社区商铺是指社区住宅的底层商铺,经营消费对象主要是社区住宅的居民,以满足居民的日常生活用品和服务需求为主。社区商铺具有比较广泛的商业功能特点,依托社区稳定的人流,较其他商业地产而言,投资风险相对较小。同时,社区商铺面积大小均有,灵活多样,大多数投资小,回报率比较稳定,而且出租、转让比较容易。因此,可以说社区商铺属于商铺投资中的“小盘活跃股”。
影响社区商铺的租金收益和价值升值的因素大约有以下几项,这些因素对不同商铺价值的影响各有不同,在投资时需要详加考虑。
重视周边人口密集度及消费力
社区商铺经营的对象是以本社区居民消费为主,商圈半径辐射范围比较小,因此商铺周边的住宅开发规模、人口数量、消费能力是决定社区商业机会多少的关键性因素,投资社区商铺时一定要考评实际的消费需求。同时,周边各类房地产的发展趋势也将影响社区商铺的升值空间,商铺投资者在进行投资时,要注意未来周边大型住宅项目的开发规划及政府的相关政策。
需要指出的是,不同的社区,其消费档次是不一样的。由于社区居住人口的收入、文化教育、家庭成员结构、自住与出租的比例等不同,社区消费能力和需求有天壤之别。这些可从住宅的售价、户型、周边是否有学校、幼儿园、写字楼等指标来衡量,投资时需特别留意。
深圳经营比较成功的社区商业,都是依托人流密集度大、消费力强的社区。人流密集度高的如梅林社区商业中心,依托深圳大型的公务员社区梅林一村及周边大规模的平房,人气鼎盛,不管是超市还是辅营区,生意都很火爆;福田南社区商业中心,同样是大规模的村落与现代社区交集的地方,大大小小的住宅几百栋,人流如潮。而消费力强的如华侨城沃尔玛,周边是高尚住宅,居民均是科技园片区具有高学历、高收入的阶层以及企业管理人士;后海社区商业中心则依托蔚蓝海岸高尚住宅,居民消费力普遍较高。
业态分布是否合理
过去不少社区商业的开发,除主力店外,其它铺位一般都是由业主自行招商,谁的租金高、谁愿意租就租给谁,这样很容易造成业态分布混乱,不利于后期经营管理。比较合理的做法是,开发商要对业态进行统一定位,这样商业的后续经营才能维持,租金才会有保障。社区商业经营的商业形态主要表现为:便利店、中小型超市、药店、餐饮店、书报厅、干洗店、彩票服务点、花店、家居装饰及少量服装店等等,而规模稍大的、比较高尚的社区商业业态还有健身设施、美容美发店、银行、咖啡店、酒吧、房屋中介公司等娱乐休闲服务配套。
社区商业经营的业态一般不会超出以上几大类,但也要根据实际消费需求来确定具体的业态,不能餐饮、药店、中介蜂拥而上。目前,社区商业的开发一般都是销售、招商同时进行,或者成功招商后再销售,投资者在投资商铺时要注意业态的分布。同时,若开发商有成立专门的经营管理公司对商场进行管理,那投资回报就更有保障。因为随着消费需求的改变,业态也要随之相应做出调整,而经营管理公司则提供了这方面的保障。
是否引进主力商家
社区商业引进主力店会使商圈辐射范围扩大,具有较好的聚客效应。目前社区商业开发的模式主要有纯街铺和社区商业中心。纯街铺商业规模一般较小,主要是经营一些社区便利服务店,商圈辐射半径小。而社区商业中心商业规模比较大,商业面积基本都是上万平方米,一般都会引进超市、百货等主力商家,或家电、连锁餐饮等次主力店,依托主力店其商圈半径扩大,能给商铺带来旺盛的人流。如南山缤纷社区商业中心引进人人乐、宝安南风格名苑引进新一佳,这些品牌主力店都能扩大商圈辐射半径,提升周边的商铺价值。
区分品牌店与杂牌店
一般而言连锁品牌店具有品牌效应,顾客对商品的认同度比较高,后续经营能力强,能帮助商圈的形成。同时,品牌店具有旺盛的生命力,经营期限长,承租能力高,一家分店资金周转有困难,可以从另外一家分店调度。引进连锁品牌店对租金的收益有比较充分的保障。而杂牌店的租金承受力相对较差,后续经营能力也相对较低,一旦市场状况不好,立即关门走人,打一枪换一炮,租金的保障度较低。
品牌店具有普通商品难以比拟的吸引力和服务水平,因此,投资者在投资社区商铺时要先了解项目引进的是否是品牌店。
社区商铺的建筑规划设计是否合理
社区商铺的建筑设计要依据业态来量身定做,在单铺面积大小、面宽、进深、层高等设计参数方面要符合社区商业业态经营的要求。如层高尤其是服务型商铺一般不能低于3.5米,柱网设计过程中要在设计安全可靠的前提下,最大限度实现柱子数量最少化。
再如大面积的铺位不适合经营很多社区商业业态,除了超市、百货、餐饮、美容等业态需要较大经营面积外,更多的社区便利店只需要四五十平方米的商铺面积即可。商铺规划设计不合理,将会影响到租金的回报,如某社区商业中心的街铺每年租金递增率十分有限,其主要原因就是铺位面积大,商户经营成本高,导致单位租金难以成长。
社区商业的硬件配套设施是否完善
社区商铺的硬件配套也要关注,如餐厅、美容美发、健身、汽车维修等对水、电、暖、天然气、排污、消防等硬件配套都有相关的要求,一旦达不到标准,不但影响租金,还会引发纠纷。如经营餐饮店的商铺,排污、防噪音等硬件配套不符合要求,进驻的商家就得自己另外解决硬件配套问题,增加经营成本,这样降低租金就成了商家进驻的条件。若不加改造强行经营,油烟、污水、噪声等势必会影响到居民的正常生活,遭到业主的投诉。
考虑社区公共配套
停车场、休闲广场、公交站、邮局、银行等公共配套的完善,将有助于提升社区商铺的价值。如停车位不充足将会影响到餐饮生意,休闲广场、公园配套能给咖啡厅、酒吧等带来生意机会,运动场所、学校能提升体育用品的消费需求等等。如南山缤纷商业中心周边集居住区、行政办公、企业办公于一身的复合性社区,周边停车位、休闲广场、绿化公园、运动场所、学校等公共配套相当完善,这势必扩大商圈半径,提升其商铺价值。
关注交通、地段等因素
那些扼守市政交通要道,公交系统便捷,道路交通便利程度高的社区商铺,能够有效扩大商圈,带来更多的车流、人流,商业机会增加,商铺价值将更高。如宝安南路的宝安
-
多管齐下优化外商投资环境
57人看过
-
投资社区商铺要注意点啥
418人看过
-
社区商铺可保本菜鸟投资商铺练习场
73人看过
-
投资社区商铺的风险防范
84人看过
-
投资社区商铺学会3大技巧
187人看过
-
社区商铺投资7个问题要考虑
51人看过
写字楼是指用于商业或办公用途的建筑物,通常位于市中心商业区或开发区,是现代城市发展的重要标志之一。 写字楼通常具有较高的建筑品质和标准,配备有现代化的办公设施和设备,适合企业或机构进行办公活动。写字楼通常由开发商或政府投资建设,并根据不同的... 更多>
-
安顿房社区商铺该收物管费吗?河南在线咨询 2022-10-08根据物权法,第七十三条建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。
-
社区商铺购买需要缴纳什么税?广西在线咨询 2022-05-211、商铺买卖需要交纳的税费主要有营业税、契税、印花税、土地税、个人所得税; 2、买入合同金额的3%契税和0.05%的合同印花税。如果是买二手商铺的话,下家还需缴纳0.5%的交易手续费; 3、满五5年,需缴纳交易过户费:5元/平方米; 4、营业税及其他附加费:总额的 5.6%; 5、个人所得税,差额20%; 6、土地税,3%; 7、契税为成交价的4%。
-
楼下商铺喇叭找谁投诉天津在线咨询 2021-12-19楼下商铺喇叭,可以找城管进行投诉。城管是指负责本市城管监察行政执法的指导、统筹协调和组织调度工作。本市城管监察行政执法队伍的监督和考核工作。贯彻实施国家及本市有关城市管理方面的法律、法规及规章,治理和维护城市管理秩序,是为了规范城市管理执法活动而制定的部门规章。
-
产权式商铺如何投资台湾在线咨询 2022-08-27所谓产权式商铺,即所有权与经营权分离的房地产证券化概念,这是产权式商铺最核心、最基础的理念。产权式商铺是国际流行的所有权和经营权分离的一种房地产商铺产品形式,最早出现在20世纪70年代的欧美发达国家,近年才开始出现在中国一些发达城市。
-
商铺使用权多少年,商铺使用权投资风险与防范辽宁在线咨询 2022-10-15商铺使用权40年,商铺使用权的投资风险是承诺的收益比较高,但是兑现困难。 风险的防范: 一、认清所购商铺的产权性质,而不轻信高收益。 二、综合考量商铺的地段因素,了解商铺的前世今生。 三、考察开发商是否有完整的商业规划,了解商业中心的品牌入驻情况。