信贷额度越来越紧了，近日，南京有一家股份制商业银行表示，针对二套房利率，至少上浮21%。

昨天，记者以买房贷款人身份摸底了解各家银行，记者了解到，针对二套房，多数银行实行基准利率上浮10%的政策;建设银行、交通银行实行基准利率上浮15%的政策;民生银行表示，针对二套房利率为基准利率上浮10%，但是不一定能办下来，建议记者另找其他银行;兴业银行二套房利率上浮21%。

其中，交通银行表示，二套房贷款申请者如果购买交通银行理财产品，可以享受利率上浮10%的优惠政策。兴业银行由于额度异常紧张，不但二套房利率上浮21%，且二套房贷款申请者必须向兴业银行存款，存款数额达到贷款数额的一半。如，贷款100万元，存款必须达到50万元。工作人员解释表示，存款者不一定是贷款人本人，也可以是贷款人的朋友，但最终目的——有存款进账。

投资二套房5年后出售房价要涨22.32%才保本

昨天，记者以购房者身份探访多家银行，记者均以购置位于奥体的一套120平米、价值200万元的二套房为例，向各家银行进行咨询。按照规定，二套房首付必须达到六成，即120万元，需要贷款80万元。

目前，5年以上贷款基准利率6.8%，假设贷款年限为20年，还款方式以等额本息还款法。如果二套房利率上浮10%，那么，每月还款6434.97元，20年共需支付利息744391.29元;如果利率上浮20%，那么每月还款6771.40元，20年共需支付利息825136.26元。二套房利率上浮10%与上浮20%，利息相差80744.97元。就利息来算，上浮10%与上浮20%，与总房价之间也有4%的差距。

那么，二套房利率上浮20%，市民假设是以投资为目的置业，那么，这套房子需要涨多少，这位市民的投资才能保本呢?

目前5年以上的商业贷款基准年利率是6.8%。如若想短期内转让的话，购房者除了原房价外，持有成本还包括，购入时契税+营业税+个人所得税+中介佣金+利息。假设第二套非普通房屋的首付是六成，保本点涨幅大致如下：持有两年出售，3%(购入时契税)+5.55%(营业税)+1%(个人所得税)+2%(中介佣金)+(40%×6.8%×1.2×2)=18.078%;如果持有五年以上出售，那么，这套房子又要上涨多少，才能保本呢?保本点涨幅大致如下：3%(购房契税)+1%(个人所得税)+2%(中介佣金)+(40%×6.8%×1.2×5)=22.32%。此外，在交易中，还要交纳每平方米6元的交易服务费，即720元。

从投资角度考虑，目前年出租收益约为房价的3%左右，而年利息支出为房价的4%左右，以租养房已不太可能。

按目前交易成本，首付60%的住宅，房价要上涨18%左右，投资者才可能持平。如果持有五年以上，那么，房价要上涨22.32%才能保本。

办首套房贷难度高于二套房贷

同样购买房子，但是办理的二套房贷很快放款，而首套房却迟迟不下款。最近，一些购房市民遇到这样的怪事。

一家股份制商业银行的个贷员表示，今年房贷业务已经不是银行的重点。我们现在更加倾向于企业经营性贷款，利率高。

记者在采访中也发现，有银行听说记者是首套房贷款客户，建议记者找其他银行，而记者说自己是二套房贷款客户，仅管利率上浮较高，但是并没有遭到直接拒绝。

那么为何首套房贷款难于二套房贷?3月10日，银监会特别下发了《关于做好住房金融服务加强风险管理的通知》，仅要求银行业金融机构要严格执行二套房贷首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。但是对于首套房首付成数和利率没有做规定。银行都是上市公司，对股东也要有所回报，能有更高的利润不赚，而舍高求低，按照规律，也是违背了市场发展的规律的。

房贷利率怎一个乱字了得

针对首套房利率及二套房利率，记者摸底调查了解到，目前南京各家银行利率政策怎一个乱字了得。在采访中记者发现，记者以不同身份进行调查，所得到的利率政策都不一样。不管是首套房还是二套房，公务员是所有银行都比较喜欢的贷款投放对象。而如果记者以在私营业主打工者的身份进行调查，那么，得到的政策又不一样。一般银行都要求按上限利率政策走。

当然，有的银行不管贷款者身份如何，一律走上限。根本原因在于银行的信贷额度紧张。

一家银行的信贷科科长向记者坦承，现在这样的存款准备金率，已经在挑战银行的极限，如果再上调，后期真的说不准银行会不会限制个人按揭贷款。