毫无疑问，今年是房地产行业的小年,政府的严厉调控未见松绑痕迹,银行利率的上调正在逐步显现其经济杠杆的功效。在这样的形势下,政府、开发商、银行、置业者在进行着一场胶着的博弈，或强势坚挺，或咬牙坚持，或半推半就，或观望徘徊。各方都在热切盼望自己想要的结果尽快到来,但局势似乎并不明朗。作为置业者，如何在复杂的形式变化中把握机遇,取得最理想的置业成果呢?

首次置业、首次改善购房

无须等待该出手时就出手

对于房地产市场来说，结婚生子带来的购房撑起了市场的半壁江山，因此迎合消费者结婚和添丁为置业目的的首置和首改产品，向来都是市场的明星产品。同时，首置和首改置业,均是有一定时间限定的购房需求，大部分购房者哪怕降低购房水平，也会在婚期来临或孩子需要自主空间之前完成置业。

因此，首次置业、首次改善产品在目前市场状况下降价空间不大,今年楼市部分项目金九银十的黄金销售预期未能实现,部分实力不足的开发商资金承受能力已接近极限,在此状态下,降价、优惠会通过各种不同的形式展现。但如果非要让开发商来个放血大降价,客观来讲是不现实,也是不符合市场规律的。且银根紧缩后开发商推盘量适度加大，此类优质产品加量推出，置业时机不可多得，相应比照各个项目情况后可果断出手。

生活品质改善置业或终极置业

当适度超前

近期限购政策从家庭购房套数及多次置业的付款、贷款政策上进行了调控限定,且随着房产税全国推广风声的不断热炒，似乎消费者过多持有的房产成烫手山芋。

在此情况下置业者的改善置业应酌情考虑适度超前：原本决定够买两室的可适当考虑三室产品、争取一步到位式置业，在经济承受能力和生活品质需求之间寻求一定平衡、压缩置业次数，从而降低再次购房难度和房产税的影响。

同时建议将选择的视野放宽,如选择不限购区域进行置业,也可选择卖一买一的策略登。

投资类置业

首选写字楼、商铺等生产资料

住宅物业作为不动产投资产品来看,价格涨幅空间有限且受限购、限贷等相关政策的影响,投资价值相对较小。且新政对于住宅市场进行的一步步体系调整,确实让一部分的资产泡沫已经逐渐挤出，资金更多地流向商业地产并形成输入效益。除调控未对资金进入商业地产加以限制外，政府对资金进入商业地产领域有意无意的鼓励，也是商业地产投资价值不断攀升的主要因素。

而作为城市经济发展孵化空间的写字楼、商铺等生产资料型不动产,济南近期商业地产投资价值更显突出，主要体现在济南目前在手商业地产回报率高、保值性强、变现难度较小等方面，因此投资类置业产品当优先选择商业地产。

在选择此类物业时，有以下两个关键问题需要置业者注意：

1、产品的安全性能如何?即置业者的资金安全性是否能够保障。这一点主要通过考察项目的正规性、开发商实力、政府规划等方面进行落实,产权明晰是对产品安全性的最基本也是最重要保障。

2、产品的增值性能如何？即所选择的产品能否实现增值,这是选择产品的关键,也是最考验置业者眼力的。产品的增值直观体现在两方面,即销售价格和租金价格。而其内在增值性则由多方面决定:如地段、政府规划、项目的定位、招商、运营等等，要综合考察项目的发展前景。

综上，政策变幻但并非莫测,形式杂乱也并非无章。拨开迷雾，房地产市场仍是一个相对稳定的市场，置业者应理性分析，认清形势，该出手时就出手。

【购房小贴士】

购房资格审查器预售证查询

2011年商品房税费2011年二手房税费

房贷计算器亿问亿答