商报讯（记者齐琳）今后在北京城市住房拆迁时，被拆迁人不但可以房屋安置、货币补偿二选一，如果对拆迁基准价有异议的，还可以自行选择机构评估。记者昨日从市建委获悉，《关于进一步做好本市城市房屋拆迁安置和补偿工作的若干意见》将于近日在全市施行。

据《意见》，拆迁中，被拆迁人可选择房屋安置也可选择货币补偿。选择房屋安置的，拆迁双方当事人可按照相关规定实行产权调换并结算差价，也可按照原住房面积实行房屋置换，各区县可结合被拆迁人原住房实际状况、外迁区位差异等因素，制定具体置换办法。对选择货币补偿的，补偿金额由房地产评估机构参照近期类似房地产的市场交易价格评估确定。

《意见》着重就被拆迁人对拆迁评估结果提出异议的权利做了规定，即评估机构要先采用市场比较法评估确定拆迁区域内的补偿基准价格，基准价要在拆迁范围内公示7天，由评估机构在现场说明，听取各方意见。当事人对基准价有异议的，可以在公示期内向专家委员会申请技术鉴定，该委员会由北京房地产评估师和土地估价师协会的专家组成。

对于各个被拆迁人来讲，在收到分户评估报告后，对报告有异议的，可以自收到评估报告之日起5日内向原评估机构书面申请复核，评估机构将会在收到申请之日起5日内给予答复。被拆迁人也可另行委托评估机构评估，如仍有异议，还可向专家委员会提出技术鉴定申请。

市建委相关负责人表示，这些做法此前已经在一些拆迁项目中进行了试点，总体是成功的。另外，对申请保障性安居工程的困难家庭，住房保障部门将在搬迁期限内实行拆迁现场的受理、审核、公示，符合条件的，优先配租、配售。

北京楼市多项新政出台购房人到底能受惠几何

在中央房产新政出台1个月后，购房人期待已久的北京地方性房地产新政终于揭开了面纱。近日北京市建委、财政局、发改委等11个部门联合推出《关于促进北京市房地产市场稳定发展的若干意见》，旨在鼓励合理住房消费，促进房地产市场稳定健康发展。据消息灵通人士透露，北京市建委正在研究制定更具体、更有可操作性的楼市政策。

北京出台多项楼市新政保障性住房建设力度加大

根据北京楼市新政的指导意见，北京市将以解决居民各类基本住房需求为核心，在加大住房保障力度，落实和完善促进合理住房消费的财税、信贷政策，调整和优化住房供应结构，规范房地产市场秩序等方面采取一系列措施。

北京稳定房地产市场的新政主要包括四方面，首先，降低住房交易税收负担、调整享受优惠政策的普通商品住房价格标准，加大住房消费信贷，特别是公积金贷款支持力度，鼓励居民合理的住房消费，活跃市场交易。

其次，进一步加大住房保障力度，发挥政策性住房的调控功能，使政策性住房在改善民生、促进房地产业健康发展和带动经济增长方面起到更大的作用。

再其次，严格执行城市总体规划、土地利用总体规划和土地利用年度计划，优化房地产市场结构。加大对保障性住房、限价房用地储备力度，优先保证其土地供应，对基础设施和配套设施不完善，待建、在建项目集中的地区，适度从紧商品住房项目的土地供应。

最后，完善房地产市场服务和监管体系，规范市场秩序，维护购房者权益。

据北京市建委主任隋主任介绍，在保障性住房建设方面，北京市将加快建设进度，明年计划新开工政策性住房850万平方米，争取明年底竣工200万平方米。同时做好保障性住房和限价房配租配售工作，及时形成市场实际供应，带动住房消费。预计明年底将完成保障性住房和限价房配售5万套，可实现销售额200亿元，占全市商品住宅销售额的比重将达到20％左右。

特别值得一提的是，北京市有意收购盘活部分商品房，将其转化为政策房。隋主任表示，一些在市场运作过程中出现资金链断裂等问题的中低价位、中小户型普通商品房，政府有意通过收购或委托的形式将其盘活，转化为政策性住房。据了解，这一办法目前还在调研过程中。

另外，北京市正在研究对经济适用房的定价进行创新，基本思路是经济适用房将根据区域位置实行基本统一定价，以改变四环经济适用房比三环的还贵这一不合理现象，政府主要将通过补贴等手段对经济适用房价格进行适当调节。

普通住宅价格标准调整普惠性明显增强

在北京市出台的多项楼市新政中，更受购房人关注的是北京市普通住宅价格标准的调整。北京市建委日前公布了享受优惠政策的普通住房价格标准，与往年不同的是，普通住房三个条件中的价格条件，由过去的单价变成总价，即购房人购买容积率在1．0（含）以上、单套建筑面积在140（含）平方米以下的房子，三环以内总价258万元以下、三四环之间总价210万元以下、四五环之间总价198万元以下、五环以外总价120万元以下的，都可以享受普通住宅的优惠。记者按照新标准计算了一下，以三环与四环之间的楼盘为例，每平方米均价只需要在1．5万元以下，即可算做是普通住房享受优惠政策。

那么，普通住房和非普通住房有什么差别呢链家地产市场研发中心主任王主任接受记者采访时表示，首先，购买5年以内的普通住宅，出售时不需要缴纳土地增值税，非普通住宅则需按总价款的1％缴纳土地增值税；其次，购买非普通住房5年以上，如果转手交易，将按其售房收入与当初购房价款的差额，征收5．5％的营业税，普通住房则不征收；再其次，个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1％，非普通住宅契税为3％；最后，居民首次购买普通自住房，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0．7倍，最低首付款比例调整为20％。据链家地产统计数据显示，北京三环外二手商品房的平均成交面积为97平方米，而三环到四环之间二手商品房平均价格在14600元／平方米左右，也就是说总价普遍在140万元左右，没超过普通住宅标准的上限，而这样的二手房占到三环外二手房成交量的五成左右。而在此之前，三环外二手商品房基本都属于三级或以上级别土地，三级土地的平均价格是9289元／平方米，也就是说成交单价超过9289元／平方米的1．2倍即11146元／平方米的房子都被视为非普通住宅，不能享受各项税费优惠。而此次普通住宅标准重新划定，这一类房产绝大部分都会被划入普通住宅之列，这样一来，5年内的房产可以享受免征1％土地增值税，契税征收也由3％调整为1％，共可节省总价的3％；5年外的房产可以享受免征5．5％的营业税和契税征收1％的优惠。

记者算了一笔账，这一调整可以为购房人节省不少开支。以朝阳公园区域一套交易价格为15000元／平方米的房产为例，在政策调整前其房价高于三级土地均价1．2倍即11146元／平方米，为非普通住宅，政策调整后，总价低于210万元，为普通住宅，如其未满5年可节省税费40500元，占总房款的3％；若满5年可节省税费51750元，占总房款的3．8％。

王主任认为，正是因为可预见的税费支出减少，会让这部分调整为普通住宅的房产成交意愿走高，而基于这部分房产数量较为庞大，因此对整体二手房的成交也将起到较大的提升作用。尤其是诸如朝阳公园、亮马桥、西三环、中关村等区域，原来处于三级土地且中高档房集中，如今大部分房产可以享受优惠，有利于促进这些中高档房集中的典型区域房产成交量走高。业内人士认为新政或可推动楼市转暖无论是购房人还是开发商，就北京多项楼市新政接受记者采访时，均表示是特大利好，加上此前已经出台的有关优惠政策，或将推动楼市回暖。29岁的任女士看中了一套位于西南三环95平方米的房子，总价约98万元，在获知新政策后，她算起了账：3％的契税对我们这些买房自住的购房人而言，是购房款外最重的一项成本支出，以前这套房不是普通住房，现在是普通住房，就少交了近3万元，确实能省不少钱。

多位开发商非常看好北京普通住宅标准调整对销售的推动作用：北京以前执行的普通住宅标准是2006年发布的，以后一直没有调整，在房价持续上涨的背景下，该标准已大大落后于市场发展，能享受普通住宅优惠政策的房子少之又少。现在标准调整了，加上此前的各项促进楼市交易的政策，可能会形成一套组合拳推动销售。

北京某投资集团副总裁马总表示，北京楼市新政有利于市场信心的提高，新政中规定的优先保证保障性住房土地供应，意味着提供给商品房的土地供应将减少，将导致未来商品房供应量下降，有助于消化北京市商品房存量。而中原地产华北区域总经理李文杰则认为：新政力度还不够，难以对冷淡的楼市有明显的影响。他说，近期各个城市都出台了一些楼市政策，相比北京出台的政策，别的城市力度要更大，尤其是上海和杭州，还减免了交易环节的营业税，但这些政策都没能有效刺激楼市。他建议，政府应该出台力度更大的政策，比如取消外国企业和个人的购房限制、放开第二套房等。