商品房预售实行许可证制度，即开发经营企业进行商品房预售，应当向县级以上房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》，未取得《商品房预售许可证》，不得进行商品房预售。

我国《城市商品房预售管理办法》第10条明确规定：商品房预售、开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同。本文所称的商品房预售合同，是指房地产开发经营企业与承购人就转移在约定时间内建成的商品房所有权及商品房暂用范围内的土地使用权，支付商品房价金等事宜所达成的书面协议。

我国对商品房的预售采取许可证制度。采取商品预售许可证制度，有利于保障商品房预售秩序，保护消费者利益，维护当事人双方的合法权益。《城市房地产管理法》对商品房的预售作了明确的规定，按照《城市房地产管理法》第四十四条第一款的规定，房地产开发经营企业预售商品，应当符合下列条件：

(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书，取得合法的土地使用权是出售商品房的基础，土地使用权证书是合法拥有土地使用权的标志。房地产开发经营企业只有在交付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书的情况下才可以从事房地产开发和房地产交易，所以，取得土地使用权证书是基础，是第一要件。

(二)持有建设工程规划许可证。

取得建设工程规划许可证是商品房开工建设的前提，商品房建设一定要符合城市规划。根据《城市规划法》的规定，在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施、必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。这是因为有的开发商如果尚未取得建设工程规划许可证就开始出售商品房，就不排除会有商品房建筑工程能否开工的风险，从而有可能发生损害预购人利益的现象。

(三)按提供预售的商品房计算、投入开发的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期，这一规定的目的在于防止“炒卖地皮”，有效地保护商品房预购人的合法权益，同时也便于房地产主管部门进行监督。

(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记、取得商品房预售许可证明。

一、商品房可预售的条件是什么

在立法上存在《城市房地产管理法》第三十七条第六款所规定的未依法登记领取权属证书的房地产不得转让与该法第四十五条规定的预购商品房可以转让的矛盾，导致有些房地产管理部门不允许预购商品房转让，拒绝为受让人办理房屋产权证书。公民的守法意识是法治建设的基石。在法的实施方面，公民的守法意识非常重要。守法意识来自自发的守法动机，即主观自觉性，主观自觉性受价值合理性的支配，如果法律表现为良法，公民就会有一种价值上的认同感，这样的法律具有权威性和至上性，公民也就会有自觉遵守的内因和动机。对于恶法或非正义的法律，应当通过正当程序对其进行修改，否则不会得到公民的自觉遵守。公民守法意识的形成需要两个条件，一是公民的主体地位，二是存在良法。公民应认识到每个人既是独立的，也是社会性的，人们应相互承认对方的主体地位。每个人都可以主张自己的权利，同时必须对他人的权利表示尊重，自己权利的确立是以承认和尊重他人权利为条件的，而对他人权利的承认与尊重又是以自己的权利得到确立为保证的。良法正好体现了每个人权权利上的平等地位和尊重对方权利的价值观，良法的存在给公民守法提供了客观条件。