一、“第二套房”或“多套房”的认定标准

1、已经贷款买过一套房，但是贷款已经还清，再贷款买房，这算首套房；若贷款没有结清，就算二套。

2、个人名下有两套房的商业贷款记录的，一套已经还清，一套没有还清，再贷款就算二套房。

3、夫妻双方，其中一方婚前用的商业贷款买房，另一方用的公积金买房，婚后二人想以家庭名义共同贷款，如果贷款还清，银行业金融机构可以根据借款人偿付能力、信用状况等具体因素灵活把握贷款利率和首付比例；若贷款未还清——算二套房以上。

4、对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，但借款人应当提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。当地人均住房平均水平以统计部门公布上年度数据为准。其他均按第二套房贷执行。

二、银行具体的二套房界定标准

1、父母的名下已经有了房产，再用未成年子女的名义购房算二套房；

2、未成年时名下已经有了房产，成年后购房贷款就算二套房；

3、个人名下已经有了全款购买的住房，再贷款买房也算二套；

4、个人名下有贷款购买的房产，虽然结清出售，但是再贷款购房仍算二套；

5、首次购房使用商业贷款，再次购房使用公积金贷款的，算二套房；已利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款的，算二套房；

6、婚前一方曾贷款购房的，婚后以另一方名义申请购房贷款，即使两人户口不在一起，也算二套房；

7、婚后双方共同贷款购房的，离异后一方再申请贷款购房的，算二套房；

这里需要提醒购房者的是，各地的不同银行对于二套房的界定都会有所区别。有的地方是“认房不认贷”，有的“既认房又认贷”，具体情况还需要结合当地的政策。

三、二套房贷的各种“优贷”不再

今年2月2日，央行和银监会就已经将房贷政策调整为：不实施“限购”的城市，居民家庭购买首套普通住房的商业性个人住房贷款，首付最低为20%；拥有1套住房且房贷未结清的再次申请房贷，最低首付款比例调整为不低于30％。

10月11日，中国人民银行宁波市中心支行开了一场“房地产信贷工作座谈会”，也传出关于房贷调整的消息。只是这次对政策的重申，强调了“首次购买”的定义为家庭无住房贷款记录，有过住房贷款的，不管有没有结清，首付比例都不应低于30%。

虽然是重申，但对宁波的部分银行及购房者而言，实际操作上贷款方案还是会发生变化。因为在原先政策执行中，有的银行对首次购买的认定较为宽松，比如对于原有住房贷款已经结清的情况，银行执行的首付比例低至25%甚至是20%。

对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。