一、小产权房的特点

（一）房屋不合法地依附于农村集体土地上，具有严重违法性。

规定，乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设、农村村民住宅等三类乡村建设可以使用集体所有土地，其他任何单位和个人进行非农业建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。小产权房建设显然不符合现行土地管理法的规定。此外，国务院办公厅1999年规定，农村的住宅不得向城市居民出售。2004年12月国务院再次强调，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。国务院2008年1月再次明确，城镇居民不得到农村购买宅基地农民住宅或;小产权房;，任何单位和个人不得自行与农村集体经济组织或个人签订协议将农用地和未利用地转为建设用地。总之，从国家相关法律法规、政策的规定可以看出，农村集体土地使用权是该集体组织成员的专有权利，与农民特定身份相联系，是不能出让、转让的。目前利用农村集体土地建造房屋出售给城镇居民的行为是违法的，小产权房买卖合同本身是无效的，小产权房购买者获得的乡镇产权证或村集体组织相关证明文件并不具有法律效力。

（二）开发成本及销售价格较为低廉。

由于小产权房直接在集体土地上开发建设，在建设过程中没有经过规划许可、集体土地征用、国有土地;招、拍、挂;等环节，省略缴纳国有土地出让金和相关税费，节约了大量资金，降低建设成本。并且，房屋占用的土地区位优势不足，房价低廉，故更具有市场竞争力。在当今商品房市场售价畸形高涨及购买者面临资金压力的形势下，低廉的销售价格成为小产权房不正当竞争的法宝，导致购买小产权房者趋之若鹜。客观上刺激了小产权房违建开发和销售。

小产权房产权的缺失和不完整性，这是与具有产权的;三证;商品房的最大差别。

这一天然不足，注定小产权房只具备了普通商品房的使用性质，因不具备合法性，其流通转让受到诸多限制，既无法律保障，也不可以上市交易。这已经在日常交易中埋下诸多矛盾隐患。

（三）交易风险隐患较大。

当前小产权房交易纠纷已成为法院当前审判的难点问题之一。

二、小产权房如何合法化

由于小产权房是建在集体土地上的，不允许对外销售，没有法律保证。购买这样的房子拿不到国家发给的产权证。而这是由国家的法律和土地的使用性质所决定的。因此，要想将小产权房合法化，那么就需要拿到国家颁发的房产证，这样也就给小产权房一个名分了。

三、什么是小产权房

小产权房又称乡产房、村产房、使用权房。房屋产权证，按国家相关规定，当由房管部门统一发放，是包括产权使用证和国有土地使用权的完全产权。而小产权，则由乡镇府或村委会盖章证明其权属，只包括房产使用权而不包含国有土地使用权的不完全产权。

总的来说，小产权房不是法律上的概念，而是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。通常由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产，即是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的商品房。