一、房屋拆迁估价出台经过

我们知道，与1991年6月1日实施的国务院《城市房屋拆迁管理条例》相比，2001年在对原条例修改时的最大改变点之一，引入了房屋拆迁评估机制。根据2001年11月1日实施的《国务院城市房屋拆迁管理条例》第二十四条规定：货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。

与之配套的建设部2003年12月1日发布的《城市房屋拆迁估价指导意见》第三条规定，本意见所称城市房屋拆迁估价是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估。

同时，各省、市、自治区，乃至各地级市和部分县，纷纷出台了关于房屋拆迁估价的专门规则，这样，我国房屋拆迁估价体系基本建立。本文讨论的是估价报告的属性问题和价值作用。

二、估价报告的属性

1、拆迁估价属于房地产估价。

房屋拆迁估价是对被拆迁房屋价值进行综合判定的行为，从而为补偿安置提供协调、行政裁决及判决依据。房屋拆迁估价是房地产估价的下位概念，根据建设部发布的《房地产估价规范》，房地产估价是专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。故笔者认为，房屋拆迁估价规则服从房地产估价规则，兼有自身特点，从该意义上看，许多地方拆迁估价人为的附加条件，如非要用所谓的政府公布的区位价加重置价得出房屋价值，与房地产估价要求完全按照市场价值评估显然设置的障碍不合法。

2、拆迁估价报告在裁决和诉讼中作为证据使用

目前认为，估价就是房屋价值的鉴定结论。所谓鉴定结论是指接受委托或者聘请的具有专门知识或技能的人根据所提供的材料，依据科学知识对案件中的有关专门性问题所作的分析、检验、鉴别和判断作出的书面意见。从拆迁估价特点中不难得出，其就是房地产估价师通过估价报告形式出具房屋价值的书面结论，根据《行政诉讼法》第三十条第一款立法精神，鉴定结论属于七种证据其中之一。

证据是指用以证明案件事实的一切材料和事实。客观性、关联性和合法性是证据必备特征。拆迁估价报告作为行政裁决和行政诉讼的证据使用，那就按照证据法律规定进行认定和判别。

三、救济途径

1、行政程序中救济。

在房屋拆迁这一行政行为主导地位活动中，当拆迁当事人对于房屋拆迁估价报告不服的，可以按照《城市房屋拆迁估价指导意见》第19条至23条规定进行维权，具体如下：拆迁人或被拆迁人对估价报告有疑问的，可以向估价机构咨询。估价机构应当向其解释拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取和估价结果产生的过程；拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起5日内，可以向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估；拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起5日内给予答复。估价结果改变的，应当重新出具估价报告；估价结果没有改变的，出具书面通知。拆迁当事人另行委托估价机构评估的，受托估价机构应当在10日内出具估价报告；拆迁当事人对原估价机构的复核结果有异议或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成一致意见的，自收到复核结果或者另行委托估价机构出具的估价报告之日起5日内，可以向被拆迁房屋所在地的房地产价格评估专家委员会（以下简称估价专家委员会）申请技术鉴定；估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内，对申请鉴定的估价报告的估价依据、估价技术路线、估价方法选用、参数选取、估价结果确定方式等估价技术问题出具书面鉴定意见。估价报告不存在技术问题的，应维持估价报告；估价报告存在技术问题的，估价机构应当改正错误，重新出具估价报告。

当然，在现实中，几乎很少有人按照以上设计的不服估价结论途径进行救济，原因是多方面的，拆迁已成为政府化行为，政府控制着包括建设部门、物价部门、房屋管理部门、估价公司等诸多单位，复核和申请重新估价都是政府掌控下的事，被拆迁人虽然心里不服估价报告，苦于救济无门，只能任凭拆迁管理部门依据估价结果进行拆迁补偿安置裁决。前些日子，笔者在全国律师协会拆迁条例修改研讨会上呼吁今后房屋征收条例出台后，估价不公平、不合理的问题应该有配套立法予以解决。

2、司法程序中救济。

也就是诉讼过程中申请重新鉴定，即重新估价，法院委托估价相对而言公正许多，司法鉴定的法律制度是比较完善的。在行政诉讼中，被告在行政程序中采纳的证据存在问题，如属于严重违反法定程序收集的证据，或者鉴定结论错误、不明确、不完整，难以判断案件事实，这类证据不能采纳。被告拆迁管理部门是把房屋拆迁估价报告作为被诉裁决行为证据，依据错误的鉴定报告当然会导致行政裁决被撤销。根据最高人民法院《关于行政诉讼证据若干问题的规定》第二十九条规定：原告或者第三人有证据或者有正当理由表明被告据以认定案件事实的鉴定结论可能有错误，在举证期限内书面申请重新鉴定的，人民法院应予准许；第六十二条规定：对被告在行政程序中采纳的鉴定结论，原告或者第三人提出证据证明有下列情形之一的，人民法院不予采纳：（一）鉴定人不具备鉴定资格；（二）鉴定程序严重违法；（三）鉴定结论错误、不明确或者内容不完整。由此可见，当人民法院认为，符合以上条件，可以赋予拆迁人、被拆迁人申请重新鉴定的权利，当然，理由不充足将无法启动重新估价的程序。

在具体拆迁诉讼案件中，如何证明估价报告存在上述三种情形或其中之一，需要费一番功夫。依笔者之见，一是看估价人员资格和估价机构资质是否合法，否则可以不具备鉴定资格否定估价报告；二是看估价机构产生程序是否公平、合理，有无存在严重违法；三是事实认定是否清楚，如房屋和土地面积、性质、权属、位置有无错误、遗漏；四是看估价方法是否合法，按照利益最大化原则选取估价方法，常用的是市场比较法，错误的做法是重置成本法估价；五是看周边房价，作为参考标准合理、合法性，有无明显偏离市场价。

四、如何启动诉讼过程中房屋拆迁重新估价

并非所有案件当事人不服拆迁估价报告都可在诉讼阶段申请重新估价，前面已阐述了必须具备一定理由和条件，笔者认为，从程序上还需把握以下几点：

1、原告或第三人有证据表明被告房屋拆迁管理部门据以认定案件事实的拆迁估价报告可能存在错误，这是构成法院启动重新估价的充分条件。一是有相反证据证明估价报告错误；二是估价报告本身逻辑的缺陷。法官认为其中之一存在，就应当不能采信原拆迁估价报告，重新估价。

2、重新估价申请必须在举证期限内提出。这是最高人民法院《关于行政诉讼证据若干问题的规定》第二十九条规定的程序要求，至于举证期限如果法院没有指定的，应当按照法理，在交换证据前，不进行证据交换的，则在一审开庭审理前。

3、以书面形式向法院提出申请，切记申请强调法定理由（前文已述），并尽力提供证据证明估价存在错误。

综上所述，笔者认为，在司法程序最后一道防线背景下，在拆迁条例修改呼唤声中，我们不求过高的估价结果，但我们决不接受明显损害被拆迁人利益的估价结果，只有把握好机遇，拆迁补偿安置砝码才倾向弱势一方。

房屋拆迁估价的方法

目前我国房屋拆迁估价中较为普遍使用的是市场比较法和成本法，但随着城市房屋拆迁不断面临社会发展的新变化，这两种方法已不能客观、公证、准确地反映被拆迁房屋的市场价值，按照国家《房地产估价规范》，拆迁双方还可选用收益法、假设开发法和基准地价修正法。市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

市场比较法是最具说服力并易于当事人接受的方法，因为这种评估方法最能直接反映评估对象的市场价格，但其前提条件是必须有同类房屋的交易实例可供比照。贵阳市规定，采用市场比较法进行房屋拆迁估价，所选定的参照物实例，应当与被拆迁房屋所在区位、用途、建筑结构相同或相近，参照实例的成交时间不超过估价时点12个月，选取的参照实例须在3个以上，参照实例的综合修正系数不超过30％。但是由于市场比较法需要交易实例作比照物，实践中公用设施、公益事业房屋以及农房等交易实例较少，对这些房屋拆迁估价拆迁双方可申请使用其它估价方法。

成本法是通过求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后进行累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

基准地价修正法是在政府确定公布了基准地价的地区，由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象客观价格。

房地产管理部门提醒，房屋拆迁双方可以协商选取最能体现房屋价值的估价方式，在不适用市场比较法的情况下，最好选用两种以上的评估方法进行评估后，用加权平均的办法确定评估对象的价格。选用的评估方法不同，必然会导致评估结果的不同，不正确使用评估方法也必然导致评估结果失真，不能真实反映评估对象的市场价格，引发拆迁纠纷。