1、土地使用权出让合同它是指市、县人民政府土地管理部门代表国家与土地使用者签订的关于城市国有土地使用权的权利和义务关系的合同。

2、该合同具有以下特征：

第一，土地使用权出让合同是当事人之间设立、变更土地使用权法律关系的协议。

第二，土地使用权出让合同中的出让方是特定的，必须是市、县人民政府土地管理部门。

第三，土地使用权出让合同中的受让方，一般为境内外的企业法人。

第四，土地使用权出让合同是订立土地使用权转让合同的前提条件。

一、国有划拨土地怎么进行转让

国有划拨土地使用权转让的流程如下：

1、上报至市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准；

2、获得批准后，签订转让合同；

3、履行合同义务，缴纳土地出让金；

4、办理土地使用权过户登记。

一、划拨土地使用权转让的条件如下：

1、土地使用者是公司、企业、其他经济组织和个人；

2、领有国有土地使用权；

3、对土地上的建筑物、其他附着物拥有合法的产权；

4、依照相关规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金，或以转让划拨土地使用权所获收益抵交土地使用权出让金。

二、划拨土地收回的补偿如下：

1、对划拨的土地使用权，市、县人民政府根据城市建设发展需要和城市规划的要求，可以无偿收回；

2、划拨取得的土地使用权在长期使用过程中，也伴随资金的投入，会产生相应的附加值，在收回土地的使用权时，要对其进行价值评估；

3、在进行估价时利用基准地价法，根据各个城市和地区确定的城市基准价格，通过对不同类别和级别的基准地价的修正，得到委估对象评估价值的方法。

总之，国有划拨土地使用权转让，需要上报进行批准，获得批准后，可以签订转让合同，并履行合同义务，缴纳土地出让金，最后办理土地使用权过户登记即可。对于划拨土地使用权转让的条件，土地使用者需要是公司、企业、其他经济组织和个人。

二、出让方的权利和义务是什么

1、出让方的权利

地使用权出让人享有以下权利：

(1)合同签订权。土地使用权出让应当签订书面的出让合同。土地使用权出让合同由市、县人民政府土地行政主管部门与土地使用者签订。

(2)合同解除权。土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金；未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地行政主管部门有权解除合同。

(3)违约赔偿请求权。土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金以及履行合同约定的其他义务。未按照出让合同的约定履行义务的，土地行政主管部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。

(4)无偿收回权。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。

2、出让方的义务

土地使用权出让人应承担以下义务：

(1)出让土地使用权应遵守法律法规的规定。出让的地块、用途、年限、方式和其他条件，应按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。

(2)依照出让合同的约定交付土地使用权。土地使用者按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，市、县人民政府土地行政主管部门必须按照出让合同约定提供出让的土地。

(3)附随义务。出让人应当向土地使用者提供有关资料和文件，包括：土地的位置和环境；土层的深度、地表下的管线设施、土地的物理结构；建筑容积率、密度、净空限制等各项规划要求。

(4)土地使用权出让金的上缴义务。土地使用权出让金应当全部上缴财政，列入预算，用于城市基础设施建设和土地开发。土地使用权出让金上缴和使用的具体办法由国务院规定。

(5)担保义务。土地使用权出让人在出让土地使用权时，应保证土地使用权人所取得的权利不被第三人追索。