首先，即使没有房产证，订立的买卖合同并不因此一定无效，只要符合法律规定的有效要件，仍应认为有效；其次，房产证是拥有房屋所有权的证明，没有房产证即意味着没有所有权，那么出卖没有所有权的房屋属于无权处分。但是在取得房产证以后，其处分行为便生效，应当继续履行合同。

另一种情形，如果合同约定的是“卖方拿到房产证或者具备转让条件”以后合同才生效，这种是附条件的合同，要根据条件是否达成来判断生效。最后，如果双方都明知卖方没有房产证，却签订了一份房屋买卖合同，或者一方有欺诈、胁迫或者趁人之危的行为，或者双方恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的情况，该合同的效力仍会受到影响。

一、房屋转让手续费多少钱

买房人应缴纳税费：

1、契税：房款的1．5％（面积在144平米以上的需要缴纳3％，面积在90平米以下并且是首套房的可以缴纳1％）；

2、印花税：房款的0．05％；

3、交易费：3元／平方米；

4、测绘费：1．36元／平方米；

5、权属登记费及取证费：一般情况是在200元内。

卖房人应缴纳税费：

1、交易费：3元／平方米；

2、印花税：房款的0．05％；

3、营业税：差价＊5．5％（房产证未满5年的）；

4、个人所得税：房产交易盈利部分的20％或者房款的1％（房产证满5年并且是唯一住房的可以免除）；

中介费：一般是房款的2％～3％。

二、哪些房屋转让必须办理公证

1、根据《公证条例》等法律法规的规定，办理公证不是所有房屋转让的必经程序，但是有些房屋所有权转移必须办理公证手续。

2、司法部、建设部联合发布的《关于房产登记管理中加强公证联合通知》中规定，以下几种事项必须办理公证：

（1）继承房产，应当办理“继承权公证书”。

（2）遗嘱人为处分房产而设立的遗嘱，应当办理公证。在遗嘱生效后其法定继承人或遗嘱受益人可根据遗嘱内容协商签订遗产分割协议，经公证证明后到房地产管理机关办理所有权转移登记手续。

（3）赠与房产，应当办理赠与人的“赠与公证书”和受赠人“接受赠与公证书”或双方共同办理“赠与合同公证书”。

（4）有关房产所有权转移的涉外和涉港澳台的法律行为，必须办理公证证明。