随着土地使用制度改革的不断深入，我国土地租赁有两种不同的方式。一是国有土地租赁，二是土地使用权租赁。国有土地出让和土地使用权出让都是国有土地有偿使用的方式。

在《土地管理条例》中，1998年2月17日颁布的《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》（原国土局令第8号）首次提出并界定了国有土地租赁的概念，规定了国家对土地资产的处分方式。1998年12月24日颁布的《土地管理法实施条例》明确规定，国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种方式。根据国土资源部1999年7月27日发布的《关于规范国有土地租赁的意见》第一条规定：“国有土地租赁，是指国家将国有土地出租给使用人，使用人与土地管理部门签订一定期限的土地租赁合同的行为并支付租金。国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是对出让方式的补充。”《意见》第六条规定“国有土地出租时，承租人取得出租土地使用权”，土地使用权出租的标的物复杂，不仅包括土地使用权，还包括土地上的建筑物和其他附着物。地上建筑物及其他附着物出租时，其范围内的土地使用权予以出租。同时，土地使用权出租时，地上建筑物及其他附着物也将出租。土地租赁一般与房屋租赁相结合，纯场地租赁行为在整个土地使用权租赁市场中较为少见。由于土地使用权和地上建筑物及其他附着物的所有权在土地使用权租赁中不发生转移，承租人以支付租金为代价取得一定期间的土地使用权和地上建筑物及其他附着物的使用权。期限通常较短，投资相对较少，方便灵活，出租人通过承租人支付的租金收回投资，因此，土地使用权租赁非常普遍，具体形式也很多。如商业柜台租赁、各类商铺租赁和房屋租赁，均包含土地使用权租赁。在国有土地租赁和土地使用权租赁的概念中，使用了租赁和租赁的概念，容易使人混淆。事实上，国有土地租赁与国有土地使用权租赁主要有以下区别：

首先，土地市场是不同的。国有土地租赁属于土地一级市场；国有土地使用权租赁属于土地二级或三级市场。第二，法律关系主体不同。国有土地租赁的主体是土地所有者和土地使用者。国有土地使用权租赁是在土地使用者之间进行的，其主体出租人是通过划拨、出让（或转让）等方式取得土地使用权的受让人；承租人是取得全部或部分土地使用权的行为主体，地上建筑物及其他附着物，并定期向出租人支付租金。三是土地使用者权益不同。《意见》第六条规定，“国有土地出租时，承租人取得出租土地的使用权。承租人支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或者按照租赁合同的约定，可以将租赁的土地使用权转租、转让或者抵押。出租土地使用权转租、转让、抵押，必须依法办理登记。”租赁土地使用权转租。承租人将租赁土地转租或者转租给第三人的，租赁土地使用权仍由原承租人持有，土地承租人与第三人建立追加租赁关系，第三人取得该土地的其他权利。

租赁土地使用权的转让。承租人转让土地租赁合同的，应当将租赁合同约定的权利和义务转让给第三人，变更名称后租赁合同继续有效。

租赁土地使用权抵押。从《意见》第六条的规定可以看出：

首先，可以单独抵押租赁土地使用权，即可以抵押地上无建筑物、构筑物的租赁土地使用权。二是依法以地上建筑物、构筑物抵押的，可以将租赁土地使用权相应抵押。抵押权实现时，土地租赁合同同时转让。