在一路狂奔之后，楼市在2008年开始遇冷。根据刚刚发布的数据，今年6月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.2%。事实上，今年以来，房价同比涨幅一直呈逐月递减的趋势。与此同时，全国不少城市的楼市成交量大幅萎缩，新房二手房交易冷清，住房市场出现了浓重的观望气氛。楼市是否就此进入理性回归的通道，房地产市场究竟会走向何方？市场交易量普遍萎缩部分城市价格下滑国家发展改革委和国家统计局发布的最新统计数据显示，6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.2%，更值得注意的是，这个数字在今年5月为9.2%，4月为10.9%，整个一季度为11.0%，今年以来房价涨幅明显趋缓。在相关部门公布的6月份70个大中城市房价指数中，深圳成了惟一一个房价与去年同期相比下降的城市，而与上月相比房价下降的城市达到了16个。事实上，与房价涨幅趋缓形势相比，更显著的变化是成交量的萎缩。来自住房和城乡建设部的数据显示，今年1月至5月，40个重点城市新建商品房、二手房累计成交面积同比分别下降24.9%、20.9%。下降集中在上海、北京、深圳、广州等东部主要城市和中西部中心城市。"前几年楼市火的时候，我们每人每月卖五六套房子简直就没脸见人，"在北京丰台区的马家堡，一个住宅项目的售楼小姐回忆起以前的好日子时，不免有些失落："可是现在，能卖到这个数就牛得很了。"伴随着交易量的下滑，素来牛气十足的房地产开发商也低下了"高傲的头"。楼盘开始打折，送家电、送装饰，甚至送轿车，各种促销手段粉墨登场；开发商们不再羡慕"地王"这顶炫目的桂冠，多个城市出现土地流拍现象。"我国城市住房市场确实出现了成交量同比明显下降、同比价格和环比价格的涨幅也明显回落的趋势。"清华大学房地产研究所所长刘洪玉说。目前来看，一些市场的观望正在挤出楼市的泡沫，曾经疯狂的市场正向着理性方向发展。调控效应积累和自身调整需求促使市场变化究竟是什么原因推动房地产市场发生这样的变化？在采访中，许多专家都认为，国家对楼市宏观调控的累积作用正在显现。"第二套房贷新政、首付款比例提高和多次加息，都抑制了投资投机性购房，"中国房地产业协会副会长朱中一说，国家出台了解决低收入群体住房困难的意见，政策的逐步落实和限价房计划供应量的增加都分流了部分购房需求。在中国社会科学院金融研究所研究员汪利娜看来，宏观调控对楼市的作用还体现在对心理预期的影响上。她认为，国家连续抛出多项宏观调控政策，这对市场信心造成了冲击。看到高层频频出手，投机资金和自住型购房者都有理由期待着"下一只靴子"的落地。因此，观望成了目前大部分人的选择。同时，楼市非理性的过快上涨也已超过许多购房者的承受能力。一位房产中介商告诉记者，去年，他们更换房源广告都赶不上房价上涨的速度，实际房价往往比广告上的高。"买家和卖家面谈时，买家想还价几乎是自讨没趣。"就在这种"恐慌氛围"中，房价快速走高。去年全年，70个大中城市房价比上年上涨7.6%，部分城市甚至达到了40%至50%的涨幅。"现在一套房子动不动就是一两百万元，老百姓买房怎么能不掂量掂量？"这位房产中介商无奈地说："前段房价涨得实在太凶，现在的行情算是消化吧。"与国家的宏观调控政策一起，市场自身的调整需求最终令楼市这头桀骜不驯的野马停下了脚步，多种原因共同作用造成了部分城市楼市价跌量缩的现状。防止楼市的大起大落始终是各方的共识在楼市遇冷的现状下，中国的房地产市场究竟会走向何方？业内人士认为，目前楼市出现了滞涨信号，房价依然在涨，只是涨幅减小，但楼市整体并未出现大幅下调，更多是缩量调整势头。"东部地区的一些城市，房地产市场已经进入调整期。而中西部一些地区，包括东部地区的一些中小城市还正在进入快速发展期"，朱中一说，不能笼统地讲调整和观望，更不能将局部地区、个别楼盘的情况扩大渲染。从目前市场的情况来看，楼市还没有到陷入困境的时候。就在房屋销售冷清的情况下，租赁市场却暖和起来，根据记者的调查发现，北京、杭州等城市的房租提高了一到两成，地段好的住房，租金涨的更多。业内人士认为，房屋交易冷清而租金上涨，说明市场仍存在着刚性的需求，这是市场不至于大落的重要因素，也是不必急于抛出"救市论"的原因。楼市逐步走向理性回归的过程依然充满挑战。尽管理性回归之路艰难，但防止楼市的大起大落始终是各方的共识。刘洪玉说："如果调整趋势进一步发展到衰退，导致大量房地产企业倒闭、个人住房抵押贷款不良率显著上升，则会对宏观经济平稳运行产生较大的负面影响。"与任何一个市场一样，短期内的市场情绪乐观、亢奋和过热的市场状况是不能长久的，也是不能依赖的；稳定、平稳增长才是健康的、可持续发展的房地产市场应有的常态。因此，房地产市场的理性回归值得我们期待。