房地产经纪人和房地产经纪人不得有以下行为：（1）捏造散布涨价信息，或与房地产开发经营者合作出售，出售房间号码，操纵市场价格（2）对交易当事人隐瞒真正的房屋交易信息，低价出售（租赁）房屋赚取差额（3）隐瞒、欺诈、恐吓、贿赂等不正当手段招揽业务，欺骗消费者交易或强制交易（4）泄露或不正当使用委托人的个人信息或商业秘密，寻求不正当利益（5）为交易当事人规避免房屋交易税等不正当手段的房屋交易违反第一项，第二项，构成价格违法行为的，县级以上人民政府价格主管部门根据价格法、法规和规定，命令纠正，没收违法收入，依法处罚金的情况严重的，依法给予停业整顿等行政处罚。违反第三项、第四项、第五项、第六项、第七项、第八项、第九项、第十项，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门命令限期改正，记入信用文件的房地产经纪人处以1万元罚款的房地产经纪人，取消网上合同资格，处以3万元罚款。

规范和监管房地产中介机构行为的思考

万孝红无锡市房产管理局产权监理处

一、房地产中介机构行为存在的问题

1．房地产中介人员道德观念薄弱，片面追求经济利益

在房地产中介服务业中，人员素质、机构实力存在着参差不齐、鱼目混珠的现象。一些道德观念淡薄的中介机构，为了追求利润的最大化，不惜采取各种手段获得业务和赢利，完全丧失了中介机构的职业道德和主体地位，制约了房地产中介服务业进一步发展。甚至有的机构经营范围并未涉及中介服务，也未注册，但为了牟取丰厚报酬，直接进入中介服务活动。

这主要表现在几个方面：

（1）中介机构人员为了扩大业务，帮助客户提供虚假证明，侵犯共有人的合法权益。这种违规行为较多存在于夫妻房产的处分方面，一方当事人想隐瞒配偶，私吞房款，委托中介办理买卖手续，擅自转移房产。

（2）利用客户对房地产知识的缺乏进行各种欺诈活动，如随意收取中介服务费、擅自提高中介服务费、苛扣协议定金等。

（3）对买卖双方隐瞒房屋的真实价格，提高买价，压低卖价，从而赚取差价。

（4）为了完成估价任务，迎合客户不合理的需要，有意低估或高估房地产价值，失去了估价应有的公平、合理原则。

以上这些违规操作，不仅严重影响了房地产中介服务业的良好形象，而且损害权利人和消费者的合法权益，冲击了整个房地产市场的健康发展。

2．房地产中介人员业务水平不高，难以形成高效、规范的中介服务

虽然我国已建立房地产评估人员、经纪人员资格认证制度，形成了全国统一的考试制度。但对于咨询、经纪机构，我国还未建立严格的市场准入制度和规定。中介机构一旦发生不良行为，缺乏相应的处罚规定或处罚执行不到位。而事实上，经纪代理在房地产中介服务业中占主流地位。在一些发达国家，不论买卖存量房还是增量房几乎都是通过中介进行交易。

日前，我国中介人员、业务水平不高，对－与房地产密切相关的法律、金融、建筑、会计、市场营销、信息处理等知识，了解甚少，不能处理较为复杂的经纪业务。如客户隐瞒房产是共有财产的真实情况，委托中介代理销售房产，而中介对于代理所需材料和程序不能严格审查和辨别，导致不合法的经纪代理行为。在代理销售楼盘中，没有丰富的市场营销知识，没有畅通的市场信息，就难以实现高效的经纪代理服务。

3．房地产中介机构不完善，未形成科学的管理体系

目前，从事房地产中介服务的机构，既有专业的，也有兼营的。一些房地产中介机构在房地产中介服务活动中搞不正当竞争，形成区域垄断和封锁：部分估价机构无原则迎合客户需要，有意高估或低评，导致评估结果有失公正。房地产中介机构内部规章制度尚不完善。有的机构业务质量控制、档案管理、财务管理、业务责任奖惩等措施和制度空缺。即使有这些相应措施和制度，也未能真正执行。目前，全国在房地产中介服务行业管理方面还没有形成统一的衡量中介机构工作质量的认同标准，从而也不利于房地产中介服务行业的健康发展。

4．有关房地产中介机构的法律、法规不够完备

随着改革开放的不断深入和社会主义市场经济体制的逐步建立，房地产中介服务业已成为房地产市场的一个重要组成部分。房地产中介机构如何在房地产市场中规范高效运作，制定一套有关房地产中介服务业的完备法律法规显得非常必要。目前，我国在房地产中介机构从业人员的资格“准入”、对行业的监督和罚则等方面缺乏明确的立法。而且，我国现已颁布的与房地产中介有关的法律法规还难以完善对房地产中介机构的管理，在房地产中介服务中遇到的有些问题仍无法可依。

二、规范和监管中介机构的对策与建议

1．提高中介人员的素质修养，规范中介行为

作为房地产中介机构的中介人员，不仅需要丰富的专业知识，还必须具备良好的道德修养。作为中介机构，必须在其内部制定职业道德规范，加强全体职工的精神文明建设，从思想上提高中介人员的道德修养。同时，针对违反道德规范的行为，中介机构应制定一系列的处罚措施。这样，中介机构便可从内部和外部两方面来制止中介人员的不道德中介行为，提高中介服务形象。

对房地产行政主管部门而言，一是应加大对违规中介行为的监督和管理力度。房地产行政主管部门可对目前存在的房地产中介机构进行一次彻底整顿。对于社会信誉好、品牌形象佳的中介机构，可给予宣传和报道，树立典型。对于虽有资质但违规操作的限期整顿，无法整顿合格的，吊销营业执照；对无资质条件的机构，严格防止进入中介市场。中介人员违反道德规范的暂停执业，严重的吊销执业证书。二是建立房地产中介不规范行为的公示制度。对于中介机构的违规行为，如超标准收取服务费、发布过时的房地产信息给消费者带来损害的、发布法律法规所不允许的广告、未取得执业证书执业等都可在房地产报刊以及当地权威报纸上进行公示，形成全社会的监督风气。三是规范房地产中介合同文本。在房地产中介服务活动中，因合同内容引起的纠纷约占1／3。纠纷产生的原因一般是由于合同条文不清楚，造成歧义或者中介人员利用客户不懂专业，故意在合同中约定多收报酬的条款。所以，房地产行政主管部门可以制定全国统一的中介合同文本，合同内容必须包括服务项目、合同期限、佣金及支付方式、违约责任等条款，对于易发生纠纷的条款可具体细化，并增加条款可能出现的其他事项提示。四是结合管理体制，建立资质检测评定系统，利用该系统设置企业的资质分类、分级和专业人员的执业资格注册，科学合理地实施考核、评审。

2．建立中介人员的学习制度，树立晶牌化服务

房地产中介服务是专业技能较强的活动。随着社会的不断进步和经济、科技的高速发展，提供的中介服务也日趋复杂化、精细化、信息化。树立品牌服务意识，也自然成了中介服务业发展的关键。中介服务具有无形的特点，为了减少风险性和不确定性，客户寻求服务质量的标准或依据，往往根据中介服务人员素质、价格、信誉度、服务环境等作出判断。而这归根究底，就是中介能否提供品牌化服务。服务品牌的产生，是一个长期市场运作的过程，主要是通过房地产中介人员提高专业知识和技能来提高服务质量。因此，中介机构应在单位内部建立学习制度，定期进行业务培训，有条件的可以经常到先进的中介服务地区和中介机构学习；抓好岗位培训，对于新来的中介人员，要进行系统的培训和考试，考试合格才能上岗；已经持证上岗的中介人员，每年可以进行一次综合考试，考试合格后才能继续执业。另外，还可经常性组织中介人员对有关房地产中介的法律、法规以及新形势、新课题进行探讨，营造一种良好的学习进取氛围。

3．完善中介内部管理制度，实现网络化经营平台

房地产中介机构要加强内部管理，建立和完善内部质量控制、档案管理、财务和技术负责人等制度，规范运作，不断提高房地产中介服务水平和质量，以形成中介机构状况由偏向数量发展朝注重质量进步的方向过渡。

加快房地产中介经营网络化平台的建设。房地产中介机构从事经营活动的必要条件是保证信息畅通。各中介机构可自行设计房源数据库或委托专门的程序编制机构进行设计，建立房地产中介服务信息系统，实现网络化经营。组建大型“连锁式”的中介服务机构，并利用网络技术，将信息在总部和分支机构进行传送、链接，实现共享，总部也可通过网络来实现对分支机构的控制与管理。另一方面，客户可以随时通过网络，实现查询、交易和电子商务等功能。

4．加大有关房地产中介机构规范和监管的立法力度

房地产中介机构的规范和监管，必须有相关的法律法规作保障。而目前，由于房地产中介机构相对一些发达国家的同行业来说起步较晚，有关房地产中介机构规范和监管的法律法规还不完备，目前，相关法律就只有《城市房地产管理法》有所涉及而且较为粗略。行政法规几乎为真空，专门的部门规章也只有《城市房地产中介服务管理规定》，其余是一些规范性文件，效力较低。因此，建议《城市房地产管理法》以及国家有关房地产中介机构规范和监管的法规尽快修订和出台，规范各种房地产中介机构管理职能，为房地产中介机构管理奠定坚实的基础。同时，抓紧完善房地产中介机构规范和监管的部门规章，使得房地产中介机构管理有章可循。进一步规范中介机构及从业人员的行为，明确其法律责任，并使违法违规行为主体的处理更加有法可依、有规可循。此外，建议加大相关政策的宣传力度，提升民众对房地产中介行业法律知识的了解和维权意识。

《房地产经纪管理办法》第二十五条、第三十四条、第三十七条规定