集体土地所有权的行使受到法律和政府管理的限制：

（1）集体所有的土地不能直接用于房地产开发。若用于房地产开发必须先由国家征收转变为国有土地后，再出让给房地产开发商或者划拨给具备规定条件的单位。

（2）集体所有的土地也不能转让、出让、出租用于非农业建设。

作为自然资源的土地，在土地法中强调的是用途管理，土地分为三类：农用地、建设用地、未利用土地。切实保护耕地、农用地，严格控制农用地转为建设用地，合理开发未利用地是土地法的基本精神。集体所有的土地一般用途是农业生产，所以不能转让、出让、出租用于非农业建设。

（3）集体土地所有者不能擅自改变土地用途，其向用地者提供土地使用权，须经人民政府批准。

一、户口分开土地确权在一起老人去世了土地收回吗

可以收回，1.农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。2.符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。3.当出现某种法律事实或原因时，农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准，可以收回土地使用权。4.即可以收回农村集体的建设用地使用权，不包括农用地使用权和农村集体土地的承包经营权。

二、土地租赁合同最长年限是多久

国有土地长期租赁的具体租赁期限由租赁合同约定，最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年限。

现阶段，我国存在着大量擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的现实。根据现行法律规定，其仍然是国家严格限制的行为。在审判实践中，擅自出租集体土地使用权行为也多被法院认定为无效行为。因此，对于签订集体土地租赁合同取得企业经营用地，需要谨慎对待并尽量避免相应法律风险。

而国家《土地管理法》对于租赁使用集体建设用地是有着相当严格的限制规定的，具体体现在以下规定：

第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

由上可知，任何单位或个人进行建设，如果不符合规定的集体土地使用权主体资格，则必须依法申请使用国有土地。在现实中，普遍存在着土地承租者直接与集体土地所属的村委会签署土地租用协议的操作方式，这一做法并不妥当，擅自出租集体土地的行为会被法院认定为无效行为。双方当事人所签订的《土地租赁合同》等也均因违反国家法律的强制性规定而成为无效合同。