2009年07月27日博客

长期以来，二手房公积金贷款在许多市民眼中显得错综繁杂、非常难办，中介机构因其审批复杂、耗时长而敬而远之，使一大批有购房需求的消费者望而却步。

四月中旬，公司正好经手一单通过公积金贷款购买二手房的客户，加之今年政府加大了住房公积金贷款力度，通过许多举措来提高工作效率，报着参与、了解的态度全程参与到二手房公积金贷款过程中，使这项惠民工程贴切、透明，让更多人受益。

以下为二手房公积金贷款步骤：

一.买方首先应在西安住房公积金网站核查自己的公积金帐户是否正常，确定自己所在公积金缴存银行。

申请二手房公积金贷款条件：凡所在单位建立住房公积金制度两年，或个人连续足额缴存住房公积金一年以上，具备完全民事行为能力的职工，购买自住住房时，可申请公积金贷款。如果申请住房公积金贷款时存在尚未还清的住房公积金贷款本息时，则不能申请。

二.买卖双方携买卖契约、房屋所有权证、身份证等在西安住房公积金管理中心（南二环西段202号汇鑫大厦）一楼服务大厅二手房信贷处进行初审。初审后发放一应申请资料，预约看房（3个工作日）。

三.评估、担保公司现在看房，评估、拍照。需备房屋所有权证、买卖双方身份证、结婚证复印件，等待初始评估报告（3个工作日）。

四.拿到评估报告后预约银行信贷人员在公积金管理中心一楼服务大厅银行柜台进行面签。西安个人住房公积金借贷合同（5份）、公积金借贷审批表二（4份）、房地产买卖契约（4份）、个人承诺（3份）、房地产抵押登记申请书（1份）等，所有内容可在专业人士指导下填写，但所有签章的地方都应面签。

需要提醒大家，公积金贷款不同于商业贷款，只对特定群体。所以，在一应表格填写上应格外小心。尤其是在房地产买卖契约的填写上与在房管局要求有区别：首页定金应填写首付款数额，在附件一房产证号填写时应文字、数字一字不漏；在其他文本中抵押房地产具体地址一栏，也不能全按房产证的地址填写，应在地址、楼号后添加幢号、单元、楼层，最后才为房号；而对于出卖人较早领取结婚证的也应引起注意：如果当初登记时名字使用简化字，或身份证号不符，与二代身份证不符，都应在银行柜台提前领取说明加盖单位公章后与结婚证一同使用。

五.公积金管理中心审批通过贷款额度、期限，明示买卖双方可以办理房地产过户手续（10个工作日）。

六.买卖双方当事人共同到场办理房地产过户手续。雁塔、曲江二区办理过户在西安二手房交易市场城南市场（含光路）；其他区过户在西安二手房交易市场西大街市场（交易中心）。凡涉及交纳营业税、个税的房屋交易都在西大街进行。

房地产买卖过户需要持：房屋所有权证、房地产买卖契约、房地产买卖申请审批书、西安市私有房屋权属登记申请书；卖方夫妻结婚证、身份证，一方不能到场时则需要委托公证书，二人均不能到场则需要二人共同委托公证书，私章；买方持身份证、私章；被委托人持身份证、私章；双方面签房地产买卖询问笔录并加盖印章，按手印，交纳前期费用，发放过户受理单（20个工作日）。

七.20个工作日后产权人凭受理单、身份证领取新的房屋所有权证。复印新房屋所有权证（4份），填写他项权利变更申请表，在担保公司换取原产权证复印件。三个工作日内在担保公司公司陪同下去产籍产权管理中心然后办理房地产抵押登记。登记后将产权证换为他项权利证,该证置压在担保公司（10个工作日）。

八.他项权利证办结，银行向担保公司划款，3个工作日后，买卖双方凭房地产买卖契约、个人住房公积金借款合同、身份证去担保公司办理将划款手续。买卖双方填写情况说明并签字，担保公司开具转帐支票、进帐单后，原产权人去银行办理转帐手续，至此二手房公积金贷款结束（6个工作日）。

二手房公积金贷款整个过程需要52个工作日才能全部完成，但实际操作中参与一方稍为有些人为因素如，领导出差、办事员休假等就要顺延。就本案情况看来实际用了66天，这还是在初审通过后即办理产权过户，节省了许多时间的前提下提前操作的。一般整个过程至少需要3个月左右，这也是许多中介不愿为之的原因之一，希望在今年政府推动该项业务进展的同时，能够精简一部分程序，缩短办理时间，提高办事效率。