认购书为预约合同，其效力必须区别于本约即商品房销售合同的效力。
一般认为，预约合同是谈判当事人一方或双方为将来订立确定性合同达成的书面允诺或协议。预约和本约最根本的区别在于：预约合同仅能请求对方诚信谈判，履行订立本约的义务，不得直接就本约内容请求履行。审判实务中，常有原告根据认购书，诉请法院判令被告履行交房，最后被判决驳回诉讼请求，原因就在于交付商品房是本约即商品房买卖合同的内容而非认购书的内容。
认购书属于学理上的“将行谈判的预约”，即哪怕双方当事人在预约合同中规定了交易的实质性具体条款，但双方当事人不受其约束，他们仅承担继续谈判直至达成最后本约的义务，其特点：
一是当事人要对违反诚信谈判义务，导致不能达成本约的行为承担责任
二是当事人如果尽到诚信的谈判义务，即使不能达成本约，也不承担任何责任。因此可以说，认购书的效力主要体现在以下三个方面：一是鉴于买卖双方对交易标的物所拥有的信息不对称，开发商应当充分披露可能影响买方订立本约的信息。二是不应强加具有不合理条件的实际谈判义务，特别是开发商不得利用自身的优势，免除自己的责任或加重买方的责任。
三是持续谈判的义务，除非出现重大僵局或终止谈判的事由，双方当事人应恪守诚信义务，继续进行谈判。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”
第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
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商品房认购书商品房认购书具有法律效力，双方应当按照认购书的约定履行确定义务。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条：当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。商品房认购书定金能退的情况购房者在签订房屋认购书之后，如果房屋认购书中约定了购房订金，有以下几种情况：1、如在起诉前开发商还未取得《商品房预售许可证》，那么这份房屋认购书就是无效的，定金需要退回。2、如果买方没有按照认购书规定的时间、地点去签约，属买方违约，定金不予返还；卖方在认购书规定的期限内，将认购房屋转售他人而导致未能正式签约，属卖方违约，应双倍返还定金。3、如果双方在规定的期限内，正式签订合同，则定金在买方履约后，可抵作楼款或收回；双方履行正式合同2023-08-08135人看过 -
债务人一般来说，认购书是买家与发展商之间达成的一种协议，时具有法律效力的。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》却有这样的规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。因此，认购书是否具备法律效力要看其具体内容，不能一概而论。在这里，要特别提醒的是，在订立涉及诚意金、订金或定金的条款时，要注明在支付首期购房款时，是否将该款项作为购房款的一部分。而诚意金、订金或定金这三者也是有区别的，当买家不想购房时，诚意金一般可以退还；而订金与定金的退还则有一定难度，除非特别注明，否则必须在发展商出现违约的情况下，订金或定金才能退还。一、认购书和定金协议有什么区别1、认购书如果大家有买过新房，可能对于认购书不陌生，认购书也可以称为商品房认购书，是购房者与开发商2023-02-24471人看过 -
商品房买卖目前，有部分楼盘在未取得《商品房预售许可证》的前提下进行“内部认购”。买家在交纳诚意金或定金、订金时，会与发展商签订“单位认购书”(即《认购意向书》)，此“认购书”有别于正式的，现有买家对此提出疑问，“认购书”是否具有法律效力专家意见：一般来说，“认购书”是买家与发展商之间达成的一种协议，它并不具备法律效力。但今年6月1日开始实施的《司法解释》里却有这样的规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。因此，“认购书”是否具备法律效力要看其具体内容，不能一概而论。在这里，要特别提醒的是，在订立涉及诚意金、订金或定金的条款时，要注明在支付首期购房款时，是否将该款项作为购房款的一部分。而诚意金、订金或定金这三者也是有区别的，当买家不想购房时，诚意金一般可以退还;而订金与定金2023-05-03124人看过 -
合同条款现有的法律、地方性法规中并没有关于“认购书”的法律概念，也没有买房前应当签订“认购书”的法律规定。因此，签订“认购书”并非买房的必经程序。所以如果可能，买房人在确定要购买的项目后，最好不签认购书而直接签订购房合同。这样可以避免在与开发商就合同条款进行的谈判中，因认购书中的约定特别是定金问题而使自己陷入被动。认购书究竟属于什么性质的文件?应该具备哪些内容?是否有法律效力?在本市房地产交易实践中，通常认为：“认购书”是具有意向书性质的法律文件。主要包括的内容有：1、相关各方如出卖人、买受人、代理人等的主要情况;2、认购物业(楼盘)的情况;3、房屋的价款;4、付款方式;5、认购条款等内容。而且，“认购书”通常还要双方签字盖章。具备上述内容及形式后，尤其是“认购书”中约定了买卖双方具体的权利义务后，一般说来，“认购书”就其表述的内容具有了一定的约束力，并具备了相应的法律效力，中要其内容不违反法律规2023-06-13209人看过
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商品房认购书很多购房者认为，在整个交易过程当中，只有最终要签署的《商品房买卖合同》是有效合同，而商品房认购书并不是正式合同，充其量也就是意向书而已，并不具备合同的约束力，因此，商品房认购书中所列有关定金罚则自然也就没有约束力。商品房认购书究竟是意向书还是正式合同，它的效力如何呢？首先，意向书这一形式是特殊时期的产物，它产生于整个社会缺乏法律意识、合同观念之时。意向书一般都会明确注明为“意向书”而非正式“合同”，签署意向书的双方也仅向对方传达一个最初步、最基本的合同意向，一旦这一意向有所改变，也无需向对方承担任何责任。如果需要进一步确定该意向，则双方再签署正式合同。在今天看来，把签署意向书作为签署正式合同的前置程序毫无必要，因为任何一方均可违反意向书而无须承担任何责任，任何一方都不会仅凭意向书就着手准备履行有关义务，因此意向书也就毫无实际意义，反而增加了交易成本和交易环节。在我国现行的基本法律当中，如《2023-04-0661人看过 -
定金条款购房者签订的认购意向书具有法律效力。2003年最高院颁布的《商品房买卖合同司法解释》对其作了相关规定。首先，商品房认购意向书是预约合同，是出卖人与买受人为将来订立确定性的本约(商品房预售合同)而达成的协议。是在目的上，性质上都不同于商品房预售合同的独立合同。认购书是买卖双方就签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定，不是对商品房买卖结果进行直接确认，所以也不应属于商品房买卖合同。2003年3月24日，最高人民法院颁布了《商品房买卖合同司法解释》，《解释》第四条规定：“出卖人通过认购，订购，约定等方式向买受人收受定可能立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金规定处理，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”该条款首次出现了关于认购书行为的法律规定，承认了商品房认购书的效力，并着重规定来定金条款的适用2023-02-18126人看过
商品房买卖是指一手房买卖，即房地产开发商将新开发建设的商品房出售给购房者其法律关系主要由买卖双方当事人签订的房屋预售合同或者现房销售合同所确定。在商品房买卖法律关系中，购房者要按照房屋买卖合同约定支付房款，而开发商则要按照合同约定交付房屋，... 更多>
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认购协议书有法律效力吗认购协议书有法律效应北京在线咨询 2021-11-24认购协议依法成立的，具有法律效力。如果当事人在认购协议中约定在未来一定期限内订立合同，则构成预约合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。 -
认购意向书有效吗认购意向书是法律效力吗福建在线咨询 2021-11-22意向书具有协商性和灵活性。与协议、合同不同，意向书一旦签约不能随意更改，意向书更加灵活； 在协商过程中，各方可以根据各自的意图和目的提出意见，在正式签订协议和合同之前随时更改或补充，最终达成协议。 -
商品房认购协议书的法律效力是什么？房屋认购协议书的效力是怎样的上海在线咨询 2022-03-06认购协议具有法律效力。《房屋认购协议书》是商品房买卖双方在签署预售合同或买卖合同前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。 1、简单说来，即是开发商承诺在一定期间内保证不将房屋卖给除认购人以外的第三人，认购人则保证将在此期间内遵循协议约定的条款与开发商就买房事项进行商谈。这种认购行为的主要特征是买卖双方约定的为将来订立合同而谈判的义务，而并非最终达到签约。 2、《房屋认购协议书》中一般确 -
商品房认购书具有法律效力吗？商品房认购书的法律性质是怎么规定的贵州在线咨询 2022-01-22在实践中，为了尽早销售商品房，开发商在与购房人签订商品房销售合同前，双方先签订商品房预售认购书，购房人依认购书约定缴纳一定数额的款项。但往往在正式的商品房买卖谈判中，又因为对具体条款的争议，不能签订正式的商品房买卖合同，双方进而转为对购房人所缴款项是否视为定金，适用“定金罚则”而争吵不休。对于认购书的法律性质，一般认为，如果认购书含有商品房买卖合同的主要条款，如商品房的位置、楼层、总面积、单价、总 -
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