司法实践中,有些当事人以限购政策实施导致不符合购房资格要求确认合同无效。根据《民法典》和最高人民法院相关司法解释,违反法律和行政法规导致合同无效的,仅限于全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规,不得以地方性法规、行政规章为依据。限购政策不属于法律和行政法规范畴,故不能作为合同无效的理由。
那么,限购政策能否作为解除房屋买卖合同的理由呢?除协议解除和符合约定解除条款外,合同解除一般必须以合同目的无法实现为条件。
当事人就解除房屋买卖合同无法达成一致意见时,如限购政策并未达到合同不能继续履行、无法实现合同目的的程度,就不能解除合同;如限购政策导致合同目的不能实现,则可以解除合同。
风险提示解除合同不等于免除违约责任
合同解除与违约责任免除不能画等号,限购政策导致合同解除,并不能必然免除违约责任的承担。
单纯因限购政策实施导致合同目的无法实现并解除合同的,无需承担违约责任。但如果合同订立、履行过程中,一方违约而违反限购政策导致合同目的无法实现并解除合同的,不能免除违约责任,如恶意拖延付款时间或过户时间,遇限购政策出台;恶意通过中断缴纳社会保险或所得税而使购房资格丧失等。
《民法典》第一百四十六条【虚假表示与隐藏行为的效力】行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。
以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力,依照有关法律规定处理。
第一百四十七条【基于重大误解实施的民事法律行为的效力】基于重大误解实施的民事法律行为,行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
第一百四十八条【以欺诈手段实施的民事法律行为的效力】一方以欺诈手段,使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为,受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
第一百四十九条【受第三人欺诈的民事法律行为的效力】第三人实施欺诈行为,使一方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为,对方知道或者应当知道该欺诈行为的,受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
第一百五十条【以胁迫手段实施的民事法律行为的效力】一方或者第三人以胁迫手段,使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为,受胁迫方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
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