房地产抵押合同经过房屋所在地的房地产管理部门登记以后，就具有法律效力。无论是抵押权人，还是抵押人，都必须依照抵押合同中的约定来处理有关问题。作为抵押人来说，应承担的主要义务是按合同的约定按期归还贷款本息。个人购买房屋的贷款，数额相对较小，而且归还时间较长，银行在计算每一期应当归还的数额时，已考虑了贷款人逐年应当支付的利息。因此，每一期归还的数额都是相同的，如果贷款人没有特殊情况，一般都能按期归还。但是，遇到特殊情况，如工作变动、家庭收入突然减少或疾病等原因，有的贷款人确实无法按期归还贷款。作为贷款银行来说，要维护银行的利益，就得向贷款人催还贷款。假如贷款人和银行原来约定15年全部归还贷款本息，这并不是说银行要等到15年期满后方能行使抵押权。如果一期、二期不能按时还款，银行并不一定立即行使抵押权，但积累到一定程度，银行就会行使这一权利。这时，贷款人就要根据实际情况权衡利弊。如果贷款人已大部分归还，就可以考虑临时借款，归还其余的贷款本息。如果不是临时的困难，就应考虑采用其他办法来解决。比如，征得银行同意，将购买的房屋转让，用转让所得的款项归还贷款，并征得银行同意，由新的购买者与银行订立抵押合同，由机关报的购买者继续履行还款义务。这虽然不是理想的方法，但比之银行通过拍卖诉讼来解决，要主动得多，经济损失也更小。

一、银行贷款流程有哪些？

1、申请贷款

需要贷款人到主办银行或者其他银行的经办机构直接提出申请。在申请过程中，贷款人填写《借款申请书》并提供贷款人和保证人的基本情况以及按照银行要求要出示的相关证件，比如：身份证、房产证、学历证等。然后，银行根据贷款人的申请对贷款人的信用等级评估。其中参考的因素有：经济实力、资金结构、个人在银行的信用记录等。评估之后，银行还要对贷款人进行初步贷款调查，核实抵押物、保证人情况，测定贷款的风险度。

2、等待贷款审批

等到银行通知贷款人审批合格后，需要与贷款人签订贷款合同，在签订的贷款合同时，贷款人需要填写约定借款种类，借款用途、金额、利率，借款期限，还款方式，借、贷双方的权利、义务，违约责任和双方认为需要约定的其他事项。最后，贷款人就等着贷款发放就可以了。需要注意的是：贷款人不按合同约定用款的，应偿付违约金。

3、特别注意

贷款下了后，贷款人在贷款归还方面要注意，在短期贷款到期1个星期之前、中长期贷款到期1个月之前，银行会向贷款人发送还本付息的通知单，给贷款人时间筹备资金，按期还本付息。