1、抵押物的适用性、变现能力选择抵押物适用性要强，由适用性判断其变现能力，对变现能力较差的，抵押率应适当降低。

2、抵押物价值的变动趋势一般可以从以下方面进行分析。

（1）实体性贬值，即由于使用磨损和自然损耗造成的贬值。

（2）功能性贬值，即由于技术相对落后造成贬值。

（3）经济性贬值或增值，即由于外部环境变化引起的贬值或增值。

银行应根据抵押物的评估现值，分析其变现能力，充分考虑抵押物价值的变动趋势，科学地确定抵押率。

一、银行贷款条件及流程怎么走

贷款条件：

1、银行要求借款人在18－65周岁之间，拥有完全民事行为能力。部分银行对年龄的限制更严格一些，要求借款人的年龄在22－55周岁之间。

2、银行对借款人的征信有一定的要求。征信几乎是每个银行、每种贷款方式的要求之一，优良的征信非常重要。

3、借款人要拥有稳定的工作和收入，银行在发放贷款之后，最担心的无非就是借款人拒绝还款、无力还款。所以在发放贷款之前，银行一定会先考察借款人的工作和收入。

4、如果申请抵押贷款，银行必须考虑抵押物的变现能力。如果抵押物贬值太快、或者变现能力太差，银行是不肯接受的。

贷款流程：

1、借款人提前准备相关资料，包括借款申请书、客户的身份证、户口薄、收入证明、婚姻状况证明等材料（有配偶的客户，还需提供配偶的身份证和户口薄）。如果申请抵押贷款，需要提交抵押物的产权证明，如果申请信用贷款，则需要提供良好的信用记录。

2、准备好资料之后，到银行提出申请。

3、银行对借款人的征信资料、工作和收入、负债率等资质进行审核。如果审核通过，则继续下一步工作，为贷款做准备；如果借款人的资质无法通过审核，则将相关文件退还给借款人，并向借款人说明为什么拒贷。

4、通过审核的客户办理其他法律相关手续、签订借款合同等。如果是房产抵押贷款，银行会办理抵押相关手续。

5、办理完一切资料之后，银行根据借款人资质和抵押物评估价值，向借款人发放贷款。

6、拿到贷款之后，借款人需按时、足量还款。直到所有贷款还清、解抵押手续办理完成，整个贷款流程才算结束。

二、商业房可以抵押贷款吗

商业房产是可以抵押贷款的。变现能力较强的商品住房和商业用房作为抵押物。贷款金额应综合考虑商用房每年出租等经营收入和市场价值等因素合理确定，最高不得超过商用房市场评估价值的60％。商业房产抵押需要满足以下条件：

（一）用于抵押的房产与贷款经办机构必须位于同一城市，个人抵押购房贷款不接受异地抵押物。

（二）不接受评估现值在10万元以下（含）的房产作为抵押物。

（三）已办妥产权证明产权清晰，可上市流通并能依法办理抵押登记，没有产权争议等不利变现情况。

（四）具有较强的变现能力，房产结构完好，水、电、环保交通、城建、物业管理等各项配套设施和服务齐全，不存在纠纷和问题，不在政府规划的拆迁范围内。

（五）抵押物为商品住房的，房龄一般不得超过20年，且贷款／授信期限加房龄原则上不得超过40年；抵押物为商业用房的，房龄一般不得超过20年，且贷款／授信期限加房龄原则上不得超过30年。

（六）原则上不接受闲置超过6个月的商业用房作为抵押物。