住房三级市场比二级市场的交易要简单得多，只要拥有公房的使用权，就可以出租或转让甚至出售公有住房的使用权。因此一旦开放，将比二级市场更具活力。公众怎样看待住房三级市场中国社会调查事务所（SSIC）在北京、天津、上海、武汉等地对900位城市居民做了专项问卷调查，获得有效样本864个。

调查结果表明，被调查人群对于住房三级市场的认知度不高，54％的被调查者表示不知道什么是住房三级市场：36％的被调查者表示知道住房三级市场是区别住房一级和二级市场的另外一种住房交易，但是不知道三级市场的具体内容；10％的被调查者表示知道住房三级市场的具体内容。

调查显示，59％的被调查者对于开放住房三级市场持赞成态度，28％的被调查者持中立态度，他们认为住房作为商品，市场化程度应越发达越好。但是以何种方式通过何种渠道进行市场化，住房三级市场将产生的作用和影响很难预测：13％的被调查者持反对态度。

调查结果表明，33％的被调查者最关心国家对公房出租税费的规定：27％的被调查者最关心公房承租权如何有偿交换住房产权，如何补足之间的差价；25％的被调查者最关心承租权之间如何进行交换；15％的被调查者最关心关于差价换房的具体规定。

对于承租权上市交易的问题，53％的被调查者表示可以接受，他们指出，公房承租权交易是住房市场化的必然趋势，承租权作为一种权益，本身价值，应该上市交易；18％的被调查者表示不能接受，他们认为，公房承租权上市交易，将会产生一系列问题，如承租人将承租权转让，怎样保护其他同住者的利益。承租权有偿转让的费用，双方按何种标准协商的确是问题；29％的被调查者态度中立。

在回答住房三级市场开放将带来哪些好处时，63％的被调查者指出，开放住房三级市场可以更加规范公房出租市场，彻底改变公房出租地下交易的局面；51％的被调查者认为住房三级市场开放后房屋承租权将可以进行交易，会对自己现有住房条件的改善起到相当大的作用；44％的被调查者指出，三级市场开放将更加方便自己因子女上学、照顾老人等原因调换住房；研究人员指出，三级市场的开放前景将看好。

四大疑问破解房地产三级市场尖峰时刻

pppp特别关注：

pppp深圳二手楼交易面积已经趋近于新房，占楼市半壁江山，更有业内人士大胆估计，2006年二手房交易将有可能超越新房，难道二手楼市是今后两年耀眼的金矿？

pppp深圳地产二手楼中介阵容迅速膨胀，品牌公司迅猛圈地扩张，开发商和二级市场代理商开始“强势进入”，市场竞争已经白热化，深圳近300家三级市场代理商将如何突围？

pppp市场空间大，利润空间小，在以供需见面、杜绝差价、交易透明、诚信服务为主导的深圳三级市场，利润已如一弯清溪，但市场是否真的能越透明越壮大？

pppp疑问一：市场空间让人无比期待挂二手楼将超新房交易

pppp市场增量指数：

pppp据深圳市国土资源与房产管理局公布的数据显示，深圳二手楼交易面积已经趋近于新房的销售面积，占房地产市场的半壁江山，更有业内人士大胆估计，2006年深圳二手房交易将有可能超越新房。

pppp地产界有关人士认为，价格优势、位置优势固然是二手市场的吸引力所在，但是能够使二手市场的需求表现得如此突出，与目前的供求结构有关。目前一手市场的供应量猛增，许多换房者会将旧楼出手，卖入新房，换房更为频繁，这样二手市场上的供应就较为充足，选择也更为丰富，尤其一些外观较新的楼盘，价格又低于新盘，吸引力很大。

pppp而从土地开发情况来看，在前两年特区内新推地块上的项目，如深圳湾、红树林、大梅沙等片区的产品定位来看，都集中于高档产品的推出，使中低档主流消费者无人问津；而目前土地出让集中的龙华、宝安等地，这些地区的定位虽然在价格上有优势，但是位于关外，对于经济能力不强、依靠公共交通的消费者，也不是理想的选择。所以，城市土地稀缺及新盘定价过高，加上目前供应量过大，已将有意于新房的客户极大程度地挖掘出来，为二手市场的需求超过一手市场创造基础。

pppp数据显示，1996年，深圳房地产三级市场销售面积仅为40．61万平方米，2002年增长到340．49万平方米，6年增长了8．4倍；2003年二手房市场成交达到490万平方米，一年内增长了45％，可以想象市场扩容多么迅速。今年这种势头仍在继续，上半年同比去年上半年的增长达到63％，这是一个历史记录。他认为，近年来深圳房地产三级市场迅猛发展，二级市场（新房）和三级市场（二手房）的比例已经日趋合理。

pppp而不少地产公司都认为认为，三级市场的发展空间还是相当有潜力的。深圳二手楼市虽然已初具规模，但与一些西方成熟的房地产相比，可以说尚处于初级阶段。依照国际惯例，增量市场交易额与存量市场交易额的比例多为37，美国更是达到了19，而在深圳也不过刚刚接近11。这说明三级市场尚未成熟，三级市场具有巨大的发展空间。

pppp疑问二：群雄逐鹿利润见底挂收益趋向平均利润

pppp赢利空间指数：

pppp“忽如一夜春风来，十间百间地铺开。”曾有三级市场代理商这样感叹2004年深圳三级市场的竞争的激烈。

pppp随着市场空间的迅速扩张，许多商家都将二手楼市看作新发现的金矿，纷纷大举进入。最为强劲的一股三级市场新势力莫过于品牌地产开发商的介入。万科、招商、金地、卓越、城建、天安等开发商，凭借着在深圳楼市多年商品房开发的经验，坐拥多年来积累的客户资源，首先将自己开发的品牌项目的二手楼业务揽入怀中，相信等到时机成熟，他们决不会将自己限止于自己开发的项目中。

pppp另外，以世联、星彦、同致等为代表的曾经是一手楼为主的代理商，也已经大规模介入二手楼业务，他们在新房代理中积累了大批新兴潜在的二手楼盘源及客户。还有中天、城市策略等新加入的中介商，凭借雄厚的资金实力，迅雷不及掩耳之势，在三级市场“跑马圈地”。

pppp据不完全统计，目前市场上处于营业状态的三级市场地铺已经超过500家，地铺扎堆现象在2004年愈演愈烈。位于梅林关外的万科四季花城，全面入伙不到一年，地铺已经开到7、8家，梅林一村的地铺更早已经是多如牛毛，各个新老社区都成为各家地铺刀光剑影正面交锋的前线。

pppp一家地铺的负责人告诉记者，像这种地方已经远远不是个盘市场的竞争了，公司看中的往往是片区市场的形象推广，利润不是也不可能成为第一目的。现在，二手楼交易都是供需见面、杜绝差价、交易透明、诚信服务，收益越来越趋向平均利润。

pppp据有关信息数据显示，近半年来，赢利的深圳三级代理商只有约40％；其中员工超过200人的专业运作企业，近80％处于轻微亏损状态；而排名深圳前五位的代理商，预估利润仅在4％左右。寸土寸金的市内，供大于求的竞争已进入白热化僵持阶段；即使是偏安一隅的关外，也已成为大型品牌代理商眼中的“肥肉”，很快也将弥漫着扩张的硝烟。

pppp在白热化的市场竞争中如何走出一条独特的企业经营之路，成为目前众多谋求长远发展的品牌二手楼中介公司日思夜想的难题。

pppp疑问三：中介服务未被认可？品牌认可度急需提升

pppp专业提升指数：

pppp二手房中介服务是在二手房买卖之间建立起信息互通的桥梁，并通过自己专业的服务中赚取收益的，在一个成熟的房地产三级市场中，地产经纪应该是市场的主角。但是市场现实并非如此。

pppp不久前在深圳进行的一份调查显示，63％的被访者表示没有跟地产中介打过交道。可见，大部分被访者倾向于自己寻找二手房信息，对中介的使用度较低。

pppp还是这份调查，关于获取二手房信息的渠道，60．5％的被访者表示会通过报刊杂志寻找信息，而通过地产中介了解信息的有30．2％，少数被访者表示会听取朋友的介绍。由此可见，房地产经纪并未赢得买卖双方的充分认同。

pppp什么样的中介公司才符合买家、卖家的要求和期望呢？六成被访者认为中介应提供完善的服务，四成以上的被访者认为放心的中介应及时办理交易手续、收费合理、有资质证明、有专业的房地产经纪人。此外，超过35％的被访者希望中介提供法律指导、房产评估、楼盘资讯、买卖咨询和疑难解答等服务。

pppp现在讲究社会化分工，中介公司的作用就是收集二手市场信息，沟通买卖双方，协助办理有关手续，令交易得以快速、公正地达成对于买卖双方而言，专业的服务可以降低交易成本。目前市场一个特点是“新”二手房交易的频繁，有不少品牌中介公司推出了个性化专业化服务，比如将一、二手房业务无缝连接，让律师全面介入，通过律师为交易双方提供“代”办服务，减少购房者在交易中的各个重复环节，使房产交易上、下家以及居间中介的权益都能得到保护。

pppp在日益凸现投资功能的二手楼市，中介公司的作用得到越来越多人的认可。像很多购买商品住宅的投资者，是办理了银行的按揭贷款的，但由于目前国内的转按揭业务的开展在实践领域还存在着一些问题，因此，按揭中的商品房再出售还不是十分顺畅，会碰到各种各样的困难，需要专业经纪机构出面解决。此外，在房地产投资过程中，投资人往往需要综合运用多种贷款金融工具，来保障现金的正常运转和实现投资收益的最大化。这也需要专业经纪机构的帮助、指导。

pppp疑问四：信任难题成发展瓶颈？期待相互信任与理解

pppp预期信心指数：

pppp曾经，三级市场是因为中介服务不规范而出名的。

pppp由于行业的准入门槛太低，中介机构大多是杂牌军，没有规定数量的财产、经费以及合格的专业技术人员，其从业人员专业化水准比较低，甚至大多没有房地产评估师和经纪人资格证书。多数中介机构只负责给买卖双方“牵线”，却很少为他们提供法律咨询、评估、信贷、产权登记和过户手续等多样化服务，其收费的标准更是五花八门。房屋价值被高估或低估及偷税、漏税等问题大量存在。这些行为严重扰乱了三级市场的秩序，抑制了交易的积极性，也阻碍了市场的健康发展。

pppp目前，市场环境虽然已经得到很大程度的改善，但是长久以来不佳的口碑在一时间却很难改变。中介公司之间的恶性竞争，业主和客户委托程序的不规范，以及一线经纪人的急功近利等，都在一定程度上制约着行业的发展。上半年的一次调查显示，只有四成人表示通过中介买房，其中只有三成表示愿意通过中介公司办理二手房交易，有将近25％的人不愿意再跟中介接触。而近一成人表示有被中介欺骗的经历。

pppp被访者不愿意通过中介交易的原因主要是觉得没必要，认为个人可以妥善办理从寻找信息到完成交易手续的整个流程；而对中介的不信任是另一重要原因。

pppp另外一个方面，客户与业主不守信用的行为很难约束，也会损害了中介服务的利益，中介公司对业主和客户的不信任也始终存在。过去一直处于“弱势”的消费者，开始“节省”佣金，想办法甩脱中介，与客户自行成交，俗称“跳单”；或“一女嫁多夫”，一套房委托多个中介；或以多种理由，将佣金“自行”打折，用尽量少的钱完成交易……

pppp假如中介与消费者之间不能建立相互的信任与理解，而代之以猜疑和警惕来“严防”，我防你跳单，你防我收钱，那么最后的结果就是：中介无法专注于提高服务质量、提高客户满意度，满脑子都拐弯到如何提防客户上去。长此以往，三级市场的质素必然大受影响，更谈不上什么售前和售后服务了。

pppp业界人士认为，地产经纪同业主、客户之间相互信任的建立，仍需要法律、制度的保障。品牌“生”，杂牌“死”，深圳三级市场“洗牌”在即，突破“信任”的难题，深圳二手楼市将得到质的飞跃。pppp深圳特区报文／任志刚