合同条款要明晰“阴阳合同”要不得

案例一：去年五月份，张先生通过网络联系到了一位二手房卖家。卖家因为要出国，所以开价不高，而经过多方实地考察的张先生对该套房产十分满意，于是就与卖家签订了二手房买卖合同。同时双方也在合同内拟定了有关违约的相关行为。

签订了买卖合同之后几天，张先生就直接搬入了该套房产。随后，房产的卖家出国去了。但没多久，张先生发现问题来了。由于双方对于该套房产一些日常生活设施账户的交付，没有约定，卖家急着出国也没有办理交接，也就是说，张先生在水、电、煤气等等方面缴费不是很方便，又因为卖家不在国内，不能及时进行更名手续的办理，让张先生头痛不已。

案例二：去年春节前，王女士看中一套面积约120平方米的三室户型，售价110万元，房龄不足5年。为了尽快达成交易，卖家建议采用“阴阳合同”的方式，将递件过户合同中的房款降为85万元，从而减轻王女士成本。在办理过户手续时，由于成交价过低，房管部门仍按评估价110万元依法征收税费。这样一来，需支付税费总额比王女士的预期多2万多元。为此，王女士提出多出部分由卖家承担，但卖家则表示合同约定由买家承担，如果买家反悔，还需要扣除定金作为补偿。

法官提醒

购房者都要确认房产基本信息的真实性与有效性。比如房产证、身份证是否有效，房产证、身份证和签署合同人要统一，如有特殊情况，需出具公证委托书。确定房屋有无设定抵押、租赁，如房屋已出租，卖方应当提供承租人出具的同等条件下放弃优先购买权的声明。有无被司法机关或行政机关查封或以其他形式限制房地产权利。

房屋地址要按照房产证件中的房屋地址严格填写，不得随意增改文字。而房屋面积要按照房地证或房产证上注明的面积填写。有部分房屋附有赠送的小院、阁楼、地下室或露台等，这部分的面积可能不含在房地证或房产证的面积中，但是需要在合同的“其他条款”中注明。房屋权属要明确注明。

还要确认房产是否属于夫妻共同财产，私产房要填写产权人和共有权人姓名，企业产房要填写产权单位名称，公产房要填写所属房管站名称。如为继承、赠与、法院判决等情况，须卖方出具相关证明。

另外，交易金额及付款方式、违约责任应约定明确。有关金额约定时应顶格大写，字迹清晰。如有小写，须注意前后一致。明确付款金额和具体时间，保证总金额一致，前后时间不冲突。过户贷款具体事项以银行和房地产管理部门为准。在签署合同时买方应支付定金，卖方出具收款票据或收条。

附属设施的约定则可依据“三要三不要”的原则：煤气、暖气和一户一表要注明，并约定日期交接相关证件或变更证件。如果有家具或电器等等留给买方，需要在合同中注明。并且约定附属设施相关证件及费用缴清凭证的交接日期。

值得注意的是，房地产交易中心有专门的房屋评估价计算方法，想通过报低成交价来少缴税是行不通的。“阴阳合同”对买卖双方都有风险，建议双方在房款的协商方面多进行沟通和让步，不要因在交易成本上贪图小利而承担了不必要的风险。

房价有涨有跌买卖双方都应摆正心态

日前，姑苏区法院对该院一年来受理的48件二手房买卖纠纷进行了全面的调研分析，从中分析了相关原因，其中价格的涨涨跌跌成为纠纷的主要症结。法官们提醒买卖房屋双方还应遵循诚信原则，以免承担违约责任，最终得不偿失。

案例一：宋先生与陈女士是夫妻关系，陈女士名下有一套房屋属夫妻共同财产。阮先生经中介公司居间介绍，与陈女士签订了购买该套房屋的买卖合同。约定房价为120万元。签订合同时宋先生也在场，但其未在买卖合同上签字。后宋先生将其妻陈女士连同阮先生一起诉至姑苏法院，以房屋买卖合同未经其同意为由，要求确认合同无效。

审理中，阮先生指出宋先生之所以要求确认合同无效，是因为宋先生两口子认为房子比市场行情卖便宜了10多万元。阮先生提供了电话录音表明其与宋先生就房价进行过商讨，对话内容表明宋先生对卖房事实是知晓的。中介公司职员也出庭作证证实宋先生对房屋买卖过程是知情的，在签订买卖合同时其在场并未表示异议。法院根据相关证据依法驳回了宋先生的诉讼请求。

案例二：钱某与王某经中介公司介绍，约定钱某将一套房屋卖给王某，实际成交价为200万元。后来王某根据多方比较认为自己的房子买贵了，于是向钱某交涉要求解除合同，钱某表示反对。几天后，王某向钱某发出律师函，称房屋到处都是裂缝，存在质量问题。而钱某和中介两次带自己看房都在傍晚时分，是故意掩藏这些瑕疵，属于欺诈。王某据此要求解除合同。

经查明，涉诉房屋墙壁上共有三条不足1毫米的裂缝，属于收缩裂缝，对房屋结构并无影响。且钱某出售房屋时，室内每个房间都有照明灯光，裂缝清晰可见并无遮挡。综上，姑苏法院没有采纳王某的意见，酌情判决王某向钱某支付违约金60000元。

法官提醒

房屋买卖属于市场交易，买卖双方的合同是在双方平等自愿的前提下签订的，受法律保护。也就是说，房屋买卖行为本身就是一种商业交易行为，必然存在风险，这就要求双方作出妥善的判断。一旦签好合同，价格就是确定的。尽管从签好合同到房屋过户有一个过程，房价有可能上涨或下跌，但除非证明合同在订立时显失公平，否则既然双方意思已经达成一致，接受了就要认真履行，不履行就要承担违约责任。