近年来在全国各地掀起了买房热潮，有些是作为商用，有些是做为民用，有些则是刚需房，不论是哪一种原因，我们在买房的时候都应该对房产证上的使用年限以及房屋的实际房龄有所了解，同时也要知道房产证上土地使用年限与房龄区别是什么。

一、房产证上土地使用年限与房龄区别是什么？

房龄与房屋使用年限不同。房龄：自房屋竣工验收合格交付使用之日起开始计算房屋的年限。房屋的使用年限：即房屋的土地的使用年限，是从开发商拿地之日开始算起。

二、房龄长短，有何影响？

（1）房龄高的老房子，其同周边的小区相比，价格一般比较低廉。越老越不易出售，时间长了，甚至会贬值。

（2）房龄高的老房子，居住的舒适度比较低，各方面都显得比较破旧。

（3）房龄越老，剩余的土地使用年限就越短，维修费用也越高，持有成本增加。随着受损程度的增加，还可能存在安全隐患。

（4）房龄越老，贷款的年限就越短，太老的房子，可能银行都不愿意放贷。贷款额度方面，可能也受影响。

三、怎么查询真实房龄？

通常我们喜欢看房产证，来查询这个房龄，但这种方式并不靠谱。房产证上的房龄不够准确，正常情况下房龄通常比房产证登记时间要长两年左右；而且这种方法适合查询第一次在二手房市场交易的房子。如果房子已被多次转手，就不能查询到其真实房龄，因为房产证上显示的是新的拿证时间。可以通过以下方式，查询二手房房龄。

1、到房产管理部门查档，是判断房龄较稳妥的查询方式，可以查到准确的房龄信息。这个需要房主配合，带上房本和身份证等相关资料进行查询。

2、多问问该小区的业主、物业工作人员或者附近的老住户，得到的结果往往更真实准确。

3、从房屋结构上判断，上世纪80年代的房屋，比较明显的特征是厅小；上世纪90年代的房屋，在户型设计上开始出现“厅”的概念，两房一厅的房子使用面积大约有80平方米，讲究“大客厅”，客厅在14至15平方米。

4、查看外立面，通过外墙使用材料推测。红砖外墙，外观没有粉饰的住宅楼，多为上世纪八十年代至九十年代初期的建筑；水泥外粉墙面的住宅楼，大多是九十年代初、中期的建筑；墙面涂了外墙漆的住宅楼和外贴墙面砖的住宅，应该是九十年代中后期以后的建筑。看到新近粉饰的墙面，可从周围居民或房管部门那里进行确认。

5、看厨卫装修程度。根据一些难以更换的物件（下水管道、卫生间地漏等）来判断房龄；厨卫的装修比较难以改变，也就比较容易判断出房屋的真实装修年代，比如地板的装修就不容易更换，所以从地板的成色及款式就比较容易看出房屋的新旧程度。

6、在二手房交易网上备案的情况下，可以网上挂牌后，输入产权证号，查询相关信息。但一般只有拥有挂牌权的中介公司才能查询。因此，要找正规的中介公司，减少购房者在买房时遇到的风险。

7、楼层高度。楼层数在2到3层多为上世纪五十到六十年代左右的建筑；楼层在8层但是没有电梯的住宅楼约为九十年代中期的建筑；10层以上小高层并配有高层电梯的住宅，约为2000年左右的建筑。

在购房之前，房屋的使用年限以及房龄都是我们需要了解的，尤其是房龄更为重要。房龄过大的房子会存在一些问题，比如周围交通状况以及周边基础设施建设问题。现在我们已经了解了房产证上土地使用年限与房龄区别是什么，那么我们就可以更好的选择如何购买房屋。