时近年底，信贷规模“趋紧”的传言风声四起，许多买房子的市民或多或少能感觉到银行“惜贷”的情结。更有甚者，买家支付定金或首付后，房贷申请却遭遇滑铁卢，陷入“房款、贷款两空”的尴尬处境。日前，记者采访中介公司和律师了解到，近期因“贷不出”而引发的房屋买卖纠纷明显增多，大部分买家在签订合同时，容易忽视“贷不出”的风险防范。

案例一

漏讲一句话亏10万

日前，黄小姐看中一套临黄浦江的新房，因为房子比较热销，又考虑到自己能付得起三成首付，她便迫不及待地与开发商签订定金合同，并支付了10万元定金，之后，双方还签署了商品房预售合同。

可是，令人意想不到的是，此后银行房贷一事沟通并不顺利。银行工作人员告诉黄小姐，经查，她还有另外一套住房贷款未还清，近期央行一再强调必须遵守二套房贷政策规定，所以，她只能贷总房款的六成。虽然只差一成的缺口，但算下来也要四十多万，自己根本凑不足那么多钱。

“此前，我曾向银行咨询过，提到自己有套房子，这次想改善居住环境，咨询能否贷款七成买房，可就是忘记说那套房子贷款还没还清了。”如今，黄小姐对于自己的粗心非常懊悔。由于预期无法按合同支付房款，黄小姐找开发商商量，希望能够退房，或是把房子让给其他的买家。但开发商说合同已经备案，不能变更买房人；退房可以，但要支付违约金。

黄小姐拿出合同仔细一看，只见上面写着“购房者在签订合同7日内支付30%的首付款；购房者在合同签订20天内未办理完毕按揭贷款手续或未足额贷款以及未能以开发商同意的方式付清房款的，开发商有权单方面终止合同，购房者应向开发商赔偿总房价款20%的违约金。”面对如此紧张的付款期限和贷款不足的现实，黄小姐陷入了困境，要么凑40多万把房子买下，要么损失80多万，不买房子了，到底该怎么办呢？

“只怪自己太糊涂，一时冲动签了合同，对房贷政策一知半解，才搞得非常被动”。黄小姐多次与开发商协商，最终决定放弃10万元定金了结此事。

案例二

“搏女”不听劝致房款两空

80后白领李小姐，大学毕业后留在上海工作，认识了男友缪先生。今年6月底，两人已发展到谈婚论嫁的阶段，商量决定在本市购买一套50万左右的老公房，双方凑15万，其余小两口贷款慢慢还。

兜遍大半个上海，小两口选中一套位于中外环间的一室户老公房。两人月收入加起来近万元，但都为私人老板打工，工作单位不是很稳定，他们非常担心贷款的额度问题。于是，与房东签订购房合同前，特地请中介为他们做了次房贷初审。中介公司调查发现，李小姐的资信记录并不好，有多次信用卡逾期还款的不良记录。

“当时，中介口头答复说，因为我的资信问题，房贷只有百分之七八十的获批可能性，建议我放弃这套房子。7、8月，房价抬头趋势挺猛的，再拖下去我担心房价一去不回，最后决定放手一搏，毕竟百分之七八十的获批可能性挺高的。”于是，小两口马上与房东签订房屋买卖合同，一次性付清了首付15万。后来，整整两个礼拜都没消息，小两口主动找中介询问，被告知房贷没有批下来，消息犹如当头一棒，让他们有些不知所措。

银行信贷员告诉他们，李小姐有多条信用卡逾期记录，所以根本没办法操作，建议买家在合同上去掉女方名字，这样一来根据缪先生的工作情况，就能办理贷款了。听说买家要更改合同，房东有些不乐意了，认为该要求不合理，并乘机将房价抬高。最终，双方不欢而散。

如今，房东仍扣着李小姐和男友的首付款不肯还，而房子也被房东以高价卖给别人了，李小姐和男友准备诉诸法律维权。

案例三

不良信用记录“卡”住贷款

无独有偶，同样想着改善环境的林先生，与妻子商量着卖掉原先房子，凑上近几年的积蓄，打算换套大房子。今年9月，林先生相中徐汇区一套三房，如能贷到七成的贷款就刚好能买下。林先生是医学博士，在一家医院工作，通过朋友向银行询问贷款情况。不久，消息传来，贷款没问题。林先生就放心地与上家签订了定金协议，支付了5万元定金。

在约定的签订房地产买卖合同期限到期前，林先生又托人向贷款行打听贷款审批问题，并提供了他和妻子的身份信息。银行查询后告知林先生贷款有问题，原因是其妻子之前曾有过未按期归还银行贷款的不良信用记录，现在银行加强贷款审核力度，贷款审批可能不能通过。

这下可把林先生急坏了，定金协议中约定贷款贷不出就算他违约的，定金可能被没收。还好上家也是卖旧房买新房，不希望在此事上有纠缠，就把定金退还给了林先生，这才减少了买家的损失。

中介诉苦

“擦边球”难打“贷不出”增多

针对年底出现的房贷“偏紧”现象，中介业内人士告诉记者，房屋买卖是一个过程，少则一个月多则两个月。期间，许多环节都有可能突发状况影响交易的正常进行。比如，在新产证没有出来之前，房子都有可能会被查封。特别是最近快到年底了，不同银行“惜贷”情况有所不同，一些之前宽松时都能办的“擦边球”买家，如今只有望梅止渴的份了。

当记者提到委托办理贷款时，业内人士透露，一般正规的中介公司，都设有一个专门负责与银行信贷联系的贷款部门。如果顾客委托中介办理贷款，中介会先对贷款人做一个详细的初审报告，不过，这份报告仅供中介内部查看，一般不提供给买家看的，只口头告诉他们初审的结果。

除此之外，中介一般也不会和买家签订贷款委托书，因为各家银行的微调策略不同，中介只是起到一个穿针引线的服务作用。然而，如果买家要求自己办理房贷，则必须写一份声明交给中介，声明自己办理贷款的一切后果自负。

值得注意的是，这位业内人士透露，办理贷款买房手续时，买家往往容易忽略“贷不出”这种可能性，目前许多买卖合同的附件中往往只考虑到“贷不足的部分，在规定期限内用现金方式补足”，很少有人考虑到万一贷不出怎么办的问题。近来，房贷“趋紧”一说风生水起，“贷不出”的风险责任也逐渐显现。

律师提醒

买房前这些准备少不了

上海联业律师事务所民商法专家马永健律师提醒购房者，贷款购房必须注意防范贷款中的法律风险。买房本身只是买方和卖方之间的事，因此签了定金协议或房地产买卖合同或是商品房预售合同，即在买方和卖方之间产生法律约束力，违背合同约定则可能产生法律责任问题。由于贷款购房中，买房人需要以贷款作为支付房款的支付条件，必然涉及到银行，而银行是否审批贷款，主要是根据贷款人的情况和银行的审批条件、贷款政策来定的。

因此，贷款买房人必须在签订合同前，对自己首付款的支付能力、贷款成数、贷款条件和贷款审批的可能性作出正确的判断，以免房子买不成还要被没收定金或是支付巨额违约金。就二套房贷而言，贷款人更应注意相关政策规定，因有“已利用贷款购房又申请购买第二套以上住房的，其贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，首付比例不得低于40%”的硬性规定，买房人应当在签署定金协议或买卖合同前，把自己有房贷的情况和收入情况如实反映给银行，详细询问贷款政策和贷款审批通过的可能性。

时近年底，银行一般都会收缩信贷规模，加上央行一再强调各银行应遵守二套房贷政策，因此贷款审批条件会更严，审批流程也可能较长。

因此，马永健律师特别提醒准备在年底前购房的买房人，应该防范因自身原因导致贷款贷不出的法律风险，在签订合同前预先审查自己有无逾期归还房贷记录、逾期信用卡还款记录等不良信用记录；此外还应注意防范因贷款政策变化、贷款规模缩小、收入证明不实等外部原因导致的贷款不出的法律风险。