一、审核商品房买卖合同要注意什么

1、注意审核土地使用权是否存在抵押

购房者购买前可向当地土地资源管理机构查核该开发土地使用权是否办理抵押登记手续。因为现实中，很多开发商为了融资往往将土地使用权抵押给银行贷款进行项目开发。售房时如果开发商隐瞒此抵押情况，这将对购房人构成法律障碍，影响购房人的顺利购房。

2、仔细审核开发商应当办理的法定手续和相关证件

开发许可手续是否完善直接影响所购房屋产权是否有保障，所以至关重要。商品房开发的法定手续(许可程序)包括：立项批准、规划许可、土地使用权证书、施工许可、商品房预售许可等。对于开发手续，应特别注意各许可证件中的开发主体名称、开发土地用途、开发土地范围等必须相互一致;土地使用权的年限也应特别关注，有土地使用年限的是出让土地使用权，没有使用年限的是划拨土地使用权，而划拨土地是不能用于商品房开发的。

注意查看卖方的一照、两书、五证

①一照：即企业法人营业执照。

②两书：即商品房质量保证书和商品房使用说明书。

③五证：即国有土地使用权证、建设工程用地许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工证、内(外)销商品房预售许可证。其中最重要的是土地使用权证和商品房预售许可证。尤其要注意有些开发商的预售许可证冒名顶替。

3、要先咨询清楚交易房屋的税费、贷款的审批程序

大多购房者购房需要贷款。因此，向银行申请贷款时，最好能够熟悉申请银行贷款的政策，从而使贷款的申请能够顺利被批准。一般来说，向银行提供收入证明、税单、其他拥有的不动产证明，或者是担任法人代表的公司营业执照及财务报表等材料，可以帮助买方贷到希望的数额。如果通过中介公司办理贷款，同样需要把好贷款关，不能轻信中介公司的贷款承诺。

二、商品房买卖合同常见纠纷

商品房买卖是较为常见，亦较为复杂的交易行为。律师统计过，商品房交易过程中，存在认购书纠纷、定金、订金、意向金纠纷、交房相关纠纷等30多种纠纷，其中，结合最主要也最常见的纠纷大约有如下几类：

1、关于商品房销售广告和宣传材料是否为要约的争议

在商品房销售过程中，开发商为了吸引购房者前来选购，往往会作出夸大甚至是虚假的宣传。而购房者在看了广告且买房后，发现事实与宣传的不一致，此时往往就容易产生争议。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称解释）解释第3条规定，开发商的销售广告和宣传材料的内容符合以下三个条件时，就应认定为要约：1．开发商就开发规划范围内的房屋及相关设施作出说明和允诺；2．该允诺和说明具体确定；3．对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。

2、关于认购书与定金的争议

虽然近十年来商品房销售形势比较火爆，但是在销售过程中，开发商为了保证购房者的购买意愿，往往会在签订正式买卖合同之前，要求购房者签订认购书（或定购书等类似名称的文件），并以定金（或订金等其他类似名义）的名义缴纳一部分款项作为认购条件。认购书与正式买卖合同的关系是预约合同与本约合同的关系，约定的是当事人为将来订立本约合同而应履行的义务，只要当事人为缔结本约进行了磋商，就履行了预约的义务，而对于是否缔结了本约则在所不问。

一般情况下，认购书中有定金条款，是为了保证开发商与购房者之间订立房屋预售合同或买卖合同而交付的定金，在性质上属于立约定金，立约定金所担保的是定约行为。双方当事人不能就本约条款协商一致的，并不能一概认定为当事人拒绝订立本约，而适用定金罚则。

可以分为以下两种情况分别予以处理：

1、如果双方争议的条款在认购协议中已经出现，说明双方曾经为此达成一致意见，双方在签订正式合同时即应当接受，否则即属于拒绝订立本约，是对预约的违反，因而可以适用定金罚则；

2、如果双方无法达成一致的条款在认购协议中未曾出现，当事人协商不成时，不能就此认定为任何一方当事人违反预约的约定，因而不适用定金罚则，定金应退还买受人。

三、买受人可以解除商品房买卖合同的主要情形

1、开发商擅自变更规划设计。

2、商品房面积误差过大。

3、开发商没有按照合同约定的交楼时间交付。

4、开发商交付的房屋不是是验收合格的商品房。

5、购房者无法取得房屋。比如商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人，又将该房屋抵押或出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋。

6、开发商故意隐瞒真相。指开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；故意隐瞒所售房屋已经抵押、出卖给第三人或为拆迁补偿安置房屋的事实，导致合同无效或被撤销、解除的，买受人可请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

7、因非属于买受人的原因导致按揭贷款申请未获批准，是指《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条规定的情形：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

8、因开发商原因延迟办理房产证的。指商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定（即预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续）的办理房屋所有权登记的期限届满后超过1年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人有权请求解除合同和赔偿损失。