（一）以出让方式取得的土地使用权

按照《城市房地产管理法》第三十八条规定，房地产项目转让时，应当符合下列条件：

1、转让人按照出让合同约定，已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。这是出让合同成立的必要条件，也只有出让合同成立，才允许转让；

2、转让人按照出让合同约定进行投资开发，并完成一定开发规模后转让。这里又可分为两种情形：

一是属于房屋建设的，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25％以上；

二是属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设用地条件，方可转让。

上述两项条件必须同时具备，才能转让房地产项目。这样规定，其目的在于严格限制炒买炒卖地皮，牟取暴利，以保证开发建设的顺利实施。

（二）以划拨方式取得的土地使用权

按照《城市房地产管理法》第三十九条的规定，转让房地产开发项目时应具备下列条件：

1、转让的前提是必须经有批准权的人民政府审批。

2、对准予转让的，又有两种处理方式：

第一种是由受让方先补办土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金后，才能进行转让；

第二种是可以不办理土地使用权出让手续而转让房地产，但转让方应将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。

对以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于《城市房地产管理法》第二十三条规定情形之一的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续：

第一，用于国家机关用地和军事用地；

第二，城市基础设施用地和公益事业用地；

第三，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；

第四，法律、行政法规规定的其他用地。

相关知识延伸阅读：国有土地使用权如何转让

《房地产管理法》、《土地管理法》等法律法规确立了我国的国有土地分配和转让制度的基本法律框架，也是我们对国有土地分配和转让方式进行分析的基本法律依据。归纳起来，我国国有土地分配和转让的基本方式有以下7种：

1、作价出资（入股）

是国家以一定年期的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有，可以依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押。目前，采用此方式的主要是在境外上市的股份制企业。

2、授权经营

国家根据需要，可以一定年期的国有土地使用权作价后，授权给经国务院批准设立的国家控股公司，作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司经营管理。

3、转让

是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。

4、出租

是土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人支付租金的行为。

5、划拨

是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将国有土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

6、出让

即国家以土地所有者的身份将国有土地使用权，在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

7、租赁

是国家作为土地所有者将土地使用权，出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门，签订一年期的土地使用租赁合同，并支付租金的行为。

所以，对于土地使用权，可以根据具体情况按以上方式或取。