一、如何判断承租人存在恶意

恶意虚假租赁的共性：

（一）租赁时间很长，二是租金标准很低（甚至以租抵债或一次性付清租金）。当事人设置虚假租赁的目的：利用有租赁关系加大抵押物（查封物）的处置难度，逼迫债权人让步从而同意减免债务或给予宽松的还债条件；

（二）利用低租金长期廉价使用抵押物（查封物）从而牟利；

（三）利用有租赁关系减损抵押物（查封物）的处置价格；当法院拍卖时令自己（或关联人）有机会低价竞买从中牟利；

（四）异议人霸占涉案物业，趁机索取抵押物（查封物）的装修补偿款、搬迁补偿款等不当利益；

（五）被执行人想个别关照其中一个债权人，或后者逼迫被执行人配合办理虚假租赁，采取以租抵债的方式抵销债务。

二、承租者如何惩治恶意买卖不破租赁出租人

可以要求追究租赁合同的违约责任，并可以主张优先购买权。

根据《民法典》第七百二十五条规定：【所有权变动不破租赁】租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

一般来说，物权的效力是优于债权的。举例来说，在房屋租赁合同的情况之下，承租人属于弱势群体。如果房主买卖房屋可以优于租赁合同，也就是买卖合同可以对抗租赁合同的话，承租人的利益将无从保护。譬如A租了B的房子，B在收了A的租金后，转手就将房子卖给C，如果C可以将A赶出去的话，对A的利益如何保护？所以在《民法典》中作出了这样的规定，是对承租人的保护。

三、买卖不破租赁恶意租约是否合法

根据买卖不破租赁的规定恶意租约并不合法，根据《民法典》第七百二十六条规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。

因此，购房者在签约前可以要求业主提供租户所签署的《放弃优先购买声明》。虽然，即使租户的优先购买权未得到保障，也不会影响到业主与第三方购买者所签订的房产买卖合同的效应，但是为了避免过户时租户不配合等麻烦，还是事先确认为好。