担保合同，是指为促使债务人履行其债务，保障债权人的债权得以实现，而在债权人（同时也是担保权人）和债务人之间，或在债权人、债务人和第三人（即担保人）之间协商形成的，当债务人不履行或无法履行债务时，以一定方式保证债权人债权得以实现的协议。

1、并不一定是借款人自己，具备担保能力的人都可以成为反担保人：反担保是指为债务人担保的第三人，为了保证其追偿权的实现，要求债务人提供的担保。在债务清偿期届满，债务人未履行债务时，由第三人承担担保责任后，第三人即成为债务人的债权人，第三人对其代债务人清偿的债务，有向债务人追偿的权利。当第三人行使追偿权时，有可能因债务人无力偿还而使追偿权落空，为了保证追偿权的实现，第三人在为债务人作担保时，可以要求债务人为其提供担保，这种债务人反过来又为担保人提供的担保叫反担保。比如，甲为债务人乙向债权人丙提供了担保，同时可以要求乙向甲提供反担保。在第三人为债务人向债权人作担保的情况下，反担保是保证担保人利益不受损害的有效方式，反担保也是担保活动中普遍使用的方法。反担保是否必须由债务人自己提供呢？债务人本人当然可以提供反担保，但并不限于债务人，其他人也可以为债务人提供反担保。

2、反担保人所抵押的财产必须是跟他本人有着切人利益的资产。但是像你问的，如果购买的土地已经申请贷款了，那是不可以申请再抵押的。最好的办法是，反担保人提供的抵押财产经过公证处公证，这样将来你在追偿的时候才可以通过法律途径追偿成功。所以这块地就算是在私下里写明为抵押财产，但是并没有法律效力。所以建议最好询问相关律师和公证处，做一个全面协议。相关法律知识：担保合同效力的认定主要是从主合同是否成立有效、担保合同的主体、客体和内容是否合法妥当等几信方面予以考察。首先，担保合同是从合同，即依附于主合同的存在而存在。当主合同无效时，担保合同作为主合同的从合同自然也无效。若当事人在担保合同中另有约定（比如约定为不得撤销的担保），则按当事人约定的内容来处理。其次，担保合同的主体不合格导致担保合同无效。如无行为能力人或限制行为能力人独自担保合同应认定为无效；；国家禁止为保证人的单位，如未经国务院批准的国家机关、学校、幼儿园、医院等以公益事业为目的事业单位、社会团体或者未经法人书面授权的法人分支机构、职能部门，违背国家法律规定，订立保证合同，做为保证人都应认定为无效。第三是担保合同的客体若是违背国家法律、政策、公序良俗或有害社会利益也应认定为无效。例如，不能以人身为标的设立担保合同；不能以法律明确规定不能作为抵押物的财产作为担保合同的标的；如以土地所有权作为抵押标的担保合同无效；担保的内容如违背法律或有害社会公共秩序应为无效，如保证人向债权人保证若债务人不履行债务就砍下债务人的一支胳膊，这样的担保合同无效。担保合同被确认无效后，其民事责任的承担应依据当事人各方的过错程序予以确定，如债务人、担保人、债权人都有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。