不动产登记知识问答

1、什么是不动产和不动产登记不动产登记主要包括哪些内容

答：不动产是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。不动产登记是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。

不动产登记的内容包括不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况；不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况；涉及不动产权利限制、提示的事项以及其他相关事项。

2、不动产统一登记有什么意义和影响

答：不动产登记是我国推行的一项重要制度改革，是物权领域的一个重大变革。建立权属清晰、分工合理、权责一致、运转高效、法治保障的不动产统一登记体系，一是有利于保护不动产权利人的合法权益，使登记信息准确、清晰，避免遗漏或重复登记，减少矛盾和纠纷。二是方便群众办理登记，群众只需准备一次材料、前往一个窗口、填写一次表格，在规定的时间内就可以一次性申领到不动产权证书，减少了办事群众在不同部门、不同窗口之间周折往返的劳顿。三是登记职责整合为由一个部门（市国土资源局）来承担，分工明确，权责一致，既减少了行政成本，又提高了办事效率。四是实现资源共享，保障交易安全，有关信息实现互通共享，当事人、利害关系人以及有关国家机关可以依法对不动产登记资料进行查询、复制。

3、不动产登记包括哪些类型

答：不动产登记的类型包括：不动产首次登记、变更登记、转移登记以及注销登记；其他特殊登记类型包括更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等。

4、哪些不动产权利可以办理登记

答：分别为集体土地所有权；房屋等建（构）筑物所有权；森林、林木所有权；耕地、林地、草地等土地承包经营权；建设用地使用权；宅基地使用权；海域使用权；地役权；抵押权；法律规定需要登记的其他不动产权利。

5、市不动产登记中心和各分中心的登记职责是如何划分的

答：下列登记、查询由市不动产登记中心直接办理：市区（包括市属各开发区，下同）范围内军产、涉外房屋等建（构）筑物各类登记；市区范围内房屋等建（构）筑物的查封登记；市区范围内涉及纳税、信贷、教育、住房保障以及司法（公安、检察、法院、纪检等）查询与查封等房屋登记信息的查询；奎－文、潍城区范围内国有土地上房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记；市区范围内原房屋所有权证编号为“潍房权证市属字第XX号”、“潍房权证市属改字第XX号”的存量房屋各类登记。

除以上由市不动产登记中心直接受理的业务外，各区、市属各开发区分中心按照属地管理的原则，负责办理本行政区域内土地、房屋等建（构）筑物、林地、草地、海域等不动产登记。

6、依申请登记的不动产登记程序包括哪些环节

根据国土资源部《不动产登记操作规范（试行）的规定，依申请登记的不动产登记程序主要包括以下五个环节：

第一，申请。不动产登记申请是不动产申请人向不动产登记机构提出的进行登记的请求，是开始不动产登记程序的第一个环节。通常情况下，当事人不申请，登记机构不得办理登记。

第二，受理。受理是登记机构对符合条件的登记申请予以接受的行为。受理的过程实际上相当于初步审查，例如，申请人提交的材料是否齐全，申请材料上的内容与申请登记的事项是否相符，申请形式是否符合法定要求，申请材料的内容之间是否相互对应等。

第三，审核。不动产登记机构受理登记申请人的登记申请后，需要对申请登记的事项进行进一步审核，最终作出予以登记或者不予登记的决定。

第四，登簿。登簿是指不动产登记机构对符合登记条件的登记事项在登记簿中予以记载的行为。不动产登记簿是物权归属和内容的根据，登记事项记载于不动产登记簿时，标志着登记程序完成。

第五，发证。发证是指登记程序完成后，依法向符合条件的申请人核发不动产权证书或登记证明。

7、不动产登记的办理时限是多少

答：自受理登记申请之日起30个工作日内，法律另有规定的除外。

需要注意的是，审查时限并不包括公告的时间，也就是说，有的不动产登记类型如果需要公告的，其公告的时间是不计算在30个工作日之内的。

我市不动产登记中心在全面优化办事流程的基础上，将办理时限缩短至15个工作日内。

8、申请不动产登记应当提交哪些材料

答：申请登记的类型不同，需要提交的材料也不同。以房地产所有权首次登记为例，提交的材料主要包括五项：

（1）《不动产登记申请表。主要填写申请人的基本情况、房屋和土地的基本情况、申请的事项和原因等。

（2）身份证明材料。单位申请的，提供《营业执照《组织机构代码证；个人申请的，提供本人《居民身份证。如果委托他人办理的，还得提供授权委托书和代理人的身份证明材料。

（3）房地产权属来源证明材料。包括取得土地、房屋的相关批准文件，比如：《建设用地使用权出让合同、《建设用地批准书、房屋符合规划的证明，如《建设工程规划许可证、《房屋竣工验收备案证、《安全鉴定报告等。

（4）房地产界址、空间界限和面积等材料。包括土地测绘和房屋测绘资料，如房屋平面图、宗地图、楼层分层分户图等。

（5）土地出让金、契税等费用缴纳票据。

简单地说，申请不动产的登记，应当提交登记申请书；申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；不动产界址、空间界限、面积等材料；与他人利害关系的说明材料；法律、行政法规以及规章规定的其他材料。

不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息。

9、什么是不动产权籍调查

与传统的房产证、土地证相比，不动产权证书增加了全国唯一的不动产单元号，作为不动产的“身份证号码”，有利于更好地保护不动产权利人权益。但为了获得不动产单元号，需要进行不动产权籍调查。不动产权籍调查是指依照不动产权利人的申请，通过权属调查和不动产测量，查清不动产的权属、界址、面积、用途等基本情况，形成数据、图件、表册等调查资料，再根据调查资料将房屋等建筑物、构筑物与土地、海域进行“落宗落户”的过程。

10、哪些情形需要开展不动产权籍调查

需开展不动产权籍调查的情形：（1）申请不动产所有权、使用权首次登记；（2）申请不动产所有权、使用权变更或转移等登记，不动产界址点发生变化的；（3）实施不动产统一登记前，已经分别办理土地、房屋等权籍调查，但不动产界址新发生变化的；（4）实施不动产统一登记前，已经分别办理土地、房屋或其他不动产登记，但未进行权籍调查或者无法提供权籍调查成果的。

11、不动产登记必须由双方共同申请吗

答：不动产登记申请应当以共同申请为基本原则，以单方申请为例外。共同申请是不动产登记申请的一般方式，主要适用于因法律行为而产生物权变动的情形，如房屋买卖、交换、赠与、抵押等。对于因此产生的不动产登记，如果当事人不共同申请，登记机构就无法完整了解当事人的真实意思，也无法保证登记结果的正确性。

可以由当事人单方申请的情况主要有以下几类：第一类是尚未登记的不动产首次申请登记的情形；第二类是继承，接受遗赠取得不动产权利的情形；第三类是经过国家公权力确认导致物权变动的情形，包括司法行为、仲裁行为和政府行政行为；第四类是权利人姓名、名称或者自然状况变化，申请变更登记的情形；第五类是不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的情形；第六类是申请更正登记和异议登记的情形；第七类是法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的情形。

12、不动产登记信息可以随意查询吗

答：不是任何人都可以查询不动产登记信息。一般来说，不动产权利人、与不动产权利有利害关系的人，可以依法查询、复制不动产登记资料。另外，人民法院、纪检监察、检察等有权部门需要了解权利人的不动产信息时，也可以查询，但必须提供查询目的和查询的证件。

13、不动产统一登记后，原有的房产证、土地证是否需要更换

答：不需要。不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。市区不动产实施统一登记后，无论是依法颁发的新版证书，还是不动产统一登记前，有关部门依法颁发的各类证书，都继续有效，新版证书和旧版证书在一段时间内并行有效。等到依法办理转移、变更登记时，逐步更换为新的不动产登记簿证。各地不得强制要求当事人更换《不动产权证书和《登记证明，不得增加群众和企业的负担。也就是说，目前权利人手里的各类不动产权证，暂时不用去更换。

14、“小产权房”能否申请不动产登记

答：不动产登记是按照《民法典的要求，依法保护不动产权利人合法权益的行为，不能登记不合法的内容。根据我国现有法律，“小产权房”违反了《土地管理法有关规定，从诞生之日起就没有取得合法的身份，将其纳入不动产统一登记是没有依据的。所以“小产权房”不能准予登记。

15、哪些情况不能办理不动产登记

答：有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记：一是违反法律、行政法规规定的。包括：土地违法违规行为尚未处理或正在处理的；未按合同约定付清全部土地价款的；申请登记的土地权利超过规定期限的；无合法用地批准等土地登记申请要件的；违反规划改变土地用途的；未办理土地使用权登记而设定抵押的；异议登记期间未经异议登记权利人同意，申请办理抵押登记的；查封登记解除前申请办理抵押登记等。二是存在尚未解决的权属争议的。对有权属争议的土地，应该在依法解决争议之后进行登记。三是申请登记的不动产权利超过规定期限的。包括超过耕地、草地、林地等土地承包经营权的期限；建设用地使用权的期限；海域使用权的期限；地役权的期限；抵押权的期限等。四是法律、行政法规规定不予登记的其他情形。

不予登记的，不动产登记机构应当书面告知申请人不予登记的理由。