一、东莞宅基地可以买卖吗

东莞市农民住房管理暂行办法

第一章总则

第一条为加强本市农民住房管理，合理改善农民居住条件，引导农民住房集约、节约利用土地资源，实现集体经济可持续增长，促进我市新型城镇化健康发展，根据有关法律、法规，结合本市实际情况，制定本暂行办法。

第二条本暂行办法所称之农民住房，是指主要用于解决集体经济组织成员住房需求及相关公共需求建设的房屋，包括：

（一）拆迁安置房，是指因“三旧”改造、城镇建设而实施土地和房屋的征收、收回或收购时，为保障被征收、收回或收购房屋所有权人（下简称被安置人）的居住需要而建设的安置保障用房。

（二）农民公寓，是指根据城乡建设需要或住房改善需要，使用农村（社区）集体土地，由农村（社区）集体和农民共同投资并组织建设的连片、多栋、高层房屋建筑。

（三）农民安居房，是指为保障农民的基本住房需求，在土地现状不突破现有村庄范围的前提下，以分散安置的形式，在农村宅基地上改建、扩建、翻建、异地重建的个人建房；在政府的统一规划下，由农村（社区）集体统一安排，组织符合条件的农民在现有宅基地上通过自主联合、共同出资建设的联户建房；村（社区）通过统筹房源的方式解决农民住房需求的解困房。

（四）保障性住房，是指政府为符合住房保障条件的家庭或者个人所提供的限定标准、限定租金的住房。

第三条农民住房改造建设应当遵循以下原则：

（一）集约用地原则。适应新型城镇化发展的新要求，积极引导农村人口向城镇和中心村集中，引导农民合理用地，鼓励充分利用原有的宅基地、村内空闲地和村周边的未利用地建设，严格限制占用耕地建住宅，努力提高土地利用效率，实现布局优化、要素集聚、用地节约，不断增强城镇综合承载能力。

（二）合法依规原则。严格执行城乡规划、土地管理、工程建设、环境保护、质量安全等方面的法律法规和政策规定，坚持依法办事、规范操作。凡新建、改建、扩建、翻建和异地重建农民住房的，均应按照《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《国务院关于投资体制改革的决定》（国发〔2004〕20号）等有关规定，依法办理立项、用地审批和规划许可等手续。要依据规划，从严控制农民住房占地面积、建筑面积、建筑层数和总建设高度等标准。

（三）量力而行原则。要根据各自基础和条件，把握好农民住房建设推进的力度与时序，做到循序渐进。在建设规模、建设标准、投资方式、管护模式等方面要量力而行，不得以建设农民住房方式超前分配。

（四）因地制宜原则。要综合考虑土地存量、人口规模、经济实力、综合成本等多方面因素，实事求是选择相应的建设方式，解决农民住房需求。

（五）规划先行原则。各镇人民政府（街道办事处）要根据各自实际，编制本辖区农民住房改造建设专项规划，确保农村住房改造建设符合土地利用总体规划、城镇总体规划和片区控制性详细规划。鼓励将旧村改造与住房建设统筹考虑、统一规划，促进农民生产与生活条件同步改善，改造建设与历史名镇、名村、文物保护同步实施，经济发展水平与农村居民综合素质同步提升。

（六）市场导向原则。鼓励通过市场机制投建农民住房，农民住房的建设、管养应坚持遵循市场原则。严控集体负担，严防集体资产流失。

第二章拆迁安置房建设

第四条具有以下情形之一的，可按照本暂行办法建设安置房：

（一）征收集体所有土地中涉及个人住宅，以房屋进行补偿的。

（二）政府征收国有土地上的个人住宅，以房屋进行补偿的。

（三）集体经济组织收回本集体所有土地使用权及地上住宅，以房屋进行补偿的。

（四）其他经审核、批准可以安置房进行补偿安置的。

选择以其他安置方式解决住房的被安置人，不得再分配安置房。

第五条镇人民政府（街道办事处）应当根据本辖区内项目安置需求、城市规划和土地利用总体规划等，编制安置房建设计划，明确安置房建设规模、项目布局和用地安排等内容，征求市发改局、市国土局、市规划局等部门意见后，报市人民政府批准及办理相关项目立项手续后组织实施，并及时向社会公布。

第六条安置房应严格遵循统一规划、合理设计、综合配套、统筹分配的原则，可采取政府统建、改造主体配建、农村（社区）集体自建或与其他单位合建等多种方式进行建设。

第七条安置房建设用地应尽量使用原改造用地，涉及拆旧腾挪并能实现复耕的，可纳入城乡建设用地增减挂钩，按省市有关程序向省申请周转指标供应安置房建设。

第八条安置房建设项目选址用地及建设规模必须符合土地利用总体规划、城市总体规划和控制性详细规划的要求，选址用地在规划上是居住用地或商住用地。建设多层住宅或中高层住宅，相关配套设施及规划设计方案应符合《东莞市城市规划管理技术规定》的要求。

第九条根据不同建设主体和建设方式，采取不同的供地方式：

（一）政府统建的安置房：原则上应使用国有建设用地，用途为居住用地。使用国有建设用地的，由市国土局以协议方式出让给由镇人民政府（街道办事处）确定的安置房管理实施机构；使用集体建设用地的，以集体自用方式供地。

（二）改造主体和项目业主配建的安置房：土地用途性质应是居住用地或商住用地。安置房用地应作为改造项目或其他住宅项目用地的一部分，按经批准的改造方案或土地出让方案确定的供地方式供地。

（三）农村（社区）集体自建或与其他单位合建的安置房：土地用途性质应是居住用地或商住用地。可以使用农村（社区）集体或合建单位名下国有建设用地；也可以使用集体建设用地，以集体自用方式供地。政府主导“三旧”改造项目，需另行安排用地、由农村（社区）集体自建安置房的，可以协议方式出让国有建设用地给农村（社区）集体经济组织或其成立的全资子公司；协议供地核定计收土地出让金，按现行有关规定缴纳相关税费后，余额归农村（社区）集体经济组织，专项用于安置房建设。

第十条安置房项目用地在办理供地手续前应先向社会公示用地计划，公示期满无异议的，方可办理供地。安置房项目用地出让条件和出让合同中应明确该宗地用于或部分用于安置房建设。项目用地出让结果应向社会公告。

第十一条对安置房的建设总面积、单套建筑面积、套数、套型比例、建设标准以及安置对象、户数、分配办法等事项，属于政府统建安置房的，由属地镇人民政府（街道办事处）核实；属于改造主体和项目业主配建安置房的，由镇人民政府（街道办事处）核实；属于农村（社区）集体自建或与其他单位合建安置房的，由农村（社区）集体根据具体项目征收补偿方案或房屋补偿协议，拟定建设方案记载上述内容，由镇人民政府（街道办事处）核实并备案。

第十二条安置房的规划设计和建设必须严格执行《住宅建筑规范》等国家有关住房建设的强制性标准、相关的工程设计规范标准及法律法规要求。

第十三条政府统建的安置房，按照政府组织协调、市场运作的原则，可以采取项目法人招标的方式，选择具有独立法人及相应经济实力的企业实施，镇人民政府（街道办事处）负责监督管理；也可以由镇人民政府（街道办事处）确定的安置房管理实施机构直接组织建设。

第十四条安置房建设项目参照市属重点工程纳入绿色审批通道，可按相关规定办理各项手续。使用原有建设用地的安置房项目，符合条件的，可按有关规定申请先行动工。

第十五条非房地产项目配建的安置房，一律不得将安置房作商品房对外销售。

第十六条政府统建的安置房，应由镇人民政府（街道办事处）根据安置房年度建设计划和改造项目落实情况，编制安置房年度供应计划，统筹供应房源，经向社会公示无异议后实施。

政府统建的安置房优先供应本辖区内产业、市政、公共设施项目建设和政府主导“三旧”改造项目的安置。本辖区内其他改造项目需以安置房进行安置的，由改造主体向镇人民政府（街道办事处）提出用房申请，经批准后应支付相应价款。

供应价格由镇人民政府（街道办事处）会同市价格管理部门，在综合考虑土地、建设和管理成本的基础上确定并向社会公布。

第十七条改造主体配建的安置房，应按照土地出让合同约定的安置对象、户数等事项进行供应。

第十八条农村（社区）集体自建或与其他单位合建的安置房，使用国有建设用地的，可供应本村（社区）产业、市政、公共设施项目建设和“三旧”改造项目的安置；使用集体建设用地的，只能供应本村（社区）拆迁和改造项目中本村（社区）户籍被安置人的安置。

第十九条政府统建的安置房中，剩余无供应对象的，可作如下使用：

（一）经镇人民政府（街道办事处）批准后，可作政府保障性住房、农民安居房或人才公寓，只租不售。

（二）经镇人民政府（街道办事处）同意后，调剂用于本镇其他项目的安置。

第二十条改造主体配建、农村（社区）集体自建或与其他单位合建的安置房，部分无供应对象的，可申请属地镇人民政府（街道办事处）按成本评估价回购，回购后参照本暂行办法第十九条处理。

第二十一条镇人民政府（街道办事处）负责安置房分配的指导工作。

第二十二条安置房分配原则：

（一）已取得房屋权属证书的，原则上按与房屋产权登记载明的面积等面积分配；未经批准改建、扩建的，超出登记发证面积且宗地面积超过150平方米、层高超过四层、住宅建筑总面积超过600平方米的部分，原则上不纳入安置房补偿，仅按建筑成本给予货币补偿。

（二）未取得房屋权属证书的，宗地面积150平方米以下、层高不超过四层、住宅建筑总面积不超过600平方米的部分，原则上按核定建筑面积等面积分配；超出部分原则上不纳入安置房补偿，仅按建筑成本给予货币补偿。对于整村搬迁项目，可根据“一事一议”原则，结合村庄实际，由镇人民政府（街道办事处）制定可操作性强的补偿方案报市人民政府审批。

实际分配的住宅总面积超出被拆除房屋建筑面积的，按房屋征收补偿方案补交房款；面积不足的，由改造主体按改造方案公示补偿标准以货币形式补偿。

第二十三条安置房分配前，改造主体制定安置房的分配方案，通过摇珠、抽签等方式确定各户安置房。分配方案报镇人民政府（街道办事处）审核，通过后向社会公示，公示期限为10日，公示期间如有异议的，由镇人民政府（街道办事处）协调解决，无异议或者异议不成立的，由改造主体组织实施，镇人民政府（街道办事处）监督实施。

第二十四条非房地产项目配建的安置房，市国土局、市房管局按有关规定办理安置房的整宗地土地登记和整幢房屋产权登记。《土地使用证》、《房地产权证》中均应备注拆迁安置房或“三旧”改造安置房。

房地产项目配建的安置房，由开发企业与被安置人签订《商品房买卖合同》，凭《商品房买卖合同》等相关材料申请办理每单元房屋产权登记。

第三章农民公寓建设

第二十五条群众有意愿、集体经济力量雄厚、与村民签订了具体家庭分户、公寓配售和征地拆除补偿协议的村（社区），经批准后可建设农民公寓。

村（社区）申请建设农民公寓应符合以下条件：

（一）所选建设地块应符合土地利用总体规划、城镇总体规划和片区控制性详细规划。

（二）已制定建设及配售方案并经农村（社区）集体经济组织成员大会审议通过。建设及配售方案中应明确，农民公寓项目建设过程中产生的债务及借贷相关成本由配售的村民共同承担。

（三）已与村民签订拆迁补偿协议、房屋分配协议及家庭调整协议。旧村已纳入历史文化名村、原村需整体保留的，且签订了旧村宅基地及地上建筑回购协议的，可不签订拆迁补偿协议。

（四）农村（社区）集体能以现金支付的自有资金不少于总建设资金的20％。村民在房屋分配合同中承诺支付的购房资金不少于总建设资金的60％，其中，村民有自建住宅的，可以原宅基地和房屋折抵新建公寓购房款，不愿意交回原宅基地的，原则上不参与农民公寓的分配；村民无自建住宅的，应以现金形式支付。农村（社区）集体和村民两者出资合共不少于总建设资金的80％。

第二十六条农民公寓应使用集体建设用地建设，以集体自用方式供地。建设农民公寓居住区要充分发掘城镇、村庄的土地潜力，利用原有建设用地。农民公寓兴建前，村（社区）应通过治理“空心村”、整理闲置宅基地和空置住宅，清退“一户多宅”的住宅、拆除旧厂房等方式，提供与申请建设的农民公寓居住区相等土地面积的存量建设用地。

经市、镇两级调查确认，原村已无可适用的闲置用地，方可申请新增建设用地建设。

第二十七条农民公寓建设应由村（社区）向当地镇人民政府（街道办事处）提出申请，镇人民政府（街道办事处）审核同意后，报市发改局。由市发改局组织市国土局、市住建局、市规划局、市公安局、市农业局、市农资办等单位会审通过后，报市人民政府审定。市人民政府同意后，由市发改局按规定办理立项手续。

不完全符合第二十五条、第二十六条所列条件，但确有需要建设农民公寓的，经当地镇人民政府（街道办事处）审核同意后，由镇人民政府（街道办事处）上报市政府按“一事一议”原则审定后实施。

第二十八条农村（社区）集体在建设前要委托有资质的设计单位设计公寓规划建设方案，报市规划局批准，并根据规划部门批准的建设方案详细测算建设成本，按规定公示，经农村（社区）集体经济组织成员大会审议通过后，报当地镇人民政府（街道办事处）审批。

第二十九条农民公寓建设原则上应达到居住组团的规模，即达到不少于300户或1000人的标准。如因自然地形、人口数量、经济实力、实际需求等限制，确需适当降低规模的，由当地镇人民政府（街道办事处）在确保土地节约集约利用、兼顾长远住房保障、符合相关规划的前提下研究决定。

第三十条严格控制建设标准。以村（社区）为单位，农民公寓的人均用地面积不应大于30平方米、人均建筑面积不应大于60平方米，规划的户数规模不应超出签订家庭调整协议后的拟购房并承诺出资总户数的10％，做到一户一宅。对与农民公寓同步建设的小学、幼儿园、文化体育活动中心和小区内道路等用地，经规划部门审查，可不计入人均30平方米的用地指标和人均60平方米的建筑面积指标。

第三十一条建立市、镇、村三级监管机制，加强对农民公寓建设的管理。由镇人民政府（街道办事处）负责指导农村（社区）集体制定具体建设方案，并监督方案执行；农村（社区）集体应成立专门监管小组，全程监管工程实施和资金使用。

（一）农村（社区）集体对农民公寓建设资金使用情况要按时进行公示，接受村民的监督，提高资金使用的透明度。镇（街道）农村集体资产管理机构、审计机构要加强对农民公寓建设资金使用情况的监督和审计。

（二）农村（社区）集体应按规定组织项目建设工程招投标。项目招标前，由当地镇人民政府（街道办事处）向市住建局提供村民出资证明。

（三）建设过程中出现超过核定投资规模10％的工程变更事项的，应按规定进行公示，并经2／3以上认购住户讨论通过，报当地镇人民政府（街道办事处）城建规划单位审核后实施。

（四）当可以预计实际建设成本超过成员大会审议通过的预算，应编制新预算并经农村（社区）集体经济组织成员大会审议通过后再继续建设。

第三十二条农村（社区）集体在建设前应制定具体配售方案，经农村（社区）集体经济组织成员大会审议通过，并报当地镇人民政府（街道办事处）审核。配售价格不应低于建设总成本，由镇人民政府（街道办事处）对农民公寓的配售情况进行监督检查。分配安置后的多余房源由农村（社区）集体保留待分配安置，或由属地镇人民政府（街道办事处）按成本价收购。

第三十三条坚持按照建新拆旧的原则建设农民公寓。申请入住农民公寓的村民家庭要与村（社区）签订原有宅基地及房屋回收协议。同意交回的原有宅基地，由农村（社区）集体依法依规收回作为集体建设用地。地上房屋按市场评估价，折抵新建公寓购房款后，收回作为集体资产，造册建立台账。镇人民政府（街道办事处）对协议履行监督的责任。

建设农民公寓拆出的旧村用地，应严格按城镇总体规划和旧村利用改造规划规定的性质使用，可用于发展二、三产业，鼓励用于建设公园、绿地等开敞空间，增加城镇公共空间，或用于建设市政设施和公共设施，改善城镇的环境。

第三十四条农民公寓由市国土局、市房管局按有关规定办理整宗地土地登记和整幢房屋产权登记。《房地产权证》的房屋性质填写：农民公寓。所有权来源填写：自建（分配）。农民公寓不得销售、转让、出租、抵押。确需转让的，由所属村（社区）按其成本价回购。

第三十五条农民公寓小区建成使用后实施物业管理。物业管理服务可由农村（社区）集体自行提供，也可引入社会物业管理机构提供。物业管理费用和公寓维修费用由购房户负担，独立建账核算。公寓小区内修建的配套商业门店等经营性设施，其收益作为农村（社区）集体收益账目管理。

第四章农民安居房建设

第三十六条农民安居房包括以下三种形式：

（一）个人建房：在原有宅基地上按照一定的标准改建、扩建、翻建的住房；因原有宅基地被政府征用、征收或因自然灾害灭失的，需在村内空闲地异地重建的住房。

（二）联户建房：在政府的统一规划下，由农村（社区）集体统一安排，组织符合条件的农民在现有宅基地上通过自主联合、共同出资建设的住房。

（三）解困房：村（社区）以收购、租赁等形式统筹房源，用以安置有住房困难的农民的住房。

第三十七条符合下列条件之一的村民需要改建、扩建、翻建住房的，可以户为单位向所在地的村（社区）提出申请：

（一）同户（以合法有效的农村宅基地使用证或者建房批准文件计户）居住人口中有两个以上（含两个）达到法定结婚年龄的未婚者，其中一人要求分户建房，且人均居住建筑面积低于50平方米的。

（二）因改变房屋功能布局、增加建筑面积，且不突破原有宅基地面积需要改建的。

（三）所分配宅基地总面积不超过我市规定标准、且已建宅基地面积不超过所分配宅基地面积的80％需要扩建。

（四）原有住房属于危险住房，需要在原址翻建的。

（五）原有住房因自然灾害等原因灭失的。

本款中的危险住房，是指根据我国危险房屋鉴定标准的有关规定，经专业机构鉴定危险等级属D级，不能保证居住和使用安全的住房。

第三十八条符合下列条件之一的村民需要异地重建的，可以户为单位向所在地村（社区）提出申请：

（一）原有住房因自然灾害等原因灭失的。

（二）原有住房因基础设施、公共设施建设而被拆迁、总拆迁户数未达到一定规模的。

第三十九条个人建房异地重建应符合以下条件：

（一）用于异地重建的地块应符合城乡发展规划和土地利用总体规划，且未列入“三旧”改造规划、未在已征转的国有土地范围内。

（二）实行异地重建安置前后，所在村（社区）宅基地总面积应该保持不增加。

第四十条村民一户只能拥有一处宅基地。村民申请异地重建住宅的，村（社区）应当与申请人签订合同。异地重建的申请人领取宅基地建设用地批准文件后，应交回旧宅基地的土地使用证，并注销原土地登记后，凭新的《集体土地使用证》和相关规划报建材料，办理新的房屋权属登记。新的《集体土地使用证》应当注明“异地重建”。

第四十一条未编制控制性详细规划的片区一律不允许改建、扩建、翻建住房。申请改建、扩建、翻建住房所在的宅基地必须符合城乡发展规划、土地利用总体规划和片区控制性详细规划，且未列入“三旧”改造规划、未在已征转的国有土地范围内。

第四十二条个人建房应严格控制建设标准，其中，住宅基底面积不超过150平方米，住宅建筑总面积不超过600平方米，层数不大于四层，第一层层高不得高于4．5米，第二层及以上的层高不得高于3．5米。