你给的套路。转身，你看不见我的泪流满面。”在明律师也说：“我看你为他彻夜无眠，却不知我已为你拼荆斩棘。”下面，让在明律师教你跳过政府的评估套路。套路一：评估机构的官方选定解铃还须系铃人，想要知道房屋价值评估的套路猫腻所在，那你得首先知道谁来操控房屋价值评估。根据《拆迁补偿管理条例》第四十一条规定：被拆迁房屋和产权调换房屋需要估价的，应当由具有相应的房地产估价资质的拆迁估价机构进行。第四十二条：拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取拆迁当事人投票或

2023-04-19

310人看过
农村宅基地
城中村农村宅基地能不能自由买卖

城中村农村宅基地不可以买卖。宅基地属于农民集体所有，是村集体依法无偿划拨给本村农民建房的，是不允许转让的。但是宅基地上的房屋是可以转让的，随之房屋的转让，宅基地的使用权会随之发生转让。一、离婚宅基地还可以分割吗宅基地是不可以分割，离婚时分割的是宅基地上面的房子，双方谁得到了房子就获得了宅基地的使用权。如果宅基地具有宅基地使用证，宅基地上盖房屋具有相应产权证的，离婚时双方可以对宅基地及房屋进行分割，但宅基地属于集体所有的土地，并不能随意转让，根据房随地走原则，房屋也不能随意转让。所以，若夫妻一方并非本村村民，则不能获得宅基地及上盖房屋的产权，但可以要求对方支付相应的经济补偿。二、申请宅基地去哪个部门农村宅基地使用权变更登记由地方国土局进行办理。农村宅基地只是一种使用权，所有权归村集体。农户对宅基地上的附着物享有所有权，有买卖和租赁的权利，不受他人侵犯。房屋出卖或出租后，宅基地的使用权随之转给

2023-03-21

178人看过
拆迁评估
宅基地拆迁评估是必须的吗？

要。国有土地的话，有《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《国有土地上房屋征收评估办法》来规范，也规定了详细的评估流程。集体土地上的房屋征收时的评估虽然没有明确的法律规定，但是一般的拆迁项目中，拆迁部门都会委托评估机构对被拆迁范围内的房屋价值进行评估。因为根据司法解释，集体土地上的房屋征收流程可以参照国有土地的，而且现在每家每户的装修、房屋状况都不同，不评估的直接补偿的话，无法体现房屋价值的差异，会出现不公平的情况。依据我国相关法律的规定，对房屋进行拆迁时，经营用的房屋是可以获得停产企业损失的，例如商铺、写字楼、厂房等。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：(一)被征收房屋价值的补偿;(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励

2023-04-18

455人看过
拆迁评估
昆城中村拆迁评估寻平衡做法

多种原因影响评估结果最早的拆迁评估，被拆迁户的选择余地并不是很大，一些沟通工作也没有完全做到位。某评估公司工作人员小王告诉记者，他负责过多个拆迁项目的一线评估工作。他表示，原来拆迁的评估阻力很大，很多人不理解也不支持拆迁，工作很难进行，同时也在一定程度上影响了评估结果的公正性。近年来有关部门尝试采取了一些人性化举措，如公选、实名制调查等方式，通过这些方法的实施，他明显地感觉到了拆迁评估工作的阻力在逐步减小。城中村拆迁评估是一项浩大的系统工程，开发商、相关部门等都进行着各种尝试。上周三，有关部门对棕树营片区重建改造项目的国有土地房屋拆迁评估机构也进行了公选，最终选定了昆明滇信房地产评估有限公司。另外，记者了解到，本月11日和12日，有关部门为棕树营片区即将进行的实名制入户调查进行了大规模专业培训。据悉，这是云南省首次针对拆迁进行的实名制入户调查专业培训。而早在2004年，由顺城地产主导的顺城

2023-06-08

305人看过

宅基地使用权
宅基地使用权评估方法有哪些

一、宅基地使用权评估方法有哪些1、成本逼近法由于宅基地使用权不能在市场上自由流转，对较为偏远的区域，一般情况下不适宜采用市场比较法进行评估。建议采用成本法，调查当地农用地转为建设用地的成本、土地开发成本、有关税费、资金成本等测算。参考计算公式：集体建设用地使用权价值=土地取得费(耕地开垦费+耕地占用税+水利建设基金+新菜田开发建设基金)+土地开发费(集体农地开发为宅基地开发程度需要的开发费)+利息(集体农地开发为宅基地投资产生的利息，计算基数为土地取得费与开发费)+利润(集体农地开发为宅基地投资产生的利润)+增值收益(集体农地开发为宅基地之后产生的增值)2、收益法土地管理法规定宅基地上建设的住房可以出租，目前和地城郊宅基地出租案例较多，可采用收益还原法评估。在使用收益还原法时，应注意农村居住房地产的税费项目与国有土地上房屋的不同，还原利率的取值也应与国有土地上的房产有区别。此外，各地时有因

2023-05-14

159人看过
土地所有权
请教如何确权宅基地

农村宅基地空闲超过两年时,村集体有权力收回。如果宅基地上没有任何建筑物,则表明该宅基地是空闲的,这可能是农村宅基地闲置的现象。农村申请宅基地之后,超过2年没有动工建房,那么之前的审批流程就会失去法律效力。宅基地是农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地,包括住房、附属用房和庭院等用地,在地类管理上属于(集体)建设用地。农村宅基地空闲超过两年时,村集体有权力收回。如果宅基地上没有任何建筑物,则表明该宅基地是空闲的,这可能是农村宅基地闲置的现象。农村申请宅基地之后，超过2年没有动工建房，那么之前的审批流程就会失去法律效力。宅基地是农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地，在地类管理上属于（集体）建设用地。农村宅基地空闲如何确权？农村宅基地是中国农村土地制度中的重要组成部分，而空闲宅基地的确权问题一直备受关注。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，

2023-08-30

492人看过
宅基地评估
房屋拆迁时，宅基地是否会被评估

1、宅基地将在房屋拆迁过程中进行评估。就国有土地而言，由《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《国有土地上房屋征收评估办法》以及详细的评估程序进行规定。虽然对集体土地上房屋征收的评估没有明确的法律规定，但在一般拆迁项目中，拆迁部门会委托评估机构对拆迁范围内的房屋价值进行评估。根据司法解释，集体土地上房屋征收的过程可以参照国有土地，现在每户的装修和住房条件都不一样。如果不对直接补偿进行评估，就不能反映房屋价值的差异，就会出现不公平的情况。二是哪些房屋在拆迁过程中生产经营损失可以得到补偿，根据我国相关法律法规，经营性房屋在拆迁过程中生产经营损失可以得到补偿，如商铺、办公楼、工厂等，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条的规定，市、县级人民政府对被征收人的补偿包括：（一）对被征收房屋的价值补偿；（2）房屋征收造成的搬迁、临时安置补偿；（三）房屋征收造成的停产停业损失补偿。市、县人民政府应当制定

2023-05-31

403人看过
租赁登记
“城中村”宅基地可不可以登记为国有

问：某县城关镇居民王某于1991年3月购买该社区农业组一村民住宅居住。同年，王某将户口迁至该社区并办理了集体土地使用证。2002年3月，王某原址改建时向县国土资源主管部门申请办理土地变更登记。而县国土资源主管部门给予办理了国有建设用地使用权租赁登记，这是否合法?现在应如何处理原集体经济组织征地补偿的要求?答：根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二条规定，农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地属于全民所有即国家所有。国务院法制办公室、国土资源部在2005年对该法条作出了解释：该项规定，是指农村集体经济组织土地被依法征收后，其成员随土地征收已经全部转为城镇居民，该农村集体经济组织剩余的少量集体土地可以依法征收为国家所有。因此，在此解释公布实施之日前，按照《中华人民共和国土地管理实施条例》第二条规定对农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的村集体的土地已办理国有土

2023-05-04

232人看过

农村宅基地
宅基地上的房屋重建的评估标准

没有这个规定，根据土地管理法，一户只有一处宅基地，你不管修房也好，作为自留地耕种也好，都是你经营自主权的体现，集体经济组织或国家是不会给你补偿的。只有在征地拆迁或种稙国家扶持作物的情况下才涉及到补偿。政府收回宅基地补偿标准一、国家收回农村宅基地征地补偿规定农村宅基地产权归村集体所有，由村集体分配给村民使用，村民在宅基地上建房子居住。在遇到宅基地拆迁的时候，有两种补偿。一是宅基地补偿，二是房屋补偿。由于宅基地的产权属于村集体，因此，这部分补偿归村集体所有，不会直接给宅基地使用人。而房屋的产权属于村民私有，因此房屋补偿归村民所有。村民的宅基地被征收后，如果没有其他宅基地，那么村集体要给村民重新分配宅基地，让村民在新的宅基地上建房子。《土地管理法》第四十七条规定征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征用耕地的土地补偿

2023-07-22

116人看过
拆迁人
宅基地区位补偿价的评估与计算

1、永顺镇、梨园镇，潞城镇公路六环以西区域，宅基地区位补偿价的基准价格为：700－－－1600元／平方米；普通住宅指导价1700－－－3220元／平方米，房屋重置成新均价550元／平方米，户均安置面积120平方米。2、北京经济技术开发区规划范围内的通州行政辖区部分、北京光机电一体化产业基地、北京通州工业开发区；马驹桥、漷县宋庄试点小城镇规划范围内；潞城镇（原胡各庄除公路六环以西区域）的宅基地区位补偿价的基准价格为：600－－－1250元／平方米；当地普通住宅指导价控制幅度：1550－－－2630元／平方米，房屋重置成新均价按550元／平方米，户均安置面积按120平方米。3、台湖镇、张家湾镇的镇政府所在地中心区的宅基地区位补偿价的基准价格为：400－－－1000元／平方米；当地普通住宅指导价控制幅度：1220－－－2220元／平方米，房屋重置成新均价按550元／平方米，户均安置面积按120平

2023-07-03

443人看过