参与证券系统REITs（房地产信托投资基金）项目的人士近日向记者透露，嘉实基金、博时基金和中信证券等金融机构联合房地产公司，已提出初步的REITs方案，并锁定了一些地产项目。

上述人士透露，各方对推行REITs都很积极，目前基金公司中博时和嘉实走在前面，券商则以中信证券为首，中金也有参与。按照地域划分，深圳、上海、北京、天津都已有项目培育，最近广州也报了一些项目；但是在这些项目中，天津和上海是最有可能率先推出REITs的地域。

关于REITs最终采取什么模式，目前在证券系统内还在讨论，主要关注到底是采用公司制模式还是采用契约式模式。

所谓的REITs契约式模式，类似封闭式基金。这种模式是在基金管理公司成立后，由基金管理公司发起REITs基金。基金管理公司可以形成自己的房地产管理团队，也可以聘用专业房地产管理公司在投资、管理、业务扩展等方面进行专业管理。

REITs的公司制模式则是，REITs份额的中小投资者可以和基金公司、券商、房地产公司等共同发起成立REITs公司，成为股东，同时运作REITs公司上市。

采取契约模式的REITs，主要遵守的是基金相关法规。但是，国内目前的基金法规有投资限制，并没有专门针对REITs的成熟法规。此外，采取契约模式，REITs投资人并不参与公司管理，持有人利益和管理人利益并不一定统一，容易发生有失公允的关联交易。

“REITs投资物业，资产定价只能靠评估，那么如何评估就成为一个问题，尤其是当REITs发起人有房地产公司参与的话，那这种评估有失公允的风险就很大。”上述人士称。

公司制模式主要障碍也在法律方面。目前国内的上市公司法规，主要针对的是具有实体经营范围的上市公司等，要求符合三年盈利等等条件。公司制模式REITs从发起成立到上市，完全是一种全新的商业模式，需要对现行证券法规进行修改。

上述人士表示，房地产公司能否成为REITs的参与者也是一个难题。REITs前期调研发现，优良的物业项目，一般房地产公司不愿意卖给REITs，房地产公司愿意卖给REITs的都是一些地段不太好的项目，这样就难以保证REITs的收益。

为了能够保证购买到好的物业项目，REITs很可能不得不在利益上做出让步，让房地产公司加入经营管理REITs的活动中来。如果房地产公司参与管理，又可能发生有失公允的关联交易。