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房屋买卖合同无效的后果哪些购房合同是无效的

来源：法律编辑整理时间： 2023-03-08 16:30:50 89 人看过

房屋买卖合同生效的时间：

1、若买卖双方约定合同的生效条件，则买卖合同自生效条件成就时生效。

2、法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，自办理批准、登记等手续后生效。

购房合同无效的情形：

1、房地产分离出卖，合同无效；

2、产权主体有问题，合同无效；

3、侵犯优先购买权，合同无效；

4、单位违反规定购房，合同无效；

5、价格上有欺诈行为，显失公平，合同无效。

一、二手商品房的买卖合同哪个时候生效

二手商品房买卖合同的生效时间是一般自订立合同之时成立并生效。但也存在如下例外：

1.若买卖双方约定合同的生效条件，则买卖合同自生效条件成就时生效；

2.法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，自办理批准、登记等手续后生效。

二、如何确定合同生效的时间

根据合同类型的不同，分别规定了不同的合同生效时间：

1、依法成立的合同，原则上自成立时生效。

2、法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，在依照其规定办理批准、登记等手续后生效。对于这类合同，在法院审理案件过程中，一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效。

3、法律、行政法规规定合同应当办理登记手续的，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，但合同标的所有权及其他物权不能转移。需要办理登记的抵押合同及商品房买卖合同均属于这类合同，即未登记不影响合同的生效，只影响物权的成立或转移。

4、当事人对合同的效力可以附条件或附期限。

A、附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。

当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。

B、附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。

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由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房地产和土地分别卖于不同的买方，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。二、产权主体有问题，合同无效。出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人的房屋时，须提交共有人的同意证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为也无效。三、侵犯优先购买权，合同无效。房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖出租房时，须提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租有优先购买权。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。四、单位违反规定购房，合同无效。机关团体、部队、企事业单位不得购买或变相购买城市

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