房屋没下来房产证的，双方进行房屋买卖可以先行签订购买协议，必要时可以进行公证，在房产证下发后进行交易。没有房产证的房屋存在没有产权证明的障碍，不能依法登记领取权属证书以及办理房屋过户手续，但不影响买卖合同的效力。

一、二手房买卖过户流程是怎样的

二手房买卖过户流程如下：

1、买方咨询。买方和卖方需要建立信息沟通渠道，让买方了解房屋的整体状况和产权状况，必须要求卖方提供合法的相关证件，包括房屋所有权证、身份证和其他证件；

2、签合同。卖方提供房屋合法证明书，买方可以支付购房预付款，购房预付款不是商社买卖的必要手续，买卖双方必须签订房屋买卖合同或房屋买卖合同。买卖双方通过协商，对房屋位置、产权状况和成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权处理等达成一致意见后，双方至少签订一式三份房屋买卖合同；

3、办理过户。买卖双方向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门检查相关证明书，审查产权，对符合上市条件的房屋办理户籍手续，对没有产权或部分产权未经其他产权共享者书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。4、立契。房地产有关部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按照交易部门事先设定的审查权限逐步申报审查许可后，交易双方可以办理立证手续。如今北京取消了交易过程中的房地产销售契约，俗称白契；

5、纳税。税收的构成比较复杂，要看交易房屋的性质。例如，住宅改建、危险改建、经济适用住宅与其他商社的税金构成不同；

6、办理产权转让手续。交易双方在房地产交易管理部门进行产权变更登记后，交易资料转移到发行部门，买方收到房屋所有权证通知书，向发行部门申请新的票；

7、银行贷款。对于贷款买方来说，与卖方签订房屋买卖合同后，买方和卖方一起向贷款银行办理贷款手续，银行审查买方的信用，评估双方想交易的房屋，确定买方的贷款金额，批准买方的贷款，双方完成产权登记变更，买方收到房屋所有权证后，银行一次发放贷款；

8、打余款完成交易。买方收到房屋所有权证，支付所有房价，卖方交付房屋，清算所有房地产费后，双方二手房买卖合同全部履行；

9、领取房产证的时间。一般而言，二手房过户后，房管局会给你一张取件单，上面有具体的时间领取二手房产证，有的地方是7-10个工作日，最长也不过15个工作日，有的一站式服务当天过户当天就能拿到。下一张新证书是双证合一的，即所有权证和土地证都在一张证书上。领取产权证必须由业主自己领取，如果没有时间，还可以写委托书让业主代领。

二、限售的房子进行公证交易

公正交易的房屋可以购买，但有风险。房子公证了没过户是没有法律效力的，公证只是对这个协议具有法律效力。我国规定不动产权是登记注册制，没有产权证，就没有所有权。房屋交易虽然办理了公证，但还应该以过户登记为准，如果不进行产权登记的，可能造成自己利益受侵害。

房屋买卖只公证不过户的风险如下：一、卖房者可能因房屋增值大而要求取消交易。虽然签订了合同，也进行了公证，但法院就此类纠纷判决时，不一定会判房子属于购房者。二、房屋权利受到限制。比如，房屋产权所有人由于民事诉讼、刑事惩罚等，使房子被查封、抵押，卖方权利就不能全面行使。这样的房子可能被没收、拍卖，购房者只能向卖房者要求返还本息。三、房屋共有人不同意卖房。四、卖房者对房屋没有产权，只有使用权。五、联建房、小产权房拿不到产权证。购房者在购买这类房屋后，是无法取得合法房产证的，如不符合城市规划，政府可以对这类房屋进行无偿拆除，所有损失只能购房者自己承担。这里要提示，房产证已经变更为不动产权证书。

三、没有房产证签订买卖合同有效吗？

没有房产证但属于合法建筑的签了买卖合同有效，因属于违章建筑和超期临时建筑以及不合法小产权房而没有房产证的签了买卖合同无效。依法成立的房屋买卖合同自成立时生效，房屋未办理物权登记导致没有房产证属于物权变动问题，不影响买卖合同的效力。