如何界定营业用房?根据用地性质、规划用途所决定。

营业用房要看你房子本身的产权证上是不是有商业或店面房的标注，如果没有，是按住宅房标准补偿的。实际拆迁过程中也会照顾到实际经营情况给予经营损失补偿，但不是补给你的，而是给实际经营人的。

般来讲，经营用房有以下几个认定标准：

(1)被拆迁房屋具有房屋所有权证;

(2)被拆迁房屋被认定为非住宅房屋;

(3)有营业执照，且营业执照上标明的营业地点为被拆迁房屋;

(4)拆迁前被拆迁房屋实际用于生产经营;

(5)已办理税务登记并出具纳税凭证。

特别说明：实践中，经常有一些经营用房并不完全同时具备以上几个条件，如何认定不具备以上条件的房屋的性质，对被拆迁人或承租人有着重大的利害关系，因为经营用房和住宅性质的房屋的补偿是不同的，前者的补偿数额要高于后者，实践中一些房屋的性质实际上是经营用房，但不完全具备以上条例,这种房屋是不是不能按照经营用房来进行补偿呢?显然不是.要看以下情况，区别来对待：(1)该项经营项目是否依法需要办理营业执照;有些经营项目是不需要办理营业执照，常见于农村地区;(2)该项经营项目是否需要依法缴纳税费，有些地区或经营项目可能是免税的;(3)该房屋是否在拆迁前实际用于经营。如果(1)(2)项是否定的，第(3)项是肯定的，一般可以认定是经营用房。

住宅用房和经营性房屋的租赁有以下不同：

1.租金标准不同。住宅的租赁必须执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策的租金标准。各地都规定了住房租金的统一标准或最高限价，租赁双方必须执行。经营性房屋的租赁可以由双方协商议定租赁价格。

2.修缮责任不同。住宅用房的自然损坏，由出租人承担维修责任。由于承租人对生产、经营性用房的装饰维修常常有特殊要求，故其维修责任应在房屋租赁合同中约定，比如规定由承租人进行维修，或者规定由承租人对房屋的某种维修项目或房屋的特定部位进行维修。

3.违约责任不同。公有住房的承租人无正当理由闲置住房达6个月以上的，出租人有权终止合同，收回房屋。公有经营性房屋的租赁无此规定，只要承租人按时交纳租金，是否闲置不用，属于承租人的权利。