在2015年12月召开的中央经济工作会议上，媒体也十分关注呼吁开发商适当降低房价。看来，开发商降价是唯一的出路。

2015年，上海房价涨幅居全国第二位。韩正书记指出：上海作为特大城市，房地产市场有自己的特点，调控的重要目标是控制房价。上海的房价已经很高了，如果不坚持调控，会影响上海经济的稳定、可持续、健康发展。高房价与高库存并存的怪现象。让不少人认为开发商太黑心、太暴利，所以导致房价居高不下。实际情况并非如此。2015年前三季度，80家房地产上市企业平均利润首次降至个位数，仅为8%左右。要探究中国高房价的内在原因，首先要分析其构成因素。新建住宅小区的平均房价，即新房价格，主要包括5个因素：地价、建安成本、税收、企业融资成本和企业利润。首先是地价。如果把房子比作面包，那么土地就是面粉，所以如果面粉很贵，面包的价格自然会上涨。在被开发商洗劫一空的热点城市地王出现“面粉比面包贵”也就不足为奇了。

房价越高，地价在房价构成中的比重越高。比如，2015年，北京多个区的地王楼面价高达5万左右。如果一两年后，卖房子的时候，价格会在8万左右，那么地价会占到60%。相比之下，在中西部一个三四线城市，如果假设楼面价2000元，房价6000元，那么地价只占房价的30%。

数据显示，近十年来，地价涨幅大于房价涨幅，导致地价在房价构成中所占比重越来越大，目前已占全国近一半。地方政府自然是房地产开发的最大受益者。二是建设成本。

建安成本是指房屋建筑和房屋设施设备安装的成本，包括材料成本和人工成本。国家统计局数据显示，全国房地产开发企业房屋建筑价格从2001年的1128元/平方米持续上涨至2013年的2643元。

从商品房销售均价来看，2001年和2013年，我国商品房销售均价分别为2170元/平方米和6237元/平方米；2013年，上海为16420元/平方米，海南为8669元/平方米，贵州为4295元/平方米，河南为4205元/平方米。通过计算可以看出，我国住房成本占住房价格的比重已从2001年的52%下降到2013年的42%。

在不同省市，主要原因是劳动力成本和居住档次不同，建安成本也不同。比如一线城市的高层住宅大多超过2000元。如果是装修好的房子，会增加几百到几千元。其中，一二线城市中高档精装房的成本可以达到3000-5000元。第三，房地产税。房地产行业的税费种类很多。与房地产业相关的税种有契税、土地增值税、房地产税、耕地占用税、城市土地使用税、营业税、所得税等7种。前五种税是纯房地产税。

2014年，我国新建商品住房销售总额为7.63万亿，即房地产七税占全国新建住房销售总额的29%。不过，由于这七项税种还包括二手房交易税，如营业税、契税和个人所得税，因此实际税种所占比例并没有高达29%。考虑到新房交易在我国仍是主营业务，打个折，税费（远低于税收）可以占到房价的15%左右。第四，开发商的融资成本。

房地产是资本密集型产业，资金也有成本，尤其是开发商通过贷款融资产生高额利息支出。过去很多年，在房地产开发过程中，开发商自有资金利率为20%-30%，成都其他地区需要外部融资。

2014年至2015年，随着国家房地产调控的放松，开发商的融资环境有所改善。2015年第二季度和第三季度，万科、龙湖、恒大等少数公司发行的公司债券不足5%。然而，大多数开发商的融资成本仍然很高。随着房地产开发利润连续几年下降，多数房地产企业在金融机构工作，收入却微乎其微。2015年前三季度，80家房地产上市企业营业总收入4244亿元，净利润343亿元，净利润8%，首次降至个位数。

考虑到营业利润范围大于净利润，前者不扣除企业所得税（税率为25%），故营业利润率10%相当于净利润率7.5%。也就是说，2015年我国房地产企业的净利润率已经下降到7%左右。但即使已经连续5年下跌，仍很难说。与国有企业不同，民营企业追求利润，承担一定的社会责任。当利润率下降到一定程度时，他们自然会减产甚至退出这个行业。

综上所述，根据数据测算，现阶段全国房价的构成约为地价的40%，建安成本的30%左右，税收的15%左右，融资成本的8%左右，开发商利润的7%左右。可见，在高房价背后的五只黑手中，土地成本占了大部分！

在许多发达国家，房地产市场已进入成熟稳定阶段，建筑安装成本一般占房价的67%，地价、税收和企业利润仅占房价的34%。相比之下，我国房地产业仍处于“鲁莽时代”，地价和税收的比重居高不下，这自然与政策和制度有关。无论如何，中国房价的构成，仍有很大的优化空间。制度设计者和行业管理者应给予足够的重视，逐步推进相关改革。