近日，在位于北京东直门附近的高档住宅项目Naga上院尚未开盘销售，就承诺销售时将物管公司以股权形式配送给业主，让业主自己做物业管理公司的老板，也就是说让“全体业主做物管股民”，真正实现所谓业主自治。据该楼盘房地产老板李建国解释，其具体做法是“对项目进行售前投保、成立物业管理股份公司交由99位业主自己自制管理并将股权按业主产权面积分配、股权跟产权捆绑，约定业主不能出售或转让、物业公司成立董事会，由股东每年选举董事会并由董事会领导物业管理公司、建立售后服务基金”等几项举措，引起业内关注。笔者认为，李建国的这种“全体业主做物管股民”以求真正实现所谓业主自治的设想，不仅在实际操作中存在明显的法律障碍，不能有效化解物业管理和企业经营中的风险，而且很难在实践中真正得到兑现，因而他的这种业主全面“自治”的理想充其量只能是又一个“物业管理零收费”式的乌托邦空想！

“全体业主做物管股民”的管理、经营风险难化解

对此做法笔者有一些质疑。李建国说，按照设想项目由作为股东的业主选聘董事，组成董事会领导物管公司发展。物管公司经理由董事会聘请专业人士担任，物管公司变成在董事会领导下的总经理负责制，严格按照股份公司的操作模式来进行公司运营，同时财务透明公开，业主具有监督物管公司的权利。此外，物管公司股权跟业主的商品房产权捆绑，不能随意出售或转让。

其一是物业服务风险问题。物业管理虽然有一定的盈利，但也存在着一定的风险。由专业的物业管理公司提供服务，对业主来讲也就有了一定的风险转移及保障，而全体业主成为股东后，虽有一定的股份收入，但物业管理风险也将由全体业主承担。虽然所谓严格按照股份公司的操作模式来进行公司运营，物业管理服务风险是客观存在的，对此全体业主都有这个承受心理吗？这一点必须向业主给以必要的交待。而李建国对此只字不提，有严重的误导倾向。

其二是企业经营风险问题。小区全体业主成立物业管理公司后，由于股权极大地分散，对绝大多数业主来说，很难对物业管理公司的日常经营予以及时到位的监督。所谓业主选聘董事，组成董事会领导物管公司发展，现实中很容易被数名董事及董事长操控，一旦出现经营风险，将由全体业主买单。目前，由业主选出的业主委员会正副主任及其委员，已经出现一些并不能代表全体业主利益，甚而出卖业主利益的案例。同样，如果小区成立物业管理公司后又被几名无良的董事把持操控，又将给小区带来不稳定的因素。从企业体制及目前的国企改制经验教训来看，全体业主都是股东的同时就会导致全体业主都不是股东的尴尬。目前的国企改制就出现了全员持股，没有最终解决企业的出资人经营权真正到位问题，是不彻底的改革。小区业主自己实施管理所带来的管理风险、服务风险、财务风险、经营风险、决策风险等都难以化解。比如，一旦出现贪污、重大经济责任风险，谁来埋单？最终还是业主的利益受损。

“全体业主做物管股民”的业主自治≠全体业主经营

社区自己成立物业管理股份公司，开发商拿出一定的资金牵头，通过聘请专家团，建立系统的物业管理机制，让广大业主自己参与到物业管理中来，业主自己就是股东。开发商不赚物业的钱……李建国说，这样才是真正的“业主全面自治”。实际上，李建国说的全体业主做股民的所谓“业主全面自治”，其实质是全体业主通过物业管理与服务达到对物业的经营，这是物业经营概念，而不是真正意义上的业主自治概念。

笔者以为，李建国的“业主自治”观念还有严重的误区，没有理解到“业主自治”的真正含义。也就是说，业主自治≠业主直管。即把由物业管理企业实施物业管理的行为排除在业主自治概念之外，狭义地认为只有排除了物业管理企业，业主自己牢牢掌握了财权、事权、人权等所有权力后才是业主自治。筒单地说，掌管着自己物业财产的占有、使用、支配、处分权就是业主自治，而全体业主自己成立公司经营物业并不等同于业主自治。目前来看，业主自治就是首先要有一个全体业主共同遵守的业主公约，以此来指导、规范、约束所有业主和使用人的行为，使之共同地自觉维护公众利益和公共环境。业主公约是所有业主和使用人自律的保证，也是实行自治的前提。其次要成立业主委员会，代表、维护广大业主的利益，对物业的管理提出具体要求，以合同的形式委托物业管理企业实施物业管理，协调和监督物业管理企业的具体工作。在一宗物业内，每一个业主不仅是自己拥有产权的那部分物业的主人，也是整个物业共用、公用部份的主人之一。物业管理的好坏，是全体业主共同的责任，关系到每一个业主和使用人自身的权益，但一个社区往往数百数千甚而数万业主，不可能真正做到每名业主都能经常性、日常性地参与社区物业管理，只有通过成立业主委员会来实现全体业主的自治管理愿望。作为产权人，业主有权对自己拥有的房产的使用、经营和管理权作出决定，这就是业主自治。这种自治是通过业主大会来实现的。实践中，业主大会由全体业主及住房使用人组成，决定着物业的重大管理事项等。业主人数较多时，可以按比例推选业主代表，组成业主代表大会。业主自治的主要内容包括：听取业主委员会工作报告；审议与修订《业主公约》、《业主委员会章程》等文件；决定物业管理企业的选聘、续聘与改聘；业主委员会的换届选举与委员的增减；认为有必要讨论决定的其他重大事项。

缺乏主体资格的“全体业主做物管股民”存在法律障碍

李建国提出的这种全体业主参股小区物业管理公司的做法，在实际运作中还可能存在明显的法律障碍。首先，他希望成立的“全体业主做物管股民”的乌托邦式的物业管理公司根本不可能具备法律上的主体资格地位。因为按照《中华人民共和国公司法》第二十条的规定：“有限责任公司由二个以上五十个以下股东共同出资设立。”也就是说，在我国法律规定有限责任公司的股东不能超过50人。据公开信息显示，Naga上院仅住宅项目已有99位业主，如果再加