总之，无论采取何种方式或手段处理小产权房，应尽可能做到公平、公正，照顾各方利益。

四、现有小产权房处理

小产权房是目前房地产市场上的一个怪胎，政府应本着公平、公正，照顾各方利益的原则，妥善处理小产权房。笔者建议，应根据不同情况分别作如下处理：

（一）谨慎拆除部分小产权房

对于非法占用基本农田保护耕地等情形，开发建设小产权房，后果严重的，可以强制拆除，以维护法律的严肃性，以儆效尤。作者认为，下列楼房可以考虑予以强制拆除：

（1）非法占用大量基本农田保护耕地，开发建设别墅，后果极其严重；

（2）危害国防安全；

（3）违反防洪、防汛等法律、行政法规禁止性规定，危害社会公共利益的。如，在河道内开发建设楼房、别墅等；

（4）违反文物、名胜古迹保护的法律、行政法规，非法开发建设楼房、别墅等。

但拆除的处理方式必须慎之又慎，特别是对于所建楼房已基本出售给购房者，如必须拆除，必须事先做好拆除后的各方工作，不能仅仅一拆了之，以避免因拆除而引发更多的纠纷和社会不安定因素。

（二）补办手续，核发不同的产权证

对于绝大多数已建成的小产权房，特别是已经出售给购房者，可以由法定的政府机关补发产权证，使小产权房合法化。但为区别于合法开发的商品房产权证，可根据不同情况，分别处理，核发不同的产权证。

核发产权证依法应补缴相关税金以及土地出让金。但如何补缴这是解决小产权房最为关键、也是最困难的问题。笔者认为，我们应分清税金和土地出让金。对于开发企业依法应当缴纳的各项税金，如，企业所得税、营业税、城市维护建设税、土地增值税等等，负有纳税义务的纳税人，必须依法足额缴纳，违法严重者依法给与惩处。

对于土地出让金等费用，笔者认为，（1）原则上不由村或乡镇政府补缴该部分费金不妥当。理由是，首先，如果要求村或乡镇政府补缴，操作难度很大。小产权房一般并非由村委会或乡镇政府独资出资建设，往往是与开发商联合开发建设，按比例分成。如果强制村委会或乡镇政府缴纳土地出让金及相关费金，显然是一笔不小的资金。因此，村委会或乡镇政府获得的利益可能全部上缴国家，他们对此必将极大的抵触，不便于执行；其次，要求村或乡镇政府补缴土地出让金，村集体和农民的利益没有得到较好的保护，甚至受到了损害。一旦强制补缴土地出让金，导致村民钱地两空，势必失去生存能力；最后，集体在自己所有的土地上开发建设楼房出售，还要向国家缴纳土地出让金，有悖于法理和情理。而且，某些楼房是由当地村集体成员与集体之外的购房者混合购买居住。基于上述理由，土地出让金不宜由村或乡集体缴纳。（2）如果要求开放商缴纳，似乎也不现实。如此这样，将引发开发商与村委会或乡、镇政府之间不必要的纠纷。另外，个别开发商在将楼盘出售完毕后，或许已经解散，人去楼空，或者资金、财产全无，给执法工作带来很大的难度。因此，对于房地产开发公司而言，主要是要求其补缴各项税金，依法给与相应的处罚，追究相应的法律责任。

笔者认为，最好的处理方式可以分以下两种情况处理：

1、核发经济使用房产权证书或限价房产权证书

经过核实，符合经济适用房购房条件的购房者，发证机关直接核发经济适用房房屋所有权证书。符合限价房购房条件者，核发限价房所有权证书。对于该两种情况，购房条件、购房者未来转让时的转让条件等可适用经济适用房或限价房的相关规定。

2、核发特别房屋所有权证

对于不符合经济适用房或限价房的购房者，或不愿意补缴土地出让金的，核发特别房屋所有权证。持有该类房产证的购房者可以自己居住和继承。但是，房屋所有人未来再出售时，因受让人不同而区别对待。

国土部等14部委研究制订方案小产权房等待救赎

小产权房成为舆论的焦点似乎是个必然，一方面是农村土地流转制度的日渐催生；另一方面则是城市居民面对高房价铤而走险，小产权房的前途究竟如何？随着14部委的高规格联合调查以及杨宋镇梭草村等公之于众的项目即将面对的命运，在地下默默发展了十多年的小产权房再次被推到了舆论的风口浪尖上。

价格的诱惑

据国土部门不完全统计，目前全国小产权房面积已达66亿平方米。据业内人士估计，北京已售和在建的小产权房很快就会超过1000万平方米。从2007年起，有关解决小产权房的法律法规逐渐出台，但还是阻挡不了小产权房的热销。越是经济发达地区，人口越聚集，小产权与大产权之间房价的差距越大，就越有人买。中国社会科学院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立博士说。

调查显示，一般小产权项目的均价仅为大产权商品房售价的40％左右。如果你有80万元，可以在二环内买到20平方米的房子；如果运气好，可以在五环内买到40平方米的房子，或六环内买到45平方米的房子。而在五环外的小产权房项目，这笔钱则可以买到近100平方米的房子。

利益链驱使

基层政府和小产权房开发商之间的利益链也是小产权项目屡禁不止的原因之一。大多数小产权房都是以新农村建设、旧村改造等名义，由乡政府或村委会主导开发，所获利益归集体所有。尹中立说，在城市郊区的房地产发展中，现行普遍的开发方式是，由政府向农民低价征地，然后高价卖给开发商，成为政府的财政收入和官员的寻租所得，开发商建成房屋再以更高的价格出售。

但小产权房则有所不同。虽然建筑成本与商品房相差无几，但建造小产权房房屋的土地没有缴纳土地出让金和配套税费，绕过了层层审批关口，在销售时也没有缴纳相关税费。除去这几块费用，商品住房价格可以压低70％左右，负责开发的村委会依然有着相当不错的利润。

难以举起的屠刀

可以说，小产权房的开发是完全处于监管之外的。目前我国农村土地的开发建设没有完善的法律规定，小产权房的建设根本谈不上立项、规划。所以市场出现了一方面警示乡镇小产权房产有风险，一方面产销两旺的怪象，而且依然有很多正规的开发商和房屋中介参与交易，且少有干预。即使是这次14部委督察，在很多人看来，一案一处理也耐人寻味。对于14部委正在研究的治理政策，估计如何处理和善后这种小产权房成了一个大难题。

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭撰文称，14部委小产权房整治处理领导小组将要出台的政策，主导思路是让小产权房的买卖双方补交土地款和相关税费，从而在法律上认可这些房屋。但现在很多小产权项目已经销售完了，开发商挣完钱就没影了，这些土地出让金由谁来补交？如果由购房人来承担，一是土地出让金的数目不小，二也会被指不公平。如果由当地村委会来出，村委会哪来那么多资金？如怀柔的水岸江南项目，就将面临开发商人间蒸发、村委会无力赔偿的境地。

湘江伟业（北京）投资有限公司董事长方明理认为，之所以小产权房这么火，就是因为大家认同了法不责众。住房和城乡建设部政策研究中心住宅处处长文林峰认为，如果有小产权房未及时发现，应追究相关责任人的失职责任，大规模轰轰烈烈地建房子，谁会不知道！

观点交锋

国土资源部执法监察局局长李建勤表示，对全国小产权房的处理，要等到小产权房处理政策出台后一并处理，目前国土部等14部委正在研究制订小产权房清理整治政策方案。

观点一

不必惊惶，就等着交钱了

杨红旭表示，对于违法占有耕地建成的小产权房等情况恶劣的，极有可能施以严厉的处罚措施。对于绝大多数的小产权房业主而言，不必惊惶，就等着交钱了（土地款和相关税费），不会超过2020年。

观点二

不认同小产权房能合法入市

文林峰和方明理则并不认同小产权房能合法入市。文林峰说：应该分不同情况分别进行处理，小产权房最多可以部分转为保障性住房。方明理提出的办法是：已经建设的小产权房分情况，分别由政府、开发商等收购，作为政府、开发商持有物业，向社会公众出租使用。

政策发布

2007年6月

原建设部发出风险提示，提醒购房者以城镇居民身份到农村购买农村住房，不符合现有土地管理制度的规定。

2007年12月

国务院常务办公会明确要求城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。

2008年7月

国土部下发通知，要求尽快落实农村宅基地确权发证工作，但明确指出不得为小产权房办理任何形式的产权证明。

2009年9月

国土部下发《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》，再次向地方政府重申，坚决叫停各类小产权房。

2010年5月

国土部执法监察局局长李建勤表示，对于各地发现的小产权房问题，将采取一案一处理的方式。对于全国小产权房的处理，要等到小产权房处理政策出台后一并处理。