土地拍卖程序如下：

1、投标人收到相关拍卖文件；

2、投标人参加拍卖投资时，应向市房地产交易中心申请并缴纳一定数额的保证金，以确认资格；

3、合格投标人在拍卖前到市房地产交易中心领取招标标志，进场就座；

4、当投标人最终应价低于底价时，主持人有权终止拍卖；

5、投标人应与市房地产交易中心签订拍卖交易确认书。

土地拍卖即土地使用权拍卖。

土地拍卖程序与规则

拍卖程序与规则如下：

一、发布拍卖公告；拍卖公告至少应当在拍卖日前20日发布。

二、竞买人报名提出申请并提交资格身份证明文件，交付履约保证金；

三、拍卖人按拍卖文件要求对竞买人资格和资信进行审查、核验，对符合条件的申请人颁发竞买资格证书；

四、公开拍卖。拍卖应在拍卖文件规定的时间、地点由土地拍卖主持人按以下程序主持进行：

1、拍卖开始前，竞买人凭竞买资格证书领取统一编号的应价牌，竞买人少于三人的，主持人应当终止本宗地的拍卖；

2、竞买人显示应价牌，主持人点算竞买人；

3、主持人介绍拍卖土地的位置、面积、用途、使用年限、规划要求和其他有关事项；

4、主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度，没有底价的，应当予以说明；

5、竞买人按规定的方式和要求应价；

6、主持人确认该应价后继续应价；

7、主持人连续二次宣布最后应价而没有再应价的，如果最后应价达到了拍卖底价，主持人在第三次报出最后应价后落槌，即表示成交，如果最后应价未达到拍卖底价的，主持人应宣布收回拍卖标的，停止拍卖；

8、主持人宣布最高应价者为竞得人。

五、拍卖成交后，出让人、拍卖人、竞得人当场签订《拍卖成交确认书》。

六、竞得人应按规定缴纳交易服务费并按《成交确认书》约定时间签订土地使用权出让合同。《成交确认书》对出让人、拍卖人、竞得人具有合同效力。

七、竞得人支付的保证金可抵作土地使用权出让金。其他竞买人缴纳的保证金在拍卖活动结束后3个工作日内全额退还（不计息）。

八、竞得人有下列行为之一的，竞得结果无效。所收保证金不予退还。给当事人造成损失的，依法承担赔偿责任：

1、竞得人反悔，拒绝签订成交确认书或土地使用权出（转）让合同的；

2、竞买人、竞得人提供虚假文件隐瞒事实的；

3、竞买人、竞得人的采取行贿、恶意串通等非法手段竞得的；

4、法律、法规规定的其它违约情形。

《中华人民共和国拍卖法》第四条拍卖活动应当遵守有关法律、行政法规，遵循公开、公平、公正、诚实信用的原则。