我国的土地使用权作为一种新型的用益物权，对我国民法物权制度的完善及房地产市场的形成起到了重要的促进作用，其性质和内容将随着社会主义市场经济的发展而进一步完善。有的学者认为我国的土地使用权相当于传统民法中的地上权，［1］而我国台湾的现行民法则承受了传统大陆民法中的地上权制度。因此，对我国大陆的土地使用权和台湾的地上权进行比较具有重要的理论和现实意义。

（一）

台湾民法中关于地上权的概念，当时参与起草的史尚宽先生定义为：地上权是为建造房屋、隧道、沟渠等工作物及培植竹林树木而使用他人土地的权利。［2］其他台湾学者的观点，也基本与此相同。追溯地上权产生的历史原因，是为了阻止土地所有权对地上物的附合，此处的地上物主要是指建筑物及其附属物。早在古罗马时代，罗马法中就有地上物属于土地的法律格言，其意是说，若在他人所有的土地上建有房屋，则该房屋因附合于土地而属于土地所有人，房屋的建筑者不能取得所有权。现在看来其弊病是显而易见的，正因为如此，地上权制度才应运而生。由于土地和房屋之间具有客观上的不可分性，所以房屋所有人与该房屋占用土地的使用权人应实行主体一致原则，因而地上权如同土地所有权一样成为取得房屋所有权的基础权利。台湾民法中的地上权就是一种以拥有在他人土地上的建筑物或其他附着物为目的的用益物权。

我国大陆现在的土地使用权是随着宪法第10条的修改而产生的，其内容集中表现在国务院关于《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《暂行条例》）之中。根据宪法的规定，大陆的土地所有权不能交易，即不能进入市场，而房屋和土地之间具有不可分性，仅有房产的交易而无地产的交易不能形成真正的房地产市场。为适应社会主义市场经济和房地产业发展的需要，我国确立了土地使用权制度。从民法的角度来看，土地使用权是民事主体在约定期限内使用国有土地的权利，这里所谓约定期限是指土地使用权出让合同确定的期限。我国大陆实行土地有偿使用原则，土地使用权以出让为主，划拨为辅，所以本文所称土地使用权专指出让的国有土地使用权。需要注意的是，农村集体所有的土地不能出让，集体所有的土地只有被国家征用后方可出让。农村集体组织的成员对集体所有土地的承包经营权不属于本文所称土地使用权的范畴，而具有人役权的性质。尽管从表面上看大陆土地使用权是一个广义的概念，它包括对国有土地的开发、建设和经营等等，但究其实质仍然是为了阻止土地所有权对地上物的附合，若土地使用权缺乏这种作用，则对国有土地的开发、建设和经营的利益都将无从谈起。因此，就这一点来看，大陆的土地使用权与台湾的地上权基本相同，都是为了阻止土地所有权对地上物的附合。

（二）

台湾民法根据取得原因的不同，将地上权的取得分为通过法律行为取得与通过法律行为以外的原因取得。通过法律行为取得地上权的方法有两种，一是地上权的设定，二是地上权的让与。前者是原始取得，后者是传来取得。设定地上权的行为是物权行为，其原因可以是买卖、赠与或遗赠。根据台湾民法第758条和第760条的规定，当事人间必须通过书面契约设定地上权，并经登记始生效力。地上权的让与即地上权人将其地上权让与他人的行为。根据台湾民法第838条的规定，地上权原则上可以让与，当事人也可以在契约中限制让与，但这种限制非经登记不得对抗第三人。如果限制地上权让与的约定未经登记，那么地上权人纵然违约让与，其让与行为仍属有效，只不过应负债务不履行的责任而已。［3］至于通过法律行为以外的原因取得地上权的情况包括取得时效、继承和法定地上权三种，其中取得时效和继承在我国大陆民法理论中已有不少论述。所谓法定地上权有两种情况：其一是土地和房屋属于一人所有，而仅以土地或仅以房屋抵押，在拍卖土地或房屋时，视为已有地上权之设定（台湾民法第876条1项）；其二是土地和房屋属于一人所有，将土地和房屋同时抵押，如经拍卖，其土地和房屋的买受人各异时，视为已有地上权设定（台湾民法第876条2项）。

我国大陆土地使用权的取得方式分为原始取得与继受取得两种。原始取得又分为出让和划拨两种形式，其中只有出让的土地使用权才可以继受取得，继受取得包括转让和继承。所谓土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为（《暂行条例》第5条）。土地使用权出让方式有三种：协议、招标和拍卖。所谓土地使用权划拨是指国家将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为，除法律另有规定外，没有使用期限的限制（《城市房地产管理法》等22条）。划拨土地使用权不得转让、出租和抵押（《暂行条例》第44条）。根据《暂行条例》第19条的规定，土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。与台湾民法相同的是，我国大陆无论是土地使用权的原始取得还是继受取得均非经登记不生效力。在《城市房地产管理法》第38条中明确规定了土地使用权转让的条件，若违反这一规定而进行转让，则转让行为无效，除没收非法所得外，并处以罚款（《城市房地产管理法》第65条）。我国大陆民法没有规定取得时效制度，土地使用权取得原因中也就没有取得时效问题。至于法定地上权在我国大陆则无法实现，因为法定地上权的成立以土地所有权可以转让为前提，而在大陆是禁止土地所有权转让的，所以没有法定地上权存在的条件。

（三）

地上权的效力主要表现为地上权的权能、地上权的让与性、担保性和地租支付义务四个方面，其他还有准用相邻关系的规定等。地上权作为用益物权，其权能包括土地使用权、出租权和基于地上权的物上请求权。由于地上权不象土地租赁权那样属于对人权（债权），而是一种对世权（物权），所以地上权人应具有土地出租权。当然，土地所有人可以在地上权的设定行为中约定禁止地上权的出租，但非经登记不得对抗第三人。根据台湾民法第444条第2项的规定，地上权出租给他人时，地上权人对地上权承租人的行为应负全责。基于地上权的物上请求权包括丧失占有时的返还请求权、使用权的内容被侵害时的妨害除去请求权和有妨害可能时的防止请求权（台湾民法第767条）。地上权可让与他人，但其地上建筑物除作为材料交易外，不得与地上权分离而为让与（台湾民法第876条）。地上权人可以将地上权提供担保，地上权当事人也可以约定禁止担保，但非经登记不生效力，即不得对抗第三人。在台湾，支付地租并非地上权成立的必要条件，是否支付地租全凭当事人自由约定，当然在实际生活中地上权人一般都得向土地所有人支付地租，而且地租形式不以货币为限，实物也可。地租一般须定期支付，地租未经登记不得对抗第三人。根据台湾民法第836条的规定，若地租已经登记，原地上权人在欠交地租的情况下而将地上权让与他人，则土地所有人仍可以向新地上权人主张地租请求权。

我国大陆的土地使用权作为一种新型的用益物权，已不再是土地所有权的一项权能，根据《暂行条例》第4条的规定，依出让方式取得的土依使用权，权利人可以在使用年限内转让、出租或者抵押其权利。根据该条例第24条的规定，土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。土地使用权出租后，出租人必须继续履行土地使用权出让合同（《暂行条件》第30条），即土地使用权人应对土地使用权承租人的行为负全责。关于禁止担保的规定仅限于划拨土地使用权。出让土地使用权以受让人支付出让金（相当于地上权人支付的地租）为必要条件，而划拨土地使用权却无须支付出让金。出让金应在土地使用权出让合同签订后60日内全部付清，逾期未全部支付，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿（《暂行条例》第14条）。转让金的支付方式可以一次性付清，也可以分期付款。总之，就法律效力而言，我国大陆的土地使用权与台湾的地上权基本相同。

（四）

关于权利终止的原因及其后果，大陆土地使用权与台湾地上权有一定差别。大陆《暂行条例》第39条规定了土地使用权终止的原因，即使用年限届满、提前收回及土地灭失等。根据该条例第42条的规定，提前收回土地使用权含有征用的因素，如根据社会公共利益的需要，依法定程序提前收回，并给予补偿。

根据我国《土地管理法》第19条的规定，提前收回土地使用权的原因还有：

（1）用地单位已经撤销或者迁移的；

（2）未经原批准机关同意、连续二年未使用的；

（3）不按批准的用途使用的；

（4）公路、铁路、机场、矿场经核准报废的。而台湾地上权终止的原因中，除土地灭失、存续期间届满和土地征收与土地使用权相同外，还有混同、第三人原始取得、地上权的撤销、地上权的抛弃等。在台湾，由于土地所有权可以转让，所以才有混同的情况；有取得时效制度，故而才有第三人原始取得的问题。所谓地上权的撤销与撤销土地使用权有所区别，是指地上权人累计欠缴的地租达到二年的数额时，土地所有人撤销地上权的情况（台湾民法第836条1项）。至于地上权的抛弃分两种情况：一是未约定地上权存续期限的，地上权人可随时抛弃地上权，但应提前一年通知土地所有人并支付未到期一年的地租（台湾民法第833条1项、第835条）；二是订有期限的地上权，非将剩余期间地租的全部一次性付清，不得抛弃地上权。

在大陆，土地使用权期满，可以申请续期，重新签订出让合同，支付出让金，并办理登记；未申请续期或申请续期未获批准，土地使用权由国家无偿收回（《城市房地产管理法》第21条）。在台湾，地上权终止后，若有地上物存在，则土地所有人原则上应予以补偿。地上权终止时，地上权人可取回其地上物（如拆除建筑物），并恢复土地的原状，但土地所有人表示以时价购买其地上物的，地上权人不得拒绝，而地上权人却不得要求土地所有人以时价购买地上物。若地上权人行使其地上物取回权，则无权要求土地所有人给予补偿。地上权存续期间届满时，土地所有人为免除其补偿义务，可请求地上权人延长地上权的期间以更新契约；若地上权人拒绝延长，则不得请求土地所有人给予补偿（台湾民法第840条）。