国家出台相关政策，以后买房不再缴纳营业税，而是改为缴纳增值税。这个政策一出台，很多市民开始担心营改增对房地产市场会不会造成不良影响，改增后房屋的售价会不会比原先的售价更贵，所以很多人为避免风险，提前购房。现就二手房交易营业税改增值税问题为大家分析分析。

一、二手房交易营业税改增值税有哪些规定

按照财政部发布的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，个人转卖已购普通住房，免征营业税的期限由购房超过5年下调为超过2年。也就是说，购买超过2年的普通住房免征营业税;购买不足2年的住房对外出售则全额征收营业税;购买超过2年的非普通住房按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

二、为增值税算笔账

个人二手房买卖若改成增值税，则原来购买住房缴纳的增值税，在该套住房卖出时，已缴纳的增值税可能允许被抵扣掉。

首先是出售购买2年内的房屋

以出售价300万一套住宅，2年内无论是否普宅都要缴纳5.5%的税，即16.5万。

如果以11%的增值税计算，房屋出售价还是300万，但最初买入价是150万，抵扣掉进项税后大概需要缴纳14.7万元。但获利越多收的税就会超过营业税。

比如出售价格为400万元，按照营业税需缴纳22万元;增值税就需缴纳24.77万元。

另一种是出售购买已满2年的房屋

对普通住宅而言，售价300万计算，2年外就不需要缴税了。如果增值税还是要缴，一缴就是14.7万元。

对非普通住宅而言，售价300万计算，和2年内的情况类似，可能差别不是很大。

值得指出的是，二手房交易税费除了营业税还涉及到契税、个税、土地增值税、印花税等税费。也就是说，同样出售一套300万不满两年的住宅，抵扣掉进项税后，大概需要缴纳8.7万元。

根据业内人士猜测，二手房交易营业税改增值税会从原来营业税的5.5%会改为增值税11%，比例上是有所提高，但是二手房征收税额的年限对于普通住房来说从5年降低为2年，这时间与基数上相对以前营业税有所降低。同时，营改增这一政策有国家宏观调控保障，企业的发展与市场的衔接过渡时期将不会受挫。