强制拍卖的活动内容

(一)确立了拍卖优先的原则

1.《规定》将拍卖做为处理查封财产首选。

2.在坚持优先进行拍卖的同时，把变卖作为必要的补充.主要指以下几种情况：

(1)当事人双方及有关权利人同意变卖的财产;

(2)金银及其制品;

(3)当地市场有公开交易价格的动产;

(4)易腐烂变质的物品;

(5)季节性商品;

(6)保管困难或者保管费用过高的物品。

(二)明确评估为拍卖的前置程序

1.评估机构的选择

《规定》中确定评估机构有三种方式：

(1)由当事人双方协商一致后经人民法院审查确定;

(2)在当事人双方协商不成的情况下，由人民法院采取抽签、摇珠、电脑配对等随机的方式确定;

(3)在当事人双方提出申请的情况下，通过公开招标的方式确定评估机构。采取随机方式确定评估机构，只能从经人民法院考察、确定并依法公告的的评估机构名册中确定。

2、不进行评估的几种例外情况

(1)财产价值较低的;

(2)价格依照通常方法容易确定的;

(3)当事人双方及其他执行债权人申请不进行评估的。

这里的要求是“当事人双方及其他执行债权人”，而不是“当事人双方或其他执行债权人”。

3.异议与重新评估

司法解释赋予了事人及其他利害关系人可以对评估报告提出异议和申请重新评估的权利。作出这一规定的主要是考虑到：

为合理地确定拍卖保留价提供重要的参考依据。为防止因评估价格过高或过低给当事人的利益造成损害。

但是，关于重新评估的问题，司法解释设置了严格的条件限制。

(三)拍卖机构的选择与拍卖委托

执行财产采用拍卖方式变现本身是一件好事，但是如何选择拍卖机构却是个非常复杂的问题。司法解释对委托拍卖机构规定了三种方式：

1、由当事人双方协商一致后经人民法院审查确定，这种方式充分体现了对市场主体意思自治的尊重。

2、在当事人双方协商不成的情况下，由人民法院召集当事人双方采取抽签、摇珠等随机的方式确定拍卖机构。

3、在当事人双方提出申请的情况下，应当通过公开招标的方式确定拍卖机构。

(四)确定拍卖保留价

司法解释明确规定拍卖应当确定保留价，禁止无保留价拍卖。

保留价与评估价是何种关系?

保留价的确定是个复杂的问题.拍卖保留价的确定要综合考虑多种因素。

(五)拍卖公告与标的展示

在进行拍卖标的展示时，法院或者拍卖机构应当如实、全面地向意向竞买人、竞买人说明拍卖标的的现状。

司法解释中关于拍卖公告的日期问题与拍卖法的规定有所不同。

关于公告日期的规定

关于公告范围的规定

(六)竞买人与优先购买权

竞买人原则上没有特殊的资格限制。但是法律、行政法规对买受人的资格或者条件有特殊规定的，竞买人应当具备规定的资格或者条件。

在强制执行拍卖中申请执行人、被执行人都可以参加竞买。但被执行人参加竞买必须预交保证金。

但是如果拍卖成交后买受人反悔，人民法院裁定重新拍卖的。重新拍卖时，原买受人不得参加竞买。

(七)拍卖程序的终止和中止

1、拍卖开始前的程序终结(分为两种情况)：

(1)拍卖前撤回拍卖委托

(2)被执行人在拍卖日之前向人民法院提交足额金钱清偿债务，要求停止拍卖的，人民法院应当准许，但被执行人应当负担因拍卖支出的必要费用。

2、拍卖程序的中止(暂时停止)

3、拍卖开始后的程序终结(分为两种情况)

(1)停止拍卖

(2)抵债终结

根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第20条，在拍卖开始前，有下列情形之一的，人民法院应当撤回拍卖委托：

(一)据以执行的生效法律文书被撤销的：(二)申请执行人及其他执行债权人撤回执行申请的;(三)被执行人全部履行了法律文书确定的金钱债务的;(四)当事人达成了执行和解协议，不需要拍卖财产的;案外人对拍卖财产提出确有理由的异议的;拍卖机构与竞买人恶意串通的;其他应当撤回拍卖委托的情形.

(八)流拍与再行拍卖

在拍卖实践中，流拍的情形时有发生。如果出现了流拍，是否要继续拍卖，直到拍卖成交为止?拍卖有无次数的限制?

流拍后债权人可以申请以物抵债。在什么情况下可以进行“以物抵债”?

(九)交割与交付

不动产所有权自拍卖成交裁定送达时起转移，而不是过户登记之日起转移。

司法解释规定不动产拍卖成交后，其所有权自拍卖成交裁定送达时起转移。那么司法解释为什么没有把登记作为不动产所有权转移的生效要件?这与不动产所有权转移应以登记为生效要件的主流观点是否存在冲突?

司法解释对拍卖成交后价款和标的物的交付都提出了特殊的要求，规定拍卖价款和标的物应及时交付。为什么要作这种规定?

首先来看价款的交付。

两点值得注意：

一是买受人应当在一定期限内交付价款

二是价款应当交付到人民法院或汇入人民法院指定的帐户

其次来看拍卖标的物的交付

也有两点值得注意：

一是在买受人将价款足额交付给法院之前，不允许将拍卖标的物实际移交给买受人。

二是拍卖成交后，人民法院应当在拍卖成交裁定送达后十五日内，及时将拍卖财产移交给买受人。

(十)保证金与拍卖佣金

首先我们来看看拍卖保证金。

司法解释中为什么规定竞买人在拍卖前预交保证金?向谁交?保证金的数额如何确定?

主要有两个目的：

一是防止某些竞买人在拍卖时故意出高价应买后不交纳价款，扰乱和妨碍拍卖的顺利进行。

二是确保重新拍卖时所增加的费用以及重新拍卖与原拍卖的差价损失，能从保证金中及时扣除。

应当注意：不是任何拍卖都要预交保证金，只有拍卖不动产、其他财产或者价值较高的动产的，竞买人才应叫保证金。对于那些价值较低的动产的拍卖，可以不要求竞买人预交保证金。

也不是所有竞买人都应预交保证金。申请执行人参加竞买的，可以不预交保证金。

不预交保证金的后果是什么?

拍卖后保证金如何处理?

司法解释对拍卖机构收取佣金的比例作了明确的限制性规定。

第32条对佣金收取的比例分段作出了具体的规定：拍卖成交价200万元以下的，收取佣金的比例不得超过5%;超过200万元至1000万元的部分，不得超过3%;超过1000万元至5000万元的部分，不得超过2%;超过5000万元至1亿元的部分，不得超过1%;超过1亿元的部分，不得超过0.5%。

另外,司法解释明确规定拍卖机构只能向买受人单方收取佣金。