一、房屋建构筑物拆迁损失
房屋建筑物的拆迁损失即为评估基准日的评估价值。
本次对房屋建筑物评估采用重臵成本法。重臵成本法的计算公式为:
评估值=重臵成本×成新率
1、重臵成本的确定
重臵成本=建安综合造价+前期费用+其他费用+资金成本
建安综合造价采用预(结)算调整法确定,即以待估建筑物结算中的工程量为基础,根据各
地执行的定额标准和有关取费文件,分别计算土建工程费用、装饰装修工程费以及安装工程费用,并计算出建筑安装工程总造价。
前期及其他费用依据国家、地区、行业相关规定确定;根据基准日现行贷款利率和该类别建筑物正常建设工期,确定资金成本。
房屋建筑物采用现场勘查成新率和年限法成新率相结合的方法综合确定成新率,构筑物采用年限法成新率。
综合成新率=现场勘查成新率×权重+年限法成新率×权重
2、成新率的确定
建筑物按综合法确定成新率。计算公式:
综合成新率=现场勘察成新率×60%+理论成新率×40%
理论成新率=尚可使用年限÷(已使用年限+尚可使用年限)×100%
现场勘察成新率是对建筑物进行现场勘察,分别对其主体结构部分、装饰部分、配套设施(水、暖、电)部分的完损情况,对照技术标准进行打分,确定其成新率。
二、管道沟槽拆迁损失
管道沟槽搬迁损失即为评估基准日的评估价值。
本次对管道沟槽评估,采用重臵成本法。重臵成本法的计算公式为:
评估值=重臵成本×成新率
1、重臵成本的确定
重臵成本由建安造价和前期费用及其他费用组成。
(1)建安工程造价
由于无竣工决算资料,
无法进行现场勘查,故由资产占有方提供工程量,评估人员依据建安工程安装定额对建安工程造价进行估算。
(2)工程建设前期费用及其他费用
包括工程建设前期费用、其它费用。
2、成新率的确定
管道和沟槽按年限法确定成新率。计算公式:
成新率=尚可使用年限÷(已使用年限+尚可使用年限)×100%
3、评估值的确定
评估值=重臵成本×成新率
企业拆迁评估报告太低怎么办
如果被拆迁人认为拆迁赔偿不合理,企业拆迁维权可以从以下几个方面入手进行维权:
2、在拆迁之初,被拆迁人一定要关注和搜集拆迁人和政府部门颁发的文件,其中包括:拆迁公告,拆迁地块的建设项目批准文件,建设用地规划许可证,建设工程规划许可证,谁是拆迁单位,农村房屋拆迁资格证书,拆迁许可证,以及两个内部文件(拆迁计划、拆迁方案和银行拆迁补偿安置资金的证明)。
其中,两个内部文件需要通过提请政府信息公开或诉讼才能看到,还要关注通知甚至公开信,以及安置补偿实施细则或办法。
2、补偿谈判,必要时需录音留作证据。
在拆迁公告发布后,如果有拆迁公司找到被拆迁人洽谈,被拆迁人要索要他们的授权委托书,让他们出示工作证和拆迁人员的资格上岗证。因为拆迁人很有可能动用社会闲散人员恐吓威胁被拆迁人。
与拆迁办工作人员沟通时,在必要时做录音,“这些话可能作为将来协商谈判取得重要补偿的信息线索,有些被拆迁户没有固定证据,很难证明对方的口头承诺”。
3、房屋评估,报告不符实际要求重评。
而在评估公司人员上门时,被拆迁人也要让他们出示相应评估公司的资质及上岗证件,在评估报告中“与房屋实际面积,装修情况,层高不符的地方,要提出质疑,要让评估人员详细记载,必要时要他重新评估”。
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承诺是指受要约人同意接受要约的全部条件以缔结合同的意思表示。承诺应当具备以下条件: (1)承诺必须由受要约人作出; (2)承诺须向要约人作出; (3)承诺的内容须与要约保持一致; (4)承诺必须在要约的有效期内作出。... 更多>
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企业拆迁损失评估流程上海在线咨询 2021-10-19企业拆迁损失的衡量相对比较复杂,因此企业拆迁时,需要通过依法评估来确定企业具体的损失和补偿金额。企业拆迁应补偿的项目包括土地使用价值、住宅价值、装修价值、转移费、转移费、停业损失等。因此,评价也必须以这些补偿项目为中心。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条规定,注册房地产评估师应根据评估对象和当地房地产市场情况,对市场法、收益法、成本法、开发法等评估办法进行适用性分析后,选择其中一种或多种方
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企业拆迁怎么评估宁夏在线咨询 2021-11-20住房和城乡建设部(住建部)2011年6月3日公布了《国有土地上房屋征收评估办法》。《办法》规定,注册房地产评估师应当根据评估对象和当地房地产市场情况,对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法的适用性进行分析,然后选择一种或者多种方法对被征收房屋的价值进行评估。评估机构由被征收人选择。如果对评估结果不满意,可以申请评估。 该办法详细规定了关于评估的流程,对于评估机构的选择程序,评估人员的
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如何评估和计算企业拆迁停产停业损失?陕西在线咨询 2021-08-18非住宅房屋停产停业损失补偿评估的计算公式为:停产停业损失补偿费=(用于生产经营的非住宅房屋的月租金月净利润×修正系数员工月生活补助)×停产停业补偿期限 1、用于生产经营的非住宅房屋的月租金是指被征收房屋停产停业期间平均每月的市场月租金,由房地产价格评估机构评估确定。 2、月净利润是指生产经营者利用被征收房屋,在停产停业期间每月平均能够获取的税后净利润。月净利润按征收决定发布前12个月的损益表确定。
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拆迁企业怎么评估企业的价格上海在线咨询 2022-03-13房地产价格评估机构由被征收人在规定的时间内协商选定;协商不成的,由房屋征收部门通过少数服从多数的原则投票决定,或采取摇号、抽签等随机方式确定。房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作,任何单位和个人不得干预。市房屋征收部门每年应公布社会信誉好、综合实力强、具有相应资质的房地产价格评估机构名单,供被征收人选择。
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关于企业拆迁评估澳门在线咨询 2021-10-19根据《国有土地上房屋征收评估办法》第四条规定,房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的,由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定,或者采取摇号,抽签等随机方式确定。具体方法由省、自治区、直辖市制定。从以上规定可以看出,评估公司是由被征收人选定的。