不交物业费被起诉的，法院会进行调解，调解不成的，如果业主确实未交物业费的，判决业主缴纳，拒绝履行的，物业公司可以申请强制执行。

物业服务费是物业项目的各项服务得以维持的保障，也是物业保值增值的保障，更是物业服务公司盈利和生存的保障。如何保证物业费及时到位，如何催缴拖欠的物业费，是每个物业服务公司必须面对的重要课题。

(一)要坚持守法守约的底线。业主拖欠物业费往往会找出各种理由和借口，最常见的是服务不到位。虽然法理上业主不得因物业服务不到位而主张拖欠物业费合理或要求物业费打折，但是现实中，的确有很多法院因为物业服务公司的“服务不到位”而判物业费打折。因此，物业服务公司首先要做到遵守法律法规、规章和行业标准以及物业服务合同约定，防止业主找出物业服务公司服务方面的瑕疵。这是物业服务公司维护自身权益的前提条件。

(二)要善于签合同。物业服务合同中，一要明确约定物业服务标准，减少服务争议;二要约定物业费拖欠时的滞纳金交纳条款，一定比例的滞纳金对拖欠物业费的业主能起到一定震慑作用;三要约定服务与费用纠纷解决办法。如双方可以作以下约定：合同双方对物业服务质量产生争议时通过聘请第三方评估机构的方式对物业服务作出鉴定，评估费用由首先对物业服务质量提出异议者承担。

(三)通过管理规约和业主大会议事规则限制欠费业主权利。取得业主大会和业主委员会的同意，在管理规约和业主大会议事规则中规定业主不得拖欠物业费，如有拖欠应交纳滞纳金，并限制其参加业主委员会的权利。

(四)要掌握催缴物业费的方式方法。催缴费用的方法有很多，也分别适用于不同的欠费情况。催费方法大致包括：

1、上门催缴;

2、重点户面谈;

3、请业主委员会协助催费;

4、发送书面费用催缴通知书;

5、发律师函;

6、申请仲裁或法院起诉。

上述几种催费方法适用于不同的情况，其中前三种方法是最经常使用的方法，多数业主也能在几次催缴或面谈后交纳了物业费。因此，鼓励物业服务公司多采用这三种方法，所谓“先礼后兵”，这有利于维护物业服务公司与业主之间的和谐关系。后三种方法多少有些“撕破脸皮”的感觉，应当慎用。但对于个别老赖业主，也只有采取这种方法才能收到效果。

(五)要掌握一定的收费技巧。

1、“将欲取之，必先与之”，即通过缴费即送礼物(花卉、大米、食用油等，蜂巢物业网首发)，鼓励大家提前缴费;

2、注意催缴费用的时机问题。如有些地方春节期间最忌讳被上门追债，物业服务公司最好避开类似节日;

3、与业主交朋友。平时见面主动打招呼，提供服务时态度积极主动，都有助于与业主建立长期良好的关系，在催费时可能会收到意想不到的效果;

4、多搞一些社区活动以及业主与物业服务公司座谈会，强化沟通交流，争取更多的业主理解和支持物业服务公司的工作。

(六)铁腕打击“老赖”业主。本案是一个很好的例证。经几次催缴仍拒绝交纳物业费，甚至法院生效的法律文书都拒不履行，那么，司法机关都不会同意的。在强制执行的威慑下，本案业主邓先生最终还是交纳了物业费。这种做法的好处不仅仅在于收取的业主邓先生拖欠的物业费，更大的好处在于“杀一儆百”，对其他不缴费的业主也会产生威慑力。

最高人民法院于2013年7月1日通过了《关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》对于被执行人具有履行能力而不履行生效法律文书确定的义务的，规定将其纳入失信被执行人名单，并依法对其进行信用惩戒。中央文明办、最高人民法院、公安部、国务院国资委、国家工商总局、中国银监会、中国民用航空局、中国铁路总公司等中央八个部门和企业于2014年会签了《“构建诚信、惩戒失信”合作备忘录》，确定了惩戒的具体范围，主要是三个方面：一是禁止乘坐飞机、列车软卧;二是限制在金融机构贷款或办理信用卡;三是失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。可见，国家也在加大对失信人员的惩戒。物业服务公司可以加强这方面的宣传和风险提示，从而促使业主自觉履行缴费义务。