“买卖不破租赁”的适用是否要求租赁合同登记一般来说，未经登记的租赁合同，当房屋所有权发生变化时，承租人不能以“买卖不破租赁为由”向新的房屋权利人要求租赁合同继续履行。但是，承租人有证据证明新的房屋权利人知道或者应当知道租赁事实的除外。

在保护承租人权利的同时，也应当考虑保护房屋买受人的权利，两者的权利在法律上是平等的。

当租赁合同未予登记，或者买受人不知道系争房屋租赁事实的，相应的法律后果不能由买受人承担。承租人也不能以“买卖不破租赁”为由，对抗买受人对房屋处分的权利，不能要求房屋租赁合同继续履行。

同时，出卖人未向买受人告知租赁事实，导致承租人不能主张“买卖不破租赁”而合同不能继续履行的，应当认定出租人违约。承租人可以向出租人主张相应的违约责任。

转租是否适用买卖不破租赁

租户是否具有转租的权利，取决于租户与房东的具体约定。在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物转让他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。

《民法典》第七百一十六条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”但从该条款看，并没有明确规定未经出租人同意转租的合同属于无效合同，并且转租行为仅仅涉及到出租人、承租人、次承租人三方的私人利益，合同的继续履行并不会损害国家利益和社会公共利益，因此该条款不属于效力性强制性规定，未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于合同无效的情形，依法应予保护。

保护次承租人的合法权益，有利于维护社会经济秩序的稳定，也符合法律鼓励交易的目标和精神。当前，房屋转租甚至连环转租现象在现实生活中大量存在，对于转租行为而言，只要承租人与次承租人签订的转让合同不存在损害出租人的合法权益，不涉及损害国家利益、社会公共利益、集体利益或者第三人合法利益，不违反法律规定的情形，则法律应充分保护市场交易，保护善意第三人的合法权益。