房屋租赁纠纷在人们的日常生活和经营中非常普遍，也受到很多人的关注。近日，江苏省高级人民法院出台了《关于审理城市房屋租赁合同纠纷若干问题的意见》，统一了谁拥有多租房屋使用权、如何行使优先购买权等热点问题的自由裁量权标准，“二房东”是否转租，以及租赁装修的权益界定。这一新规将对解决房屋租赁纠纷产生怎样的影响？公众在遇到房屋租赁活动时，该如何合法、合理地解决纠纷？昨日，三位法人做客晚报政法热线，为广大读者提供专业解答。

嘉宾档案

龚磊：虎丘区人民法院第一人民法院首席法官

高立勤：虎丘区人民法院第一人民法院法官

庞茂春：江苏正威律师事务所合伙人律师

热线节选承租人是否有优先购买权龚磊的情形：根据法律规定，出租人将房屋出售给第三人的，必须是书面的，如果出租人和承租人有证据，通知不能自己证明。虽然你的房东说通知是贴出来的，但通知的法律后果实际上并没有发生。

出租人未通知承租人，将租赁房屋出售给第三人，第三人未办理房屋产权过户登记手续，承租人要求解除租赁房屋买卖合同的，人民法院应予支持。出租人未通知承租人将租赁房屋出售给第三人，第三人已办理房屋产权过户登记手续，承租人要求解除租赁房屋买卖合同的，人民法院不予支持，但承租人可以证明，第三人知道或者应当知道租赁关系存在，且在签订合同时未到期，出租人在出售房屋时除人力外未通知承租人。此外，法律规定，承租人对出租人在同等条件下出售的租赁房屋享有优先购买权。相同条件主要是指价格、付款方式等，只是出租人有证据证明自己与第三人有亲属关系或者其他特殊关系，这种关系对自己是否出售房屋或者出售房屋的条件有重大影响。因此，如果查实你租的前房确实是卖给了出租人的亲属，而且出售的价格是因为亲属关系相对便宜，你就不能主张优先购买权。陈先生：我把房子租给外地居民，签了租赁合同。租期一年。他已经活了半年了。现在他已经三个月没付房租了。他几天前去收房租，现在已经搬走了。我可以取消租赁合同并要求房客赔偿我的损失吗？

高立勤：根据新合同规定，居住房屋的承租人累计3个月未支付租金，经出租人催告后15日内未支付租金的，出租人可以解除租赁合同。如果您房屋的承租人拖欠租金三个月，您必须履行催交义务，并可在承租人15天未付租金后解除租赁合同。损失部分，因承租人违约终止房屋租赁合同的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月。当然，新规进一步明确了出租人享有的撤销权。出租房屋未按照合同约定的用途使用，或者未经出租人同意擅自改变房屋结构的，在出租人要求的合理期限内不予更正或者恢复原状，营业用房承租人六个月未支付租金，经出租人催告后一个月内未支付租金的，出租人可以解除租赁合同。张先生：我有一间前厅要租给个人业主王先生经营一家服装店。双方签订了为期三年的租赁合同，已履行一年。可是，最近我发现经营者不是王先生，而是王先生转租给李小姐的，而且租金是我租他的两倍，我翻看了原合同，发现租赁合同中没有约定是否可以转租。请问王老板能否把我的房子转租出去？我能为王先生获得的租金申请差额租金收入吗